Com os preços das casas continuando a apresentar aumentos de dois dígitos, alguns estão preocupados se estamos em uma bolha imobiliária como a de 2006. No entanto, uma análise mais detalhada dos dados de mercado indica que o atual cenário nada tem a ver com 2006, por três razões principais.
1. O mercado imobiliário não é movido por empréstimos hipotecários de risco.
Em 2006, quase todos podiam se qualificar para um empréstimo imobiliário. O Índice de Disponibilidade de Crédito Hipotecário (MCAI) da Mortgage Bankers ‘Association é um indicador da disponibilidade de dinheiro hipotecário. Quanto mais alto o índice, mais fácil é obter uma hipoteca. O MCAI mais que dobrou de 2004 (378) a 2006 (869). Hoje, o índice está em 130. Como exemplo da diferença entre hoje e 2006, vamos olhar para o volume de hipotecas originadas quando um comprador tinha menos de 620 pontuação de crédito, ou seja, hoje essas pessoas não se qualificariam para um empréstimo imobiliário.
Existem diferenças marcantes no aumento atual dos preços em comparação com 2005, que foi uma bolha alimentada por empréstimos arriscados e subscrição tolerante. Hoje, os empréstimos com características de alto risco estão ausentes e a subscrição de hipotecas é prudente.
2. Os proprietários não estão usando suas casas como caixas eletrônicos neste momento.
Durante a bolha imobiliária, enquanto os preços disparavam, as pessoas estavam refinanciando suas casas e retirando grandes somas de dinheiro (cash-out). Conforme os preços começaram a cair, muitos foram levados a uma situação de patrimônio líquido negativo (onde a hipoteca era mais alta do que o valor da casa).
Hoje, os proprietários estão permitindo que seu patrimônio cresça, sem usar o refinanciamento para “sacar dinheiro”, mas sim para reduzir custo com juros.
O patrimônio captável é a quantia disponível para os proprietários de casas acessarem antes de atingir um índice combinado de empréstimo / valor de no máximo 80% (portanto, ainda deixando-os com pelo menos 20% do patrimônio líquido).
Em 2006, esse número era de US $ 4,6 bilhões. Hoje, esse número está em mais de US $ 8 bilhões.
No entanto, a porcentagem de refinanciamentos com saque (em que o proprietário tira pelo menos 5% a mais do que o valor original da hipoteca) é metade do que era em 2006.
3. Desta vez, é simplesmente uma questão de oferta e demanda.
FOMO (the Fear Of Missing Out – o medo de perder) dominou o mercado imobiliário, levando à bolha imobiliária de 2006 e impulsionou a demanda do comprador. Naquela época, a oferta de moradias mais do que manteve, já que muitos proprietários colocaram suas casas à venda, conforme evidenciado pelo estoque de moradias existente disponível para venda em 2006 por mais de sete meses. Hoje, esse número mal chega a dois meses.
Os construtores também aumentaram de tamanho durante a bolha, mas recuaram significativamente na década seguinte.
Sam Khater, VP e Economista-Chefe, Pesquisa Econômica e Habitação da Freddie Mac, explica que a retração é o principal fator na falta de estoque disponível hoje: “O principal déficit habitacional tem sido o declínio de longo prazo na construção de casas unifamiliares. ”
Aqui está um gráfico que quantifica as observações de Khater:
Hoje, simplesmente não há casas suficientes para atender à demanda atual.
RESUMO
O mercado atual não tem nada a ver com o que vimos em 2006. Bill McBride, autor do prestigioso blog Calculated Risk , previu a última bolha imobiliária e o crash. Isso é o que ele tem a dizer sobre o mercado imobiliário de hoje:
“Não está claro para mim se as coisas vão desacelerar significativamente no futuro próximo. Em 2005, tive a forte sensação de que o mercado aquecido iria mudar e que, quando mudasse, as coisas ficariam muito feias. Hoje, não sinto isso, porque todos os fundamentos estão lá. A demanda será alta por um tempo porque a geração do milênio precisa de casas. Os preços continuarão subindo por um tempo porque o estoque está muito baixo. ”
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