Os valores das casas tiveram uma valorização de cerca de dez por cento em 2020, e há previsão de valorização de cerca de cinco por cento neste ano Isso expressa a preocupação de que possamos estar em outra bolha imobiliária como a que experimentamos há pouco mais de uma década. Aqui estão três razões pelas quais esse mercado é totalmente diferente.

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1. Desta vez, a oferta de habitação é extremamente limitada

O preço de qualquer item de mercado é determinado pela oferta e demanda. Se a oferta é alta e a demanda baixa, os preços normalmente diminuem. Se a oferta for baixa e a demanda alta, os preços aumentam naturalmente. No mercado imobiliário, a oferta e a demanda são medidas em “meses de fornecimento de estoque”, que se baseia no número de casas atuais para venda em comparação com o número de compradores no mercado. O estoque normal de meses para o mercado é de cerca de 6 meses. Qualquer coisa acima que defina um mercado de compradores, indicando que os preços irão suavizar. Qualquer coisa abaixo disso define um mercado de vendedores no qual os preços normalmente se valorizam. Entre 2006 e 2008, o fornecimento de estoque dos meses aumentou de pouco mais de 5 meses para 11 meses. O fornecimento de meses foi superior a 7 meses em 27 desses 36 meses, mas os valores das casas continuaram a subir. O inventário de meses tem sido inferior a 5 meses nos últimos 3 anos, inferior a 4 em treze dos últimos quatorze meses, inferior a 3 nos últimos seis meses e atualmente está em 1,9 meses – um mínimo histórico. Lembre-se, se a oferta for baixa e a demanda alta, os preços aumentam naturalmente.

2. Desta vez, a demanda por habitação é real

Durante o boom imobiliário em meados dos anos 2000, havia o que Robert Schiller, um membro do Centro Internacional de Finanças da Yale School of Management, chamou de “exuberância irracional”. A definição do termo é “otimismo de mercado infundado que carece de uma base real de avaliação fundamental, mas, em vez disso, baseia-se em fatores psicológicos”. Sem considerar as tendências históricas do mercado, as pessoas foram apanhadas pelo frenesi e compraram casas com base na crença irreal de que os valores das moradias continuariam a subir. O setor de hipotecas alimentou essa loucura ao disponibilizar o dinheiro das hipotecas para praticamente qualquer pessoa, conforme mostrado no Índice de Disponibilidade de Crédito Hipotecário (MCAI) publicado pela Mortgage Bankers Association. Quanto mais alto o índice, mais fácil é conseguir uma hipoteca; quanto menor o índice, mais difícil é obtê-lo. Antes do boom imobiliário, o índice estava um pouco abaixo de 400. Em 2006, o índice atingiu um recorde histórico de mais de 868. Novamente, quase qualquer pessoa poderia obter uma hipoteca. Hoje, o índice está em 122,5, que está bem abaixo até mesmo do nível anterior ao boom. No mercado imobiliário atual, a demanda é real, não fabricada. A geração do milênio, a maior geração do país, atingiu a maioridade para se casar e ter filhos, que são os dois principais motores da casa própria. A crise de saúde também está desafiando cada família a redefinir o significado de “casa” e a reavaliar se sua casa atual atende a essa nova definição. Esse desejo de possuir, aliado a taxas de hipoteca historicamente baixas, torna a compra de uma casa hoje uma decisão financeira sólida e sólida. Portanto, a demanda de hoje é muito real. Lembre-se, se a oferta for baixa e a demanda alta, os preços aumentam naturalmente.

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3. Desta vez, as famílias têm bastante patrimônio

Mais uma vez, durante o boom imobiliário, não foram apenas os compradores que foram pegos no frenesi. Os proprietários existentes começaram a usar suas casas como caixas eletrônicos. Houve uma onda de refinanciamentos de saques, o que permitiu aos proprietários alavancar o patrimônio de suas casas. De 2005 a 2007, os americanos sacaram $ 824 bilhões de dólares em ações. Isso deixou muitos proprietários com pouco ou nenhum patrimônio líquido em um momento crítico. À medida que os preços começaram a cair, alguns proprietários se viram em uma situação de patrimônio líquido negativo, em que a hipoteca era superior ao valor de sua casa. Muitos não cumpriram seus pagamentos, o que levou a uma avalanche de execuções hipotecárias. Hoje, os bancos e o povo americano mostraram que aprenderam uma lição valiosa com a crise imobiliária há pouco mais de uma década. O volume de refinanciamento de saque nos últimos três anos foi menos de um terço do que era em comparação com os 3 anos anteriores ao crash. Essa abordagem conservadora criou níveis de patrimônio nunca vistos antes. De acordo com dados do Census Bureau, mais de 38% das unidades habitacionais ocupadas pelos proprietários são de propriedade “livre e clara” (sem qualquer hipoteca). Além disso, a ATTOM Data Solutions acaba de lançar seu relatório de patrimônio doméstico dos EUA do quarto trimestre de 2020, que revelou:

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17,8 milhões de propriedades residenciais nos Estados Unidos foram consideradas ricas em capital, o que significa que o montante combinado estimado de empréstimos garantidos por essas propriedades foi de 50 por cento ou menos de seu valor de mercado estimado ... A contagem de propriedades ricas em capital no quarto trimestre de 2020 representou 30,2 por cento, ou cerca de um em cada três, dos 59 milhões de casas hipotecadas nos Estados Unidos
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Se combinarmos os 38% das casas próprias livres e desimpedidas com os 18,7% de todas as casas que têm pelo menos 50% de patrimônio (30,2% dos 62% restantes com hipoteca), percebemos que 56,7% de todas as casas neste país tem um mínimo de 50% de capital. Isso é significativamente melhor do que a situação patrimonial em 2008.

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Conclusão

Desta vez, a oferta de moradias está em baixa histórica. A demanda é real e corretamente motivada. Mesmo se houvesse uma queda nos preços, os proprietários de casas teriam patrimônio suficiente para resistir a uma queda nos valores das casas. Isso não é tem nenhuma comparação com 2008. Na verdade, é exatamente o oposto.

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