Introdução ao Appraisal
Definição e Importância
A avaliação imobiliária, conhecida como “appraisal”, constitui um processo sistemático e fundamentado destinado a determinar o valor de uma propriedade. Este procedimento é essencial no mercado imobiliário, visto que proporciona uma base tangível e justificativa financeira para o estabelecimento de preços de venda ou compra, refletindo assim o real valor do bem no mercado. Através de uma análise meticulosa de diversos fatores, incluindo as condições do imóvel, sua localização, e a dinâmica do mercado, o appraisal proporciona aos compradores, vendedores, e financiadores uma perspectiva objetiva e imparcial acerca do valor de uma propriedade.
Breve Histórico e Legislação Aplicável na Flórida
A avaliação de imóveis nos Estados Unidos tem uma história rica, que tem sido informada e moldada por diversas crises e bolhas do mercado imobiliário. Particularmente na Flórida, o mercado tem suas peculiaridades, influenciadas tanto por fatores econômicos locais quanto internacionais, dado o seu atrativo para investidores estrangeiros.
Em termos de legislação, o “Real Estate Appraisal” na Flórida é regulamentado pela “Florida Real Estate Appraisal Board (FREAB)”, que opera sob o “Department of Business and Professional Regulation (DBPR)”. A FREAB é responsável por licenciar, regulamentar, e disciplinar os appraisers no estado da Flórida. A legislação local estabelece que os appraisers devem seguir as normas estabelecidas pela “Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)”, que define os padrões éticos e de prática para a realização de avaliações.
Os profissionais que realizam appraisals na Flórida necessitam de uma licença específica e devem atender a uma série de requisitos, como educação contínua e obediência a padrões éticos e profissionais, garantindo que o valor determinado seja justo, imparcial e livre de influências externas.
O Papel do Appraiser
Qualificações e Certificações Necessárias
O papel de um appraiser é crucial no setor imobiliário, sendo a sua expertise empregada para assegurar uma avaliação precisa e imparcial das propriedades.
Na Flórida, tornar-se um avaliador de imóveis exige um caminho educacional e profissional específico. Os candidatos devem concluir uma série de cursos educacionais que abrangem princípios básicos, práticas de avaliação e legislação estadual, seguidos por um exame estatal.
Posteriormente, é exigido um período de experiência prática sob a supervisão de um appraiser licenciado, antes de obter a licença oficial da “Florida Real Estate Appraisal Board”. Vale ressaltar que a educação contínua é necessária para garantir que os appraisers estejam atualizados quanto às práticas e legislações mais recentes.
Ética e Padrões Profissionais
A ética e os padrões profissionais em avaliação são de extrema importância para garantir transparência e integridade nas transações imobiliárias. Conforme mencionado, os appraisers na Flórida devem aderir aos “Uniform Standards of Professional Appraisal Practice” (USPAP), que serve como a linha guia ética e profissional para práticas de avaliação em todo o país.
Isso implica em fornecer uma análise isenta e justa, evitando conflitos de interesse, e mantendo sempre a objetividade. Transparência, confidencialidade das informações do cliente e uma análise imparcial são elementos chave na conduta ética do appraiser.
Desafios da Profissão
Os appraisers enfrentam um conjunto único de desafios que vão desde a manutenção da objetividade e isenção em mercados voláteis até a adaptação constante a novas regulamentações e tecnologias.
Além disso, a presença de viés, seja intencional ou não, é uma preocupação constante na profissão e deve ser diligentemente gerida e mitigada.
A precisão das avaliações também pode ser desafiadora em áreas onde as vendas de propriedades comparáveis são escassas, ou em mercados onde os preços estão em rápida mudança. Adicionalmente, lidar com expectativas de clientes e interesses de outras partes envolvidas, tais como compradores, vendedores, e instituições financeiras, podem compor o rol de obstáculos enfrentados pelos profissionais desta área.
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Processo de Appraisal
Etapas do Processo de Avaliação
O processo de appraisal é metodológico e implica uma análise minuciosa, estruturada em etapas fundamentais para garantir uma avaliação precisa e fundamentada. Inicialmente, ocorre a definição do propósito e escopo do appraisal, seguido da coleta de dados relevantes, que pode envolver pesquisas de mercado, inspeções físicas do imóvel, e análise de registros públicos.
Após a coleta, o appraiser analisa as informações, considerando variáveis como condição da propriedade, localização e tendências do mercado.
A fase subsequente envolve a aplicação de métodos de avaliação adequados e, por fim, a elaboração e entrega do relatório de appraisal, que comunica de forma clara e objetiva o valor determinado e a metodologia utilizada.
Métodos de Avaliação: Comparativo de Mercado, Custo e Renda
- Comparativo de Mercado: Baseia-se na comparação do imóvel avaliado com propriedades similares (comparáveis) recentemente vendidas na mesma região. Ajustes podem ser feitos para diferenças significativas entre as propriedades, como tamanho ou condição.
- Custo: Focado predominantemente em propriedades novas, este método considera o custo para construir uma réplica exata da propriedade, incluindo os custos de material, mão de obra e terreno, menos a depreciação.
- Renda: Este método é frequentemente aplicado para propriedades que geram renda, como imóveis comerciais ou de investimento. Baseia-se na análise do valor presente dos retornos futuros esperados da propriedade.
Cada método tem suas peculiaridades e são selecionados com base nas características específicas do imóvel e do propósito do appraisal.
Seleção de Comparáveis e Ajustes
Selecionar propriedades comparáveis é uma etapa crucial quando se utiliza o método comparativo de mercado. Os comparáveis devem ser o mais similar possível ao imóvel em questão, e geralmente são selecionados com base em parâmetros como localização, tamanho, condição, e características de design.
However, raramente uma propriedade comparável será idêntica à avaliada. Portanto, ajustes são feitos para compensar diferenças significativas, os quais podem ser positivos ou negativos, dependendo de como as variações afetam o valor. Os ajustes demandam um alto grau de expertise do appraiser, que deve justificar devidamente cada modificação aplicada ao valor dos comparáveis.
Factors that Influence the Value of a Property
Location and characteristics of the neighborhood
Location is one of the pillars of real estate valuation, with the intrinsic value of the property often being directly impacted by the characteristics and conveniences of the neighborhood. Factors such as proximity to quality schools, access to services and commerce, security, infrastructure, and the aesthetics of the area are vital.
A neighborhood with a positive reputation, low crime rates, and a thriving community tends to increase the value of properties located there, thus becoming a key element in appraisal analysis.
Physical characteristics of the property: size, age, condition, etc.
The value of a property is also intrinsically linked to its physical characteristics. The size of both the plot and the built-up area, the number of bedrooms and bathrooms, the quality of the finishes, the age of the building, the state of repair and any improvements or renovations carried out are all factors that are analyzed in detail during the appraisal process.
A well-maintained property with a solid, modernized structure inevitably has a higher value than similar properties in poorer condition.
Economic Conditions and Trends in the Real Estate Market
Fluctuations and trends in the real estate market, as well as global and local economic health, are essential aspects in determining the value of a property. Macroeconomic factors such as interest rates, inflation, and general economic performance, as well as microeconomic variables such as the supply and demand of real estate in the specific region, influence prices and are carefully considered during appraisal.
An analysis of the economic conditions and projections for the local real estate market will provide a basis for understanding the current positioning of the property in the market context and its future prospects.
Avaliação para Diferentes Tipos de Propriedades
Residenciais
A avaliação de propriedades residenciais foca em imóveis como casas, apartamentos, e townhouses, onde elementos como a condição da propriedade, número de quartos e banheiros, e localização são vitais. O método de comparação de vendas é frequentemente empregado, analisando propriedades comparáveis recentemente vendidas para determinar o valor justo de mercado. É crucial considerar fatores específicos do segmento residencial, como qualidade das escolas próximas e amenidades da vizinhança.
Comerciais
A avaliação de propriedades comerciais, como escritórios, lojas, e complexos de varejo, envolve uma análise minuciosa da capacidade do imóvel em gerar renda, comumente empregando o método de capitalização da renda (cap rate). Fatores como a localização, acessibilidade, visibilidade, e a saúde econômica da área circundante são ponderados, juntamente com as condições de contrato e ocupação dos atuais inquilinos.
Industriais
Propriedades industriais, como fábricas e armazéns, requerem uma análise focada em sua funcionalidade operacional e logística. As características a serem avaliadas incluem a capacidade de produção, zonamento, regulamentações locais, e acessibilidade para transporte de mercadorias. O valor pode ser fortemente influenciado por fatores como a proximidade a rodovias e infraestrutura logística.
Terrenos e Construção Nova
A avaliação de terrenos e novas construções apresenta seus próprios desafios e variáveis. Para terrenos, aspectos como localização, tamanho, zonamento, e potencial de uso são essenciais. Já na avaliação de construções novas, além do valor do terreno, considera-se os custos de construção, que incluem materiais, mão de obra, e outras despesas correlatas. A viabilidade e demanda do mercado para novos desenvolvimentos na área específica também são vitalmente considerados.
Appraisals em Contextos Específicos
Refinanciamento
No contexto de refinanciamento, a avaliação do imóvel busca estabelecer o valor atual da propriedade para assegurar a garantia adequada ao empréstimo. O appraisal é essencial para que credores determinem o montante que estão dispostos a emprestar, protegendo seus interesses ao garantir que o valor do imóvel seja congruente com o valor do empréstimo ou, preferencialmente, o exceda.
Compra e Venda
Na compra e venda de propriedades, o appraisal serve para assegurar tanto para o comprador quanto para o vendedor que o preço de venda está alinhado com o valor de mercado do imóvel. Ele protege o comprador de pagar excessivamente e o vendedor de vender por um preço injustamente baixo, tornando-se um instrumento de transparência e segurança na transação imobiliária.
Fins Fiscais
Para fins fiscais, appraisals podem ser necessários para determinar o valor do imóvel para cálculos como imposto sobre propriedade ou em casos de deduções fiscais relacionadas a perdas em investimentos imobiliários. A precisão é fundamental para garantir que os indivíduos e entidades paguem impostos justos e estejam em conformidade com as regulamentações fiscais aplicáveis.
Divórcio e Heranças
Em casos de divórcio e heranças, um appraisal imobiliário pode ser requisitado para garantir uma divisão equitativa dos bens. No contexto de um divórcio, ele ajuda a determinar um valor justo para que os ativos possam ser distribuídos de maneira justa entre as partes. Em situações de herança, o appraisal auxilia na determinação do valor do imóvel a ser distribuído entre os herdeiros, sendo também vital para o cálculo de possíveis impostos sobre a herança.
Em cada um desses contextos, a confiabilidade e precisão do appraisal são vitais para garantir que todas as partes envolvidas sejam tratadas de maneira justa e que as decisões sejam tomadas com base em informações acuradas e objetivas.
Erros Comuns e Armadilhas
Viés e Imprecisão
Viés e imprecisão em appraisals podem ser originados por uma variedade de fatores, incluindo falta de experiência, conhecimento insuficiente do mercado local, ou até mesmo preconceitos inconscientes.
Abordar a importância da objetividade e da prática baseada em evidências no processo de avaliação é essencial, bem como destacar a relevância de escolher appraisers com reconhecida competência e integridade.
Desafios com Propriedades Únicas ou em Mercados Instáveis
Propriedades únicas e mercados instáveis trazem consigo um conjunto próprio de desafios para a avaliação imobiliária. Com propriedades singulares, a falta de comparáveis diretos pode dificultar a determinação do valor de mercado. Já mercados instáveis, seja por motivos econômicos, políticos ou outros, podem apresentar flutuações significativas que dificultam a precisão nas avaliações. Neste ponto, a exploração de estratégias e abordagens para navegar por essas dificuldades será valiosa.
Como Desafiar um Appraisal de Forma Eficaz
Ao entrar no complexo terreno das avaliações imobiliárias, é fundamental que os interessados tenham um entendimento claro e estruturado sobre como navegar pelas nuances do processo de desafiar um appraisal.
Compreender a arte e a ciência por trás dessa atividade não só solidifica uma base para justiça nas transações imobiliárias, mas também fortalece a integridade dos envolvidos. Neste contexto, propomos um olhar abrangente e detalhado sobre como contestar um appraisal de maneira lúcida e estratégica.
A Importância Crítica de um Appraisal Correto
Um appraisal correto não é apenas uma mera avaliação: é um pilar que sustenta a equidade e a justiça no domínio das transações imobiliárias. Ele desempenha um papel vital ao determinar o valor justo de mercado de uma propriedade, impactando diretamente vendedores, compradores, e entidades financeiras. Portanto, a precisão e a imparcialidade aqui não são opcionais, mas imperativos.
A Estratégia Passo-a-Passo para Contestar um Appraisal:
- Coleta e Organização de Evidências:
Comece por reunir documentos, comparações de propriedades semelhantes, fotografias e qualquer outro material que possa fundamentar seu caso. Esta não é uma tarefa casual, mas uma incursão detalhada que busca estabelecer uma base sólida para o seu argumento.
- Navegação Legislativa e Regulamentar:
Se familiarize e esteja em conformidade com todas as leis e regulamentações pertinentes à avaliação de propriedades. Além disso, certifique-se de que sua abordagem e todos os documentos apresentados estão em conformidade com os protocolos legais.
- Desenvolvendo uma Comunicação Estratégica:
Ao comunicar suas preocupações e argumentos, certifique-se de ser claro, conciso e factual. A correspondência escrita deve ser formal, bem estruturada e livre de emoções, focando exclusivamente nos fatos e nas evidências apresentadas.
Promovendo a “Justiça” através da Contestação
É vital promover uma cultura de imparcialidade e justiça ao explorar a contestação de um appraisal. Ser orientado por práticas éticas, não apenas salvaguarda a integridade do processo, mas também sustenta a credibilidade das partes envolvidas.
Identificando e Navegando por Desafios e Erros Comuns
Erros e Mitigação:
Erros no processo de avaliação podem ocorrer e é crucial que os profissionais e proprietários estejam atentos para identificar e, subsequentemente, desafiar essas falhas. A mitigação destes erros começa com a identificação acurada, seguida de estratégias específicas que buscam corrigir ou, pelo menos, reconhecer as falhas.
Conclusão:
Desafiar um appraisal não é uma batalha, mas um direito que visa assegurar transações equitativas e transparentes no mercado imobiliário. Ser armado com conhecimento, estratégia e uma abordagem ética garantirá que os interesses dos indivíduos sejam protegidos e que o processo de contestação seja tão suave e eficaz quanto possível.
A competência e o conhecimento incutidos nesta jornada oferecem não apenas uma trilha para desafiar appraisals quando necessário, mas também para se emergir como participantes mais informados e habilidosos no espectro das transações imobiliárias.
Casos Práticos e Exemplos
O processo de appraisal, ou avaliação de imóveis, está profundamente enraizado na análise criteriosa e na precisão para determinar o valor justo de mercado de uma propriedade.
As variações e especificidades de cada caso requerem uma atenção minuciosa por parte dos avaliadores e demais envolvidos.
Abaixo, mergulhamos em cenários práticos, a fim de elucidar a aplicação concreta e metodologias envolvidas neste processo vital no cenário imobiliário.
Caso Prático 1: Uma Residência Histórica
Background: Uma casa construída na década de 1920, localizada em um bairro histórico, cujas propriedades ao redor foram modernizadas.
Desafio: A casa, embora bem preservada, necessitava de atualizações significativas. O avaliador deve considerar o charme e a singularidade do caráter histórico da casa, mas também as necessidades claras de modernização.
Estratégia de Avaliação: O avaliador pode comparar outras casas históricas na mesma área que foram modernizadas, ajustando o valor com base nas reformas necessárias. O valor histórico e a autenticidade da casa também são fatores que podem agregar valor, mesmo que necessite de modernizações.
Caso Prático 2: Um Apartamento em uma Área em Desenvolvimento
Background: Um apartamento em um bairro que está passando por um rápido desenvolvimento, com vários novos comércios e melhorias na infraestrutura.
Desafio: Determinar um valor que reflita tanto o estado atual quanto o potencial futuro do imóvel em um mercado em ascensão.
Estratégia de Avaliação: O avaliador deve equilibrar o valor atual do imóvel com o potencial de valorização devido às melhorias do bairro. Uma estratégia pode ser avaliar imóveis semelhantes em áreas que já passaram por desenvolvimentos similares, ajustando ao contexto local e projeções de mercado.
Caso Prático 3: Uma Propriedade Rural Produtiva
Background: Uma vasta propriedade rural que engloba terras agrícolas produtivas e um espaço de vida residencial.
Desafio: Valorizar de forma justa as terras tanto como uma entidade produtiva quanto uma residencial.
Estratégia de Avaliação: O avaliador pode dividir a avaliação em duas partes: uma para o valor da terra como entidade produtiva (considerando o rendimento das safras, condições da terra, etc.) e outra para a residência e estruturas associadas. A soma dessas duas avaliações poderia fornecer um valor justo de mercado para a propriedade como um todo.
Caso Prático 4: Uma Propriedade Única de Design Moderno
Background: Uma casa com um design arquitetônico único e características ultramodernas situada em um bairro predominantemente tradicional.
Desafio: A casa é notavelmente diferente de suas vizinhas em termos de design e comodidades.
Estratégia de Avaliação: O avaliador pode procurar comparativos fora do bairro imediato, talvez em áreas com propriedades de design semelhante. A avaliação deve considerar os materiais de alta qualidade, o design diferenciado e as comodidades exclusivas, equilibrando com o contexto do bairro em que está situada.
Reflexão
Estes exemplos práticos esclarecem a vasta gama de cenários e desafios que os avaliadores podem enfrentar durante o processo de appraisal. Os avaliadores devem ser extremamente objetivos e perspicazes, empregando uma combinação de metodologias para chegar a uma avaliação justa e equitativa. A complexidade e a diversidade de cada caso reforçam a necessidade de uma abordagem ponderada e meticulosa, que considere todas as variáveis, idiossincrasias e potenciais de cada propriedade.
No nosso dia a dia é muito mais comum termos desafios ligados a uma escolha mal feita de imóveis comparáveis, ou na função dos imóveis comparáveis. Muitas vezes quando a região de férias por exemplo tem poucos imóveis vendidos nos últimos tempos o avaliador pode ampliar a busca por imóveis comparáveis e incluir por desconhecimento imóveis que não permitam o aluguel de férias e assim cometer erros de avaliação.
Por isso é muito importante que sempre façamos a nossa própria busca por comparáveis para que na necessidade de uma contestação de uma avaliação seja possível mostrarmos as falhas da avaliação com informações precisas.
Relacionamento com Corretores e Outros Profissionais
Como Corretores e Appraisers Podem Colaborar
A colaboração entre corretores e appraisers é fundamental para assegurar transações imobiliárias bem-sucedidas e justas. Corretores, com seu entendimento profundo do mercado e habilidades de negociação, e appraisers, com sua expertise na avaliação objetiva de propriedades, podem trabalhar em conjunto para facilitar negociações e garantir que os preços de venda estejam alinhados com os valores de mercado.
Delineando estratégias e práticas recomendadas para a colaboração, como a comunicação eficaz e o compartilhamento de dados relevantes, pode-se criar uma sinergia que beneficia ambas as partes e, mais importante, os clientes.
A Interação com Inspetores, Advogados e Outros Profissionais
O processo de avaliação imobiliária muitas vezes requer a interação com diversos profissionais, incluindo inspetores de imóveis, advogados, e talvez até contadores e especialistas em meio ambiente.
Inspetores podem fornecer dados cruciais sobre a condição da propriedade, enquanto advogados podem auxiliar em aspectos legais relacionados a títulos, zonas e conformidades.
CMA (Comparative Market Analysis) vs. Appraisal Formal
Definição e Propósito do CMA
A Comparative Market Analysis (CMA), ou Análise Comparativa de Mercado, é um relatório gerado, geralmente por corretores de imóveis, para determinar uma faixa de valor estimada para uma propriedade, com base em vendas recentes, listagens ativas e propriedades previamente vendidas que são semelhantes em termos de características, localização e tamanho. Embora não seja tão detalhado ou regulamentado quanto um appraisal, o CMA oferece uma visão rápida e um ponto de partida para entender o valor de um imóvel no mercado atual.
Quando Utilizar CMA e Quando Optar por um Appraisal
O CMA é frequentemente utilizado em situações menos formais e onde uma estimativa rápida e inicial é necessária, como ajudar vendedores a determinar um preço de listagem ou auxiliar compradores a formular uma oferta.
Um appraisal, que é mais detalhado e regulamentado, é utilizado quando se requer uma avaliação formal do valor da propriedade, por exemplo, durante uma transação de venda, refinanciamento ou em casos judiciais como heranças e divórcios.
Principais Diferenças entre CMA e Appraisal
- Metodologia e Profundidade da Análise
O CMA tende a ser mais superficial, utilizando dados de mercado disponíveis para criar uma faixa estimada de valor. O appraisal envolve uma análise mais profunda e criteriosa, considerando diversos fatores específicos da propriedade e aderindo a padrões rigorosos de avaliação.
- Legislação e Certificações Envolvidas
The appraisals devem ser realizados por avaliadores licenciados e seguir diretrizes rigorosas, como as estabelecidas pelo Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). O CMA, no entanto, não possui requisitos formais e não precisa aderir a padrões específicos.
iii. Uso e Aceitação em Transações Imobiliárias e Financiamentos
O appraisal é geralmente exigido em processos de financiamento imobiliário devido à sua precisão e confiabilidade, enquanto o CMA pode ser insuficiente para tal propósito, sendo mais utilizado como uma ferramenta de negociação ou planejamento.
Benefícios e Limitações de Ambos os Métodos
- CMA
- Benefícios: Rápido, de fácil compreensão e geralmente mais acessível.
- Limitações: Menos preciso e pode não ser aceito para finalidades legais ou transações financeiras.
- Appraisal
- Benefícios: Preciso, detalhado e aceito para todas as finalidades legais e financeiras.
- Limitações: Mais caro e pode ser um processo mais demorado.
Estudo de Caso: Exemplos Práticos Aplicando CMA e Appraisal
Cenário 1: Venda de uma Residência Familiar
Na venda de uma residência familiar, tanto o Comparative Market Analysis (CMA) quanto o appraisal possuem papéis essenciais e distintos para garantir uma transação justa e transparente.
Utilizando o CMA: Na fase inicial, um corretor de imóveis utiliza o CMA para ajudar os vendedores a estabelecerem um preço de listagem que seja competitivo e realista. O CMA envolve a análise de propriedades semelhantes que foram vendidas recentemente na mesma área, ajustando as diferenças de características e condições.
Por exemplo, se residências semelhantes foram vendidas por valores entre R$500.000 e R$550.000, o vendedor pode definir um preço inicial de R$540.000, considerando atributos únicos e a condição atual do imóvel.
Aplicando o Appraisal: Quando um comprador decide financiar a compra, o banco solicitará um appraisal para garantir que o montante do empréstimo não exceda o valor real do imóvel. O avaliador irá considerar fatores como a condição da propriedade, localização e comparáveis recentes para derivar um valor justo.
Se o appraisal resultar em R$520.000, um valor abaixo do preço de venda acordado, pode ser necessário renegociar o preço ou que o comprador ofereça um pagamento inicial maior para cobrir a diferença.
Cenário 2: Refinanciamento de uma Propriedade Comercial
O refinanciamento de uma propriedade comercial é geralmente impulsionado pela necessidade de capital de giro, fazer melhorias na propriedade ou aproveitar taxas de juros mais baixas. Aqui, o papel do appraisal é crucial para determinar o valor que a instituição financeira está disposta a emprestar.
A Importância do Appraisal: O avaliador, neste cenário, examina uma gama de fatores para chegar ao valor da propriedade comercial. Isso inclui a análise da renda gerada pelo imóvel, as despesas operacionais, as taxas de ocupação, e as condições do mercado local.
Por exemplo, se um edifício comercial tem uma renda anual de R$1.000.000 e despesas de R$600.000, a receita líquida operacional seria de R$400.000. Ao aplicar um coeficiente de capitalização baseado em riscos e retornos esperados do mercado, digamos 8%, o avaliador poderia derivar um valor de R$5.000.000 para a propriedade.
Influenciando o Refinanciamento: Se o proprietário busca refinanciar um saldo devedor de R$3.500.000, o banco pode estar disposto a avançar com o refinanciamento dado o valor de R$5.000.000 avaliado, desde que esteja em conformidade com os requisitos de relação empréstimo-valor e outros critérios de crédito.
Ambos os cenários ilustram a grande importância de avaliações precisas no mundo imobiliário, seja para guiar decisões de preços de listagem na venda de propriedades ou para avaliar a viabilidade e riscos associados ao refinanciamento de propriedades comerciais.
O CMA e o appraisal, cada um em sua própria capacidade, asseguram que as transações imobiliárias sejam fundamentadas em análises robustas, protegendo as partes envolvidas de preços injustos ou decisões financeiras inadequadas.
Exemplo de Appraisal de uma Casa Residencial
- Solicitação de Appraisal:
- Um banco solicita um appraisal para uma propriedade em que o comprador está buscando financiamento.
- Preparação e Planejamento:
- O appraiser coleta informações preliminares sobre a propriedade e planeja a visita.
- Inspeção Física da Propriedade:
- O appraiser visita a propriedade para avaliar a condição, tamanho, layout, e outras características físicas.
- Análise de Mercado e Seleção de Comparáveis:
- O appraiser coleta dados sobre propriedades similares (“comparáveis”) que foram vendidas recentemente na área.
- Escolha de, por exemplo, três propriedades comparáveis (Comps), considerando atributos como localização, tamanho, idade, condição, etc.
- Ajustes:
- O appraiser faz ajustes aos preços de venda dos comparáveis, baseando-se em diferenças percebidas. Por exemplo:
- Comp 1 foi vendido por $300,000, mas tem um quarto a menos. Um ajuste ascendente é feito para compensar.
- Comp 2 foi vendido por $310,000, mas está em uma rua movimentada. Um ajuste descendente é feito para compensar.
- Comp 3 foi vendido por $305,000, mas tem um jardim maior. Um ajuste ascendente é feito para compensar.
- Determinação do Valor da Propriedade:
- O appraiser calcula o valor da propriedade, muitas vezes utilizando uma média ponderada dos comparáveis ajustados, dando mais peso para os comparáveis mais similares à propriedade em questão.
- Relatório de Appraisal:
- O appraiser compila suas descobertas, análises, e metodologia utilizada em um relatório de appraisal.
- O relatório incluirá: descrição detalhada da propriedade, detalhes e fotos dos comparáveis, explicação dos ajustes, e o valor final avaliado da propriedade.
- Revisão e Entrega:
- O relatório é revisado por um appraiser supervisor ou por um sistema de revisão para assegurar precisão e conformidade com as normas.
- O relatório é então entregue ao banco, que o utiliza para determinar se procederá com o financiamento solicitado.
Este é um exemplo genérico e simplificado. Em práticas reais, o processo de appraisal pode ser mais complexo e envolver análises adicionais, dependendo das normas locais, tipo de propriedade, e outros fatores.
Navegando pelos Formulários de Appraisal
1004 – (URAR) Uniform Residential Appraisal Report – Laudo Uniforme de Avaliação Residencial – Avaliação de uma unidade (unifamiliar) com inspeção interna e externa.
1004C – Manufactured Home Appraisal Report – Relatório de avaliação de casas pré-fabricadas – Uma unidade de casas pré-fabricadas (casa móvel) com base em uma inspeção de propriedade interna e externa. As avaliações residenciais modulares são preenchidas no formulário URAR.
1004D – Appraisal Update and/or Completion Report – Atualização de Avaliação e/ou Relatório de Conclusão – Para uso com todas as avaliações de uma a quatro unidades. Este formulário é utilizado para obter uma atualização de avaliação OU uma inspeção final para novas construções.
1004MC – Market Conditions Addendum to the Appraisal Report – Adendo de Condições de Mercado ao Laudo de Avaliação – O objetivo deste adendo é fornecer ao credor/cliente uma compreensão clara e precisa das tendências e condições de mercado predominantes na vizinhança em questão.
1007 – Rent Survey Schedule – Cronograma de Pesquisa de Aluguel – Utilizado para determinar o aluguel de mercado de imóveis Unifamiliares, Condomínio e PUD.
1025 – Small Residential Income Property Appraisal Report – Laudo de Avaliação de Pequeno Imóvel de Renda Residencial – Avaliação de imóvel de duas a quatro unidades com base em inspeção externa e interna.
1073 – Individual Condominium Unit Appraisal Report- Laudo de Avaliação de Unidade Condomínio Individual – Avaliação de unidade individual de condomínio com vistoria interna e externa.
1075 – Exterior Only Inspection Individual Condominium Unit Appraisal Report – Laudo de Avaliação de Unidade Individual de Condomínio de Vistoria Externa – Uma Unidade Avaliação individual de unidade de Condomínio baseada unicamente em inspeção externa.
2000 – One Unit Residential Appraisal Field Review Form – Formulário de revisão de campo de avaliação residencial de uma unidade – Formulário de revisão de campo de avaliação para relatórios de avaliação de uma unidade.
2000A – Two to Four Unit Residential Appraisal Field Review Form – Formulário de revisão de campo de avaliação residencial de duas a quatro unidades – Formulário de revisão de campo de avaliação para relatórios de avaliação de duas a quatro unidades.
2006 – Desk Review form- Formulário de revisão documental – Formulário de revisão documental para a revisão de avaliações de uma a quatro unidades sem uma inspeção interna ou externa do assunto ou vendas comparáveis. Esta revisão é concluída dentro do escritório.
2055 – Exterior Only Inspection Residential Appraisal Report – Laudo de Avaliação Residencial de Vistoria Somente Externa – Avaliação de uma Unidade (Unifamiliar) baseada exclusivamente em vistoria externa. As inspeções internas devem ser concluídas no URAR. Este formulário não pode ser utilizado para atribuições de Drive-By em Condomínio. Não existe um formato permitido para uma avaliação Drive-By de duas a quatro unidades.
2090 – Individual Cooperative Interest Appraisal Report – Laudo de Avaliação de Interesse Cooperativo Individual – Avaliação de unidade cooperativa individual com base em vistoria interna e externa.
2095 – Exterior-Only Inspection Individual Cooperative Appraisal Report – Laudo de Avaliação Cooperativa Individual de Inspeção Externa – Avaliação de unidade cooperativa individual com base em inspeção externa.
216 – Operating Income Statement – Demonstração do Resultado Operacional – Usado com avaliações 1025, 1004 ou 1073 para analisar receitas e despesas.
Land Appraisal Report – Laudo de Avaliação de Terrenos – Utilizado para avaliação de terrenos baldios.
REO Addendum – Adendo de propriedade imobiliária para avaliações 1004 e 1025.
O que é appraisal?
O que diferencia um appraisal de uma Comparative Market Analysis (CMA)?
Quando é exigido um appraisal?
Quem paga pelo appraisal?
Qual a validade de um appraisal?
O que é o Comparative Market Analysis (CMA)?
Quem realiza o CMA?
O CMA tem validade legal?
Como é determinado o valor de um imóvel em um appraisal?
Qual a importância da localização em um appraisal?
O que é a abordagem de custo em um appraisal?
O que é a abordagem de renda?
O tamanho do lote influencia o valor do appraisal?
O que é considerado na avaliação da condição de um imóvel?
O que é "overappraisal" e "underappraisal"?
Qual é o impacto das condições do mercado no appraisal?
Um appraisal pode ser contestado?
O que são comparações em um appraisal?
O que é depreciação em termos de appraisal imobiliário?
É possível realizar um appraisal online?
Qual a diferença entre um avaliador e um inspetor de imóveis?
Como um refinanciamento é influenciado por um appraisal?
É necessário preparar a casa para um appraisal?
Por que os appraisals são necessários em divórcios?
Qual o papel do appraiser em uma venda de imóvel?
Os appraisers utilizam software para ajudar nas avaliações?
Como as melhorias domésticas afetam o appraisal?
A piscina aumenta o valor do appraisal?
O que é um "drive-by appraisal"?
O que acontece se o appraisal retornar com um valor abaixo do preço de venda?
Glossário
Termos Técnicos Traduzidos e Explicados
- Appraisal (Avaliação): Um processo realizado por um appraiser qualificado para determinar o valor justo de mercado de uma propriedade.
- Appraiser (Avaliador): Profissional certificado que realiza avaliações de propriedades, empregando métodos e critérios específicos para determinar seu valor.
- Comparative Market Analysis (CMA) (Análise Comparativa de Mercado): Uma avaliação informal do valor de mercado de uma propriedade, comumente realizada por corretores, utilizando-se de vendas comparáveis.
- Equity (Patrimônio Líquido Imobiliário): A diferença entre o valor de mercado de uma propriedade e qualquer dívida pendente sobre ela.
- Underwriting (Subscrição): O processo através do qual as instituições financeiras avaliam o risco de emprestar dinheiro ou garantir uma hipoteca.
- Lien (Ônus Legal): Um direito legal ou interesse que uma credor tem em propriedade do devedor, concedido até que a dívida seja paga.
- Assessment (Tributação): A valoração de uma propriedade para fins fiscais, frequentemente conduzida por uma entidade governamental.
Referências a Legislações e Normativas
- Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) (Padrões Uniformes de Prática Profissional de Avaliação): Diretrizes nacionais nos EUA para os appraisers sobre como conduzir avaliações e quais éticas profissionais seguir.
- Florida Real Estate Appraisal Board (FREAB) (Conselho de Avaliação Imobiliária da Flórida): Órgão responsável por regular e licenciar os avaliadores na Flórida, garantindo que atuem de acordo com as normativas estabelecidas.
- Frank-Dodd Act: Legislação federal dos EUA que, entre outras coisas, impôs novas regulamentações e exigências para avaliadores e práticas de avaliação, na esteira da crise financeira de 2008.
- Home Valuation Code of Conduct (HVCC) (Código de Conduta de Avaliação de Imóveis): Um conjunto de normas para aprimorar a independência e precisão das avaliações de imóveis residenciais.
Recursos e Referências Adicionais
Livros, Websites e Outros Materiais para Leitura Adicional
- Livros:
- “The Appraisal of Real Estate” – Este livro, publicado pelo Appraisal Institute, é frequentemente considerado a bíblia da avaliação imobiliária e oferece uma ampla visão sobre teorias e práticas do setor.
- “Real Estate Market Valuation and Analysis” de Joshua Kahr e Michael C. Thomsett – Um guia abrangente sobre como avaliar propriedades e mercados imobiliários.
- Websites:
- Appraisal Institute – Um recurso valioso para profissionais da avaliação com cursos, notícias e recursos adicionais na área.
- The National Association of Realtors – Oferece uma variedade de recursos e informações para corretores e avaliadores.
Links para Certificações e Organizações Profissionais
- Certificações:
- Florida Real Estate Appraisal Board (FREAB) – Para informações sobre licenciamento e certificação de appraisers na Flórida.
- Appraisal Institute’s Professional Designations – Saiba mais sobre as designações profissionais oferecidas pelo Appraisal Institute.
- Organizações Profissionais:
- American Society of Appraisers (ASA) – Uma organização que promove a prática e a profissão de avaliação em várias disciplinas, incluindo Imóveis.
National Association of Independent Fee Appraisers (NAIFA) – Uma associação que oferece programas educacionais e oportunidades de networking para appraisers.
Summary
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Agora que você entendeu a importancia da avaliação de imóveis no processo de aquisição de um imóvel na Flórida, você pode entrar em contato conosco e começar a sua jornada pata investir um imóvel na Flórida. Para aproveitar todas as dicas que trouxemos para você e aprofundá-las ainda mais, você pode conversar diretamente com nossos agentes de relacionamento. Eles estão sempre dispostos a conversar com você para esclarecer dúvidas sobre investimentos na Flórida.
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