Have you ever heard of Earnest Money?

Definição de Earnest Money

O que é e por que é necessário?

Earnest Money, frequentemente traduzido como “sinal” ou “valor de sinal” em português, refere-se a um depósito em dinheiro feito por um comprador de imóveis a favor do vendedor como sinal de sua intenção séria de concluir a compra. Pense nisso como um gesto de boa-fé que diz: “Estou comprometido com esta compra e não estou apenas ‘passeando’ pelo mercado.”

Este depósito tem uma função dupla. Primeiro, oferece ao vendedor alguma compensação no caso de o comprador desistir do negócio sem uma razão válida estipulada no contrato. Segundo, serve como incentivo para que o comprador siga em frente com a transação, já que corre o risco de perder esse dinheiro se não cumprir sua parte do acordo.

Exemplo: João quer comprar uma casa na Flórida avaliada em $300.000. Após negociar com o vendedor, ele concorda em depositar $6.000 (2% do valor da casa) como earnest money. Este valor demonstra a sua seriedade em seguir adiante com a compra.

Diferença entre “earnest money” e entrada

Enquanto o “earnest money” serve como um sinal de comprometimento e é uma pequena fração do preço de compra, a entrada (ou “down payment”, em inglês) é uma quantia substancialmente maior que o comprador paga ao fechar o negócio. A entrada é a porção do preço de compra que não é financiada.

O “earnest money” é frequentemente creditado ao comprador na transação final e pode ser usado para contribuir para a entrada ou para despesas de fechamento (closing costs). Portanto, enquanto ambos os pagamentos, earnest money e entrada, fazem parte do processo de compra de uma casa, eles têm propósitos e magnitudes diferentes.

Exemplo: Continuando com o exemplo de João, após a aprovação do seu financiamento, ele decide dar uma entrada de 20% no valor da casa, ou seja, $60.000. O “earnest money” de $6.000 que ele já depositou pode ser usado como parte dessa entrada, então ele só precisaria desembolsar mais $54.000 no fechamento.

Quantidade de Earnest Money

Como é determinado o montante

A quantia de “earnest money” é frequentemente uma porcentagem do preço de compra da propriedade. Embora essa porcentagem possa variar, geralmente é estipulada com base em normas locais, práticas de mercado ou especificações do vendedor. Em alguns casos, pode ser um valor fixo, especialmente se o mercado for muito competitivo e o comprador desejar destacar sua oferta.

No entanto, a quantia não é imutável. Ela pode ser objeto de negociação entre o comprador e o vendedor. Em muitos casos, a quantia é determinada de modo a ser significativa o suficiente para mostrar o compromisso do comprador, mas não tão alta a ponto de ser proibitiva.

Exemplo: Em uma casa avaliada em $250.000, se a prática comum for 1% do valor de venda, o “earnest money” sugerido seria de $2.500. Contudo, em um mercado altamente competitivo, um comprador pode oferecer $5.000 ou mais para tornar sua oferta mais atraente.

Variações comuns no mercado da Flórida

No mercado da Flórida, o valor típico de “earnest money” pode variar, mas muitas vezes está entre 1% a 3% do preço de compra da propriedade. No entanto, em áreas de alta demanda ou propriedades de luxo, esse percentual pode ser maior para demonstrar seriedade e capacidade financeira.

Cabe ao comprador, em consulta com seu corretor ou agente imobiliário, determinar a quantia adequada com base no mercado específico e na propriedade de interesse.

Comparação com outras regiões ou países (como o Brasil)

Em outros países, o conceito e a prática por trás do “earnest money” podem existir, mas a nomenclatura, os valores e as práticas específicas podem variar. No Brasil, por exemplo, há o “sinal”, que funciona de maneira semelhante ao “earnest money”, demonstrando o compromisso do comprador em concluir a transação. Contudo, as práticas relacionadas ao valor, devolução e retenção deste montante podem variar em relação às dos Estados Unidos. A porcentagem ou quantia específica também pode ser influenciada por fatores locais, como o estado da economia, leis imobiliárias ou normas culturais.

Depósito do Earnest Money

Como, onde e quando o dinheiro é depositado

Uma vez que o comprador e o vendedor concordam com a quantia de “earnest money”, o próximo passo é depositá-lo. Na Flórida, após a aceitação da oferta, geralmente há um período especificado (como 1-3 dias) para que o comprador deposite o “earnest money”.

O dinheiro é frequentemente depositado em uma conta de “escrow”, que é uma conta especial mantida por um terceiro neutro. Esta conta é separada das contas operacionais regulares da empresa de “escrow” ou do corretor de imóveis. Além disso, é fundamental garantir que esta conta de “escrow” esteja em conformidade com as leis e regulamentos da Flórida.

Exemplo: Juliana fez uma oferta em um condomínio em Miami e seu “earnest money” acordado foi de $8.000. Uma vez que sua oferta foi aceita pelo vendedor, ela tem 2 dias úteis para transferir esse montante para a conta de “escrow” da empresa de títulos ou do corretor de imóveis.

O papel do “escrow” (terceiro neutro) na gestão do “earnest money”

A empresa ou agente de “escrow” desempenha um papel crucial, atuando como intermediário imparcial entre o comprador e o vendedor. Eles garantem que o “earnest money” seja mantido de forma segura e seja liberado apenas quando certas condições contratuais forem atendidas.

O principal propósito de usar um terceiro neutro é garantir que nenhuma das partes tenha acesso ao dinheiro até que todas as condições do contrato sejam satisfeitas. O “escrow” protege os interesses de ambas as partes:

• Para o vendedor, garante que o dinheiro está seguro e será entregue a ele caso o comprador desista sem uma razão válida.
• For the buyer, garante que o dinheiro só será entregue ao vendedor uma vez que todas as condições contratuais (como inspeções satisfatórias) sejam atendidas. Se o negócio não for concluído por razões especificadas no contrato, o “earnest money” é devolvido ao comprador.

Exemplo: Lucas está comprando uma casa na Flórida e depositou $10.000 de “earnest money” em uma conta de “escrow”. Durante a inspeção da casa, são descobertos problemas significativos no telhado que o vendedor se recusa a consertar. Como a inspeção satisfatória era uma das condições do contrato, Lucas decide cancelar a compra. A empresa de “escrow”, então, devolve os $10.000 para Lucas, já que a condição contratual não foi atendida.

Condições de Devolução do Earnest Money

Em que circunstâncias o comprador pode recuperar o dinheiro

O “earnest money” é uma garantia do compromisso do comprador. No entanto, existem circunstâncias em que o comprador pode recuperar essa quantia sem penalidades. Estas circunstâncias são geralmente definidas nas cláusulas do contrato de compra e venda e são conhecidas como contingências.

Cláusulas comuns que permitem a devolução

1. Inspeções de casa insatisfatórias: Muitos contratos de compra incluem uma cláusula de inspeção que permite ao comprador contratar um profissional para inspecionar a propriedade. Se problemas significativos forem descobertos (que não foram previamente divulgados ou não são aparentes visualmente) e o vendedor se recusar a corrigi-los ou negociar o preço, o comprador pode optar por desistir da compra e recuperar seu “earnest money”.

Exemplo: Letícia fez uma oferta em uma casa em Orlando. Durante a inspeção, descobre-se que o sistema elétrico está com defeito e exigiria uma grande reforma. Se o vendedor se recusar a arcar com os custos da reforma ou a reduzir o preço de venda, Letícia poderá rescindir o contrato e ter seu “earnest money” devolvido.

1. Não obtenção de financiamento: Mesmo que um comprador seja pré-aprovado para um empréstimo, pode haver circunstâncias em que ele não consiga obter financiamento. Se o contrato tiver uma cláusula de financiamento, o comprador pode recuperar o “earnest money” se não conseguir finalizar o empréstimo.

Exemplo: Rodrigo estava prestes a comprar um apartamento em Miami Beach. Embora inicialmente tenha sido pré-aprovado para um empréstimo, uma mudança em seu status de emprego fez com que o banco reconsiderasse e, eventualmente, negasse o financiamento. Graças à cláusula de financiamento, Rodrigo pode cancelar a compra e receber de volta seu “earnest money”.

1. Não cumprimento do prazo de fechamento: Se o vendedor não conseguir cumprir o prazo estipulado para o fechamento da venda, o comprador pode optar por rescindir o contrato e recuperar o “earnest money”, dependendo do que foi estabelecido no contrato.

Avaliação inferior ao preço de venda, neste caso precisa estar especificado no contrato que existe essa contingência: Se a propriedade for avaliada por um valor inferior ao preço acordado e o vendedor se recusar a reduzir o preço, o comprador pode ter o direito de desistir da compra e receber o “earnest money” de volta, se houver uma cláusula de avaliação no contrato.

Condições de Perda do Earnest Money

Situações em que o comprador pode perder o “earnest money”

O “earnest money” serve como garantia do compromisso do comprador em seguir adiante com a compra. Se o comprador desistir da transação sem uma razão válida estipulada no contrato, ele corre o risco de perder essa quantia. Algumas situações comuns incluem:

1. Desistência sem justificativa: Se um comprador simplesmente mudar de ideia sobre a compra, sem uma razão específica prevista no contrato, o “earnest money” provavelmente será perdido e entregue ao vendedor como compensação.
2. Não cumprimento de prazos: Muitos contratos estipulam prazos específicos para certas ações, como a realização de inspeções ou a obtenção de financiamento. Se o comprador não cumprir esses prazos, ele pode perder o “earnest money”.

Exemplo: Carolina tem 10 dias, de acordo com o contrato, para realizar uma inspeção da propriedade. Se ela não fizer a inspeção dentro desse prazo e depois decidir desistir por causa de problemas descobertos mais tarde, ela pode perder seu “earnest money”.

1. Não cumprimento de outras cláusulas contratuais: Se o comprador não atender a outras condições ou contingências listadas no contrato e desistir da compra, ele pode perder o “earnest money”.

Exemplo: Pedro, após fazer uma oferta em uma casa, descobre que não pode obter o financiamento necessário. No entanto, se seu contrato não tiver uma cláusula de contingência financeira e ele desistir da compra, o “earnest money” provavelmente será perdido.

A importância de entender os prazos e cláusulas contratuais

Cada contrato de compra e venda é um documento legal vinculativo que estipula os direitos e obrigações de ambas as partes. Para proteger seus interesses e seu “earnest money”, é crucial que os compradores:

• Leiam o contrato cuidadosamente e garantam que entendam todas as cláusulas e contingências.
• Estejam cientes de todos os prazos e os cumpram rigorosamente.
• Comuniquem-se regularmente com seu corretor ou agente imobiliário, bem como com qualquer outro profissional envolvido, para garantir que todas as etapas sejam concluídas conforme necessário.

Exemplo: Sofia, animada com a compra de seu novo apartamento em Tampa, esquece de enviar a documentação necessária para seu empréstimo dentro do prazo estipulado no contrato. O banco, consequentemente, não aprova o financiamento a tempo. Mesmo que ela ainda deseje a propriedade, o vendedor pode optar por encerrar o contrato devido ao atraso, e Sofia corre o risco de perder o “earnest money”.

Diferenças entre os EUA e o Brasil

Como o processo de “earnest money” se compara entre os dois países

1. Conceito e Terminologia: Nos EUA, especialmente na Flórida, o termo “earnest money” é amplamente utilizado para descrever o depósito de boa fé feito pelo comprador para demonstrar seu compromisso sério com a compra. No Brasil, embora não haja uma tradução direta para “earnest money”, o conceito mais próximo é o “sinal” ou “arras”, que é uma quantia dada como garantia da execução do contrato.
2. Valor do Depósito: Na Flórida, o valor do “earnest money” pode variar, mas muitas vezes gira em torno de 1% a 3% do preço de compra. No Brasil, o valor do “sinal” pode variar conforme acordado entre as partes, mas também é comum que seja um percentual do valor total do imóvel.
3. Consequências da Desistência: Na Flórida, se um comprador desiste da compra sem uma razão válida estipulada no contrato, ele geralmente perde o “earnest money”. No Brasil, caso o comprador desista, ele pode perder o “sinal”. Se for o vendedor que desistir, ele pode ter que devolver o “sinal” em dobro ao comprador, dependendo do que foi acordado.
4. Instrumento Contratual: Nos EUA, o “earnest money” é geralmente mencionado no contrato de compra e venda. No Brasil, o “sinal” é frequentemente associado a um “Contrato de Promessa de Compra e Venda”, que detalha os termos do acordo entre comprador e vendedor.

Pontos de atenção para brasileiros comprando na Flórida

1. Conhecimento Local: É crucial que os brasileiros se familiarizem com as nuances do mercado imobiliário da Flórida, a melhor forma é contratando uma imobiliária local que possa orientá-los através do processo.
2. Cláusulas Contratuais: Os contratos nos EUA podem ser diferentes dos contratos brasileiros em termos de linguagem e cláusulas. Portanto, é vital que os compradores brasileiros leiam e entendam completamente o contrato, idealmente com a assistência de um advogado imobiliário local. Um ponto muito relevante em relação a contratos nos Estados Unidos é que embora diversas vezes as cláusulas sejam similares as que são encontradas no Brasil não devemos assumir funcionam da mesma forma.
3. Taxas Adicionais: Além do “earnest money”, os compradores devem estar cientes de outras taxas que podem ser aplicáveis na Flórida, como taxas de avaliação, inspeção e custos de fechamento.

Dicas para Compradores

Como negociar montantes de “earnest money”

1. Pesquisa de Mercado: Antes de definir o montante do “earnest money”, faça uma pesquisa sobre os valores típicos na área específica da Flórida em que você está interessado. Isso lhe dará uma base sólida para a negociação.
2. Flexibility: Lembre-se de que o “earnest money” é uma demonstração de seu compromisso com a compra. Se você estiver em uma situação de mercado competitivo, oferecer um montante maior pode tornar sua oferta mais atraente. No entanto, em mercados menos competitivos, pode haver espaço para negociar um montante menor.
3. Contexto da Oferta: Se sua oferta tiver outros aspectos atraentes para o vendedor, como um prazo de fechamento rápido ou a ausência de contingências, você pode ter mais espaço para negociar o montante do “earnest money”.

A importância de ler e entender todas as cláusulas do contrato

1. Protection of Interests: Cada cláusula no contrato serve para proteger os interesses de ambas as partes. Não compreender uma cláusula pode colocar você, o comprador, em risco de perder seu “earnest money” ou enfrentar outras consequências indesejadas.
2. Busque Esclarecimentos: Se há algo que você não entende no contrato, não hesite em pedir esclarecimentos ao seu corretor ou agente imobiliário. Eles estão lá para ajudar e orientar você durante todo o processo.
3. Revisões: Sempre revise o contrato várias vezes e, se possível, peça a um amigo ou familiar para fazer o mesmo. Uma perspectiva externa pode identificar questões ou preocupações que você pode ter perdido.

Quando consultar um advogado imobiliário

1. Transações Complexas: Se você estiver lidando com uma transação particularmente complexa, como a compra de propriedades comerciais ou propriedades com questões de titularidade, é aconselhável consultar um advogado imobiliário.
2. Desconforto com o Contrato: Se você sentir qualquer desconforto ou incerteza sobre as cláusulas do contrato, ou se houver termos que você não entende, é o momento de buscar aconselhamento jurídico.
3. Negociações Difíceis: Se você estiver em uma situação de negociação difícil, onde as partes não conseguem chegar a um acordo, um advogado pode ajudar a mediar e encontrar soluções.

Proteção Adicional: Mesmo que tudo pareça estar indo bem, consultar um advogado imobiliário pode oferecer uma camada adicional de proteção e paz de espírito, garantindo que seus interesses estejam sendo devidamente protegidos.

Perguntas & Respostas – Avaliação vs Inspeção

Como a associação de corretores sugere que as disputas sejam tratadas

1. Resolução de Disputas: Antes de iniciar qualquer ação legal para disputar um depósito de garantia, os corretores são incentivados a mediar a disputa ou submetê-la à arbitragem, conforme estipulado pela associação local de REALTORS®.
2. Procedimento de Mediação: A mediação é um processo voluntário onde um mediador neutro ajuda as partes a chegar a um acordo mutuamente aceitável. O objetivo é resolver a disputa de maneira rápida e amigável.
3. Procedimento de Arbitragem: Se a mediação falhar ou se as partes optarem por não mediar, a arbitragem pode ser usada para resolver a disputa. Na arbitragem, um árbitro ou painel ouve ambos os lados e toma uma decisão. Dependendo da natureza da arbitragem, a decisão pode ser vinculativa ou não vinculativa.
4. Notificação: Quando uma disputa surge sobre um depósito de garantia, os corretores envolvidos devem notificar todas as partes sobre o processo de disputa e as opções disponíveis para resolver a disputa, incluindo mediação e arbitragem.
5. Obrigações dos Corretores: Os corretores não devem se recusar a participar de mediação ou arbitragem. Eles também têm o dever de garantir que seus clientes estejam cientes dos procedimentos de disputa e de qualquer decisão tomada como resultado desses procedimentos.
6. Fundo de Depósito de Garantia: Se uma disputa surgir sobre um depósito de garantia que está sendo mantido em uma conta de depósito de garantia do corretor, o corretor não pode usar esse dinheiro até que a disputa seja resolvida ou até que um tribunal ordene a liberação dos fundos.

É vital que os corretores da Flórida estejam cientes desses procedimentos e os sigam à risca. Não fazer isso pode resultar em sanções por parte da associação e pode comprometer a posição do corretor em futuras disputas legais.

Recomendo que os corretores sempre consultem o Código de Ética atualizado e as diretrizes fornecidas pela Florida Realtors e pelo NAR para garantir a conformidade e proteger os interesses de seus clientes.

1. O que a Florida Realtors e o National Association of Realtors (NAR) recomendam antes de iniciar uma ação legal para disputar um depósito de garantia?

• Ambas as organizações incentivam os corretores a mediar a disputa ou submetê-la à arbitragem antes de tomar medidas legais.

2. O que é o processo de mediação conforme recomendado pela Florida Realtors?

• A mediação é um processo voluntário no qual um mediador neutro auxilia as partes a chegar a um acordo mutuamente aceitável, visando resolver a disputa de forma rápida e amigável.

3. E se a mediação falhar?

• Se a mediação falhar ou se as partes optarem por não mediar, a arbitragem pode ser usada. Neste processo, um árbitro ou painel ouve ambos os lados e toma uma decisão, que pode ser vinculativa ou não.

4. O corretor é obrigado a notificar as partes envolvidas quando surge uma disputa?

• Sim, os corretores devem informar todas as partes sobre o processo de disputa e as opções disponíveis, incluindo mediação e arbitragem.

5. Um corretor pode se recusar a participar de mediação ou arbitragem?

• Não, os corretores são obrigados a participar e também têm o dever de garantir que seus clientes estejam cientes dos procedimentos e decisões resultantes.

6. O que acontece se uma disputa surgir sobre um depósito de garantia mantido na conta do corretor?

• O corretor não pode usar esse dinheiro até que a disputa seja resolvida ou até que um tribunal ordene a liberação dos fundos.

7. O que pode acontecer se os corretores da Flórida não seguirem esses procedimentos?

• Eles podem enfrentar sanções por parte da associação e sua posição em futuras disputas legais pode ser comprometida.

8. Onde os corretores podem encontrar informações atualizadas sobre o Código de Ética e diretrizes?

• Eles devem consultar o Código de Ética atualizado e as diretrizes fornecidas pela Florida Realtors e pelo NAR para garantir a conformidade.

Summary

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