Dado que los precios de la vivienda siguen registrando subidas de dos dígitos, algunos temen que nos encontremos ante una burbuja inmobiliaria como la de 2006. Sin embargo, un análisis más detallado de los datos del mercado indica que el escenario actual no tiene nada que ver con 2006, por tres razones principales.
1. El mercado inmobiliario no está impulsado por préstamos hipotecarios de riesgo.
En 2006, casi todo el mundo podía optar a un préstamo inmobiliario. O Índice de disponibilidad de crédito hipotecario (MCAI) de Asociación de Banqueros Hipotecarios es un indicador de la disponibilidad de dinero para hipotecas. Cuanto mayor sea el índice, más fácil será conseguir una hipoteca. O El MCAI aumentó más del doble de 2004 (378) a 2006 (869). Hoy, el índice se sitúa en 130. Como ejemplo de la diferencia entre hoy y 2006, veamos el volumen de hipotecas se originó cuando un comprador tenía menos de una puntuación de crédito de 620, es decir, hoy en día estas personas no podrían optar a un préstamo inmobiliario.
El aumento actual de los precios es muy diferente al de 2005, que fue una burbuja alimentada por préstamos arriesgados y una suscripción tolerante.. Hoy en día, los préstamos con características de alto riesgo están ausentes y la suscripción de hipotecas es prudente.
2. Por el momento, los propietarios no utilizan sus viviendas como cajeros automáticos.
Durante la burbuja inmobiliaria, a medida que los precios se disparaban, la gente refinanciaba sus viviendas y retiraba grandes sumas de dinero (cash-out). Cuando los precios empezaron a bajar, muchos se vieron abocados a una situación de patrimonio negativo (cuando la hipoteca era superior al valor de la vivienda).
Hoy en día, los propietarios de viviendas están permitiendo que su patrimonio crezca, sin utilizar la refinanciación para "sacar dinero", sino más bien para reducir los costes por intereses.
Capital capaz es la cantidad a la que pueden acceder los propietarios de viviendas antes de alcanzar una ratio préstamo-valor combinada de un máximo de 80% (por tanto, aún les queda un mínimo de 20% de capital propio).
En 2006, esta cifra ascendía a $ 4.600 millones de dólares. Hoy, esa cifra asciende a más de US $ 8.000 millones.
Sin embargo, el porcentaje de refinanciación con detracción (cuando el propietario toma al menos 5% más que el valor original de la hipoteca) es la mitad que en 2006.
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3. Esta vez, es simplemente una cuestión de oferta y demanda.
FOMO (el miedo a perderse algo el miedo a perder) dominaron el mercado inmobiliario, dando lugar a la burbuja inmobiliaria de 2006 e impulsó la demanda de los compradores. En ese momento, la oferta de viviendas se mantuvo más que estable, ya que muchos propietarios pusieron sus casas a la venta, como demuestra que el parque de viviendas disponibles para la venta en 2006 durara más de siete meses. Hoy, esa cifra es de apenas dos meses.
Los promotores también aumentaron de tamaño durante la burbuja, pero retrocedieron significativamente en la década siguiente.
Sam Khater, Vicepresidente y Economista Jefe de Investigación Económica y Vivienda en Freddie MacExplica que la recesión es el principal factor que explica la falta de existencias disponibles en la actualidad: "La principal escasez de vivienda ha sido el descenso a largo plazo de la construcción de viviendas unifamiliares. "
He aquí un gráfico que cuantifica las observaciones de Khater:
Hoy en día, simplemente no hay suficientes viviendas para satisfacer la demanda actual.
RESUMEN
El mercado actual no se parece en nada al de 2006. Bill McBride, autor del prestigioso blog Riesgo calculado Predijo la última burbuja inmobiliaria y su desplome. Esto es lo que tiene que decir sobre el mercado inmobiliario actual:
"No tengo claro que las cosas vayan a ralentizarse significativamente en un futuro próximo. En 2005, tuve la fuerte sensación de que el acalorado mercado iba a cambiar y que, cuando lo hiciera, las cosas se pondrían muy feas. Hoy no pienso así, porque todos los fundamentos están ahí. La demanda será alta durante un tiempo porque los millennials necesitan casas. Los precios seguirán subiendo durante un tiempo porque las existencias son muy bajas. "
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