Los fondos de inversión inmobiliaria (FII) y la inversión en propiedades en Florida representan dos opciones atractivo para los inversores que quieran beneficiarse del sector inmobiliario. Cada una de estas alternativas ofrece características diferentes en términos de rentabilidad, diversificación, riesgos y accesibilidad. En Brasil, las IIC han ganado popularidad por su accesibilidad y la posibilidad de diversificación, mientras que la compra de inmuebles en Estados Unidos atrae a los inversores por su rentabilidad, estabilidad económica y protección de la divisa.

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Para entender la revalorización histórica de los fondos inmobiliarios en Brasil y compararlos con las propiedades en Florida, es esencial entender el índice IFIX (Índice de Fondos de Inversión Inmobiliaria). El IFIX es un indicador del rendimiento de los principales Fondos Inmobiliarios negociados en la Bolsa de Brasil, B3. Así como el Ibovespa mide el rendimiento general de las acciones, el IFIX refleja la variación de los precios y la rentabilidad generada por los dividendos de los FII a lo largo del tiempo.

En los últimos 10 años, el IFIX ha registrado un aumento acumulado de su valor del 102,67%Esto representa el rendimiento medio del mercado de FII en Brasil. Esta valoración incluye tanto la revalorización de los activos como los ingresos distribuidos, que es una característica definitoria de estos fondos ya que, por ley, los FII brasileños deben distribuir 95% de sus beneficios a los accionistas.

Por otra parte, la propiedad en Florida ha experimentado una revalorización acumulada de 1.000 millones de euros. 136,74% en el mismo periodo, en dólares. Estos resultados reflejan el crecimiento del mercado inmobiliario estadounidenseEsto se debe a factores como la elevada demanda residencial, los bajos niveles de desempleo y los atractivos tipos de interés. Florida, en particular, se ha beneficiado de una continua afluencia de nuevos residentes, especialmente de otros estados de EE.UU., y de un aumento de los inversores extranjeros, incluidos los brasileños.

Esta comparación pone de relieve importantes diferencias de rentabilidad entre ambos mercados, pero también es esencial considerar otros factores, como los riesgos asociados, la diversificación y los costes, que se tratarán en los siguientes temas.

Para que nuestro análisis sea aún más completo, podemos añadir al debate los fondos inmobiliarios estadounidenses, conocidos como REITS. Estos activos son comparables a los fondos inmobiliarios brasileños, ya que permiten participar en promociones inmobiliarias sin necesidad de adquirir o gestionar directamente un inmueble.

En los últimos 10 años, los REIT, medidos por el Índice FTSE Nareit All Equity REITsha tenido una rentabilidad histórica acumulada de 68,2%. Aunque el rendimiento es inferior al de los fondos inmobiliarios brasileños, más adelante en este artículo exploraremos los rendimientos reales de cada activo, ajustándolos a la inflación. Además, la exposición al mercado estadounidense también es beneficiosa para esta clase de activos, que permite la diversificación en EE.UU., con segmentos especializados como edificios corporativos, residenciales, hoteles, centros de salud e incluso centros de datos.

La inflación desempeña un papel fundamental en el deterioro del poder adquisitivo de las divisas y, en consecuencia, afecta a la rentabilidad de sus inversiones. En los últimos 10 años, Brasil ha acumulado una inflación de 77%mientras que en Estados Unidos este índice fue sólo de 33%. Esta disparidad ya indica una diferencia significativa en el impacto que cada mercado tiene sobre el poder adquisitivo de sus inversores.

Los riesgos de una inflación elevada

En Brasil, la elevada inflación afecta directamente al valor real de los ingresos, erosionando el poder adquisitivo con el paso del tiempo. Los inversores que no consiguen batir a la inflación con sus rendimientos pierden dinero.aunque las cifras nominales parezcan elevadas. Los inversores pierden poder adquisitivo. Además, los periodos de inflación elevada suelen ir acompañados de inestabilidad económica, subida de los tipos de interés y reducción de la confianza de los inversores, lo que se traduce en un entorno desfavorable para la inversión.

En Estados Unidos, una inflación controlada del 33% durante el mismo periodo representa un escenario más estable y previsible para los inversores. Aunque la inflación también afecta al poder adquisitivo, el impacto es mucho menor, y las medidas de política económica suelen ser más eficaces para proteger la economía.

Estar expuesto a un mercado con una inflación elevada influye directamente en la rentabilidad real de sus inversiones.

Además de afectar al poder adquisitivo, una inflación elevada puede dañar la confianza de los inversores extranjeros, aumentar el coste del capital y generar inestabilidad económica, haciendo de Brasil un mercado menos previsible. Por otra parte, la inflación moderada y controlada en Estados Unidos ofrece un entorno más favorable para preservar y aumentar el poder adquisitivo de los inversores.

¿Qué es la rentabilidad real?

La rentabilidad real es un concepto esencial en el mundo de la inversión, porque mide el rendimiento efectivo de una inversión una vez descontados los efectos de la inflación. En términos sencillos, mientras que la rentabilidad nominal muestra el crecimiento bruto de una inversión, la rentabilidad real muestra cuánto de este crecimiento se traduce en una ganancia efectiva de poder adquisitivo.

Considerar la rentabilidad real de las inversiones es esencial porque refleja la ganancia o pérdida real de poder adquisitivo a lo largo del tiempo, ajustada a la inflación. Aunque la rentabilidad nominal puede mostrar una cifra aparentemente atractiva, no tiene en cuenta el impacto de la inflación, que erosiona el valor real del dinero. En escenarios de alta inflación, como en Brasil, esto puede significar que una inversión nominalmente rentable haya generado en realidad pérdidas reales.

En el contexto de Brasil y Estados Unidos, donde la inflación histórica presenta marcadas diferencias, el análisis de los rendimientos reales ofrece una perspectiva clara de los riesgos y beneficios de invertir en cada mercado.

Para calcular el rendimiento real, es necesario ajustar los rendimientos nominales de la inversión para tener en cuenta el impacto de la inflación. La fórmula utilizada es la siguiente:

RR = (1+rentabilidad nominal / 1+inflación)-1

Esta fórmula tiene en cuenta el hecho de que la inflación reduce el poder adquisitivo de los rendimientos obtenidos, ajustando la ganancia nominal para reflejar el incremento real de los activos.

Apliquemos la fórmula a los escenarios brasileño y estadounidense:

Simulación FIIs Brasil:

  • Rentabilidad nominal de los FII (2015-2025): 102,67%
  • Inflación acumulada (2015-2025): 77%

RR = (1+1,0267)/1+0,77)-1

RR = (2,0267/1,77)-1

Rentabilidad real = 14%

Simulación de Propiedad en Florida:

  • Rendimiento nominal de la propiedad (2015-2025): 136,74%
  • Inflación acumulada (2015-2025): 33%

RR = (1+1,3674/1+0,33)-1
RR = (2,3674/1,33)-1
Rentabilidad real = 78%

Simulación de REIT:

  • Rentabilidad nominal de los REIT (2015-2025): 68,2%
  • Inflación acumulada (2015-2025): 33%

RR = (1+0,682/1+0,33)-1
RR = (1,682/1,33)-1
RR = 26,4%

En Brasil, el impacto de la elevada inflación reduce significativamente la rentabilidad real de los FII, lo que se traduce en una ganancia de sólo 14% a lo largo de 10 años. En Estados Unidos, la moderada inflación hace que la rentabilidad real siga siendo considerablemente atractiva, aunque sea inferior a la nominal. La inversión inmobiliaria en Florida arroja una rentabilidad real de 78%. Los REIT, por su parte, aunque su rentabilidad nominal fue inferior a la de los FII durante el periodo, demuestran el poder de la inflación para erosionar la rentabilidad. En el caso simulado, la rentabilidad real de los REIT ronda los 26%, mientras que los FII muestran una rentabilidad de sólo 14%.

Rentabilidad real teniendo en cuenta el tipo de cambio

Las fluctuaciones del tipo de cambio también son un factor crucial a la hora de evaluar las inversiones entre países. Desde la creación del real en 1994, la moneda brasileña ha perdido 83% de su valor frente al dólar. Sin embargo, si sólo consideramos la variación del tipo de cambio desde enero de 2015 (US$1 = R$2,6) hasta enero de 2025 (US$1 = R$6), el impacto en el poder adquisitivo es evidente. Para esta simulación, tomemos como base una inversión inicial de 400.000 dólares:

Simulación:

Impacto Imóveis Florida:

Valor inicial: $400.000 (convertido a reales en 2015: R$1.040.000)

Rendimiento de la propiedad en Florida: 136,74% en dólares

Nuevo valor en dólares después de 10 años: $947.000 (136,74% de $400.000)

Conversión a reales hoy: $947.000 x R$6,00 = R$5.682.000

Impacto de los REIT:

Valor inicial: $400.000 (Convertido a reales en 2015: R$1.040.000).

Rentabilidad de los REIT: 68,2% en dólares.

Nuevo valor en dólares después de 10 años: $673.000

Convertido a reales hoy: $673.000 x R$6,00 = R$4.036.800,00.

Impacto de los FII en Brasil:

Rendimiento en reales de los FII: 102,67% sobre R$1.040.000 ($400.000 en 2015) = R$2.107.568 en 2025.

La propiedad en EE.UU. no sólo protegía al inversor de la inflación local, sino que le proporcionaba una ganancia sustancial gracias a la apreciación del tipo de cambio y de la propia propiedad. Mientras tanto, las inversiones en REIT, aunque rentables, no han experimentado el mismo nivel de revalorización. Los FII, por su parte, sufren aún más, ya que no aprovechan la rentabilidad que aportan las variaciones de los tipos de cambio.

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    Estar expuesto a los mercados brasileño o estadounidense significa que el rendimiento de su inversión estará directamente relacionado con las condiciones económicas, políticas y sociales de esos países. En Brasil, factores como la inestabilidad política, la elevada inflación y las fluctuaciones monetarias suelen afectar negativamente a las inversiones. En Estados Unidos, la economía más sólida y diversificada del mundo, la estabilidad es un factor diferenciador importante.

    El riesgo de tipo de cambio es otro punto crítico a tener en cuenta. Desde su creación en 1994, el real ha perdido 83% de su valor frente al dólar.Esto demuestra una tendencia a la fuerte devaluación de las inversiones en Real frente al Dólar. Por otro lado, invertir en propiedades en Florida significa proteger su capital en una moneda fuerte, que se aprecia cada vez más frente al Real y es ampliamente aceptada en todo el mundo.

    Otro aspecto importante a considerar es la capacidad de las economías para recuperarse en tiempos de crisis. Estados Unidos ha liderado históricamente la recuperación en las crisis mundiales, debido a su fortaleza financiera, la diversidad de sectores económicos y el papel central del dólar en el comercio mundial. Brasil, en cambio, tiende a sufrir más profundamente y a tardar más en recuperarse.

    En un escenario de crisis mundial, ¿dónde cree que su capital estaría más seguro: en una economía inestable y vulnerable como la brasileña o en la mayor economía del mundo, Estados Unidos?

    La fiscalidad es un factor crucial a la hora de analizar las inversiones, ya que incide directamente en la rentabilidad neta. Recientemente, la reforma fiscal en Brasil introdujo cambios significativos para los Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII), mientras que en Estados Unidos la fiscalidad de los bienes inmuebles sigue normas diferentes.

    Fiscalidad de los FII en Brasil

    Con la entrada en vigor de la reforma fiscal en enero de 2025, los FII pasaron a estar sujetos a la Contribución sobre Bienes y Servicios (CBS) y al Impuesto sobre Bienes y Servicios (IBS). Anteriormente, las FII no estaban sujetas a estos impuestos, lo que les otorgaba una ventaja fiscal. Aunque los dividendos distribuidos a los accionistas siguen estando exentos del impuesto sobre la renta de las personas físicas, la nueva fiscalidad sobre las operaciones de los fondos podría reducir los rendimientos netos de los inversores.

    Impuestos sobre bienes inmuebles en Florida

    En Estados Unidos, la fiscalidad de la propiedad consiste principalmente en:

    • Impuesto sobre bienes inmuebles: recaudado anualmente por las administraciones locales, varía en función del valor catastral de la propiedad y del tipo determinado por el condado o el municipio.
    • Impuesto sobre plusvalías: Se aplica al beneficio obtenido por la venta del inmueble. Para los inmuebles poseídos durante más de un año, los tipos varían entre 0% y 20%, en función del tramo de renta del contribuyente.
    • Impuesto sobre la renta: Los ingresos por alquiler están sujetos al impuesto federal sobre la renta, con tipos progresivos a partir de 10%.

    Los inversores extranjeros, incluidos los brasileños, están sujetos a las mismas normas fiscales, pero deben tener en cuenta los tratados internacionales que pueden influir en la tributación y evitar la doble imposición.

    Diversificación

    Una de las mayores ventajas de los Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII) y los REIT frente a la inversión directa en inmuebles es la posibilidad de diversificar de una forma más eficiente y accesible. Al invertir en FIIs o REITs, el inversor se expone automáticamente a una cartera diversificada de propiedades, que puede incluir centros comerciales, oficinas, naves logísticas e incluso hospitales. Esta diversificación ayuda a diluir los riesgos asociados a fluctuaciones específicas del mercado, como problemas en un único inmueble o sector. En cambio, cuando se invierte directamente en inmuebles, el capital suele asignarse a uno o dos activos, lo que aumenta la concentración del riesgo.

    Capital inicial

    Otro punto importante es el capital inicial necesario. Comprar una propiedad, especialmente en mercados en apreciación como Florida, requiere una inversión significativa, a menudo superior a cientos de miles de dólares. Los FII, en cambio, permiten a los inversores empezar con cantidades mucho menores, lo que los hace accesibles a los pequeños inversores que desean entrar en el mercado inmobiliario. Esta accesibilidad democratiza la inversión, permitiendo que más personas participen en los beneficios generados por el sector, con valores iniciales bajos.

    Liquidez

    Además, las FII y los REIT ofrecen mayor liquidez que los inmuebles. Mientras que un inmueble puede tardar varios meses en venderse, las acciones de los FII pueden comprarse y venderse rápidamente en bolsa, lo que facilita el ajuste de la cartera de inversión en función de las necesidades.

    Ventajas e inconvenientes FIIs Florida
    Rentabilidad 102% 136%
    Inflación (País) 77% (Brasil) 33% (EE.UU.)
    Rentabilidad real 14% 78%
    Liquidez de los activos Alta Bajo
    Capital inicial necesario Bajo Alta
    Diversificación Alta Bajo
    Protección de los intercambios ⛔ ✅

    Por último, es importante destacar que la decisión entre invertir en FIIs o en inmuebles debe tener en cuenta los objetivos personales, el horizonte de inversión y el perfil de riesgo de cada inversor. Mientras que las IIC o los REIT son ideales para quienes buscan diversificación, practicidad y un capital inicial más bajo, la compra de inmuebles en propiedad puede ser más adecuada para quienes priorizan el control directo sobre el activo, buscan seguridad en mercados estables como Estados Unidos y dan prioridad a una mayor rentabilidad de la inversión. Sea cual sea la opción elegida, alinear su disposición a asumir riesgos con sus objetivos financieros es esencial para tomar decisiones de inversión bien informadas.

    La inversión inmobiliaria en Florida resulta cada vez más atractiva para los brasileños que buscan una buena rentabilidad y la protección de sus activos. Al fin y al cabo, estar expuesto al dólar, especialmente en momentos de incertidumbre económica y política, tranquiliza al inversor, que ahora puede invertir en una clase de activo de bajo riesgo con una rentabilidad atractiva.

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