Definición de arras

¿Qué es y por qué es necesario?

El dinero en garantía, a menudo traducido como "sinal" o "valor de sinal" en portugués, se refiere a un depósito en efectivo realizado por un comprador de una propiedad a favor del vendedor como señal de su seria intención de completar la compra. Piense que es un gesto de buena fe que dice: "Me comprometo a esta compra y no estoy simplemente 'ojeando' el mercado".

Este depósito tiene una doble función. En primer lugar, ofrece al vendedor cierta compensación si el comprador se retira del trato sin una razón válida estipulada en el contrato. En segundo lugar, sirve de incentivo para que el comprador siga adelante con la transacción, ya que se arriesga a perder este dinero si no cumple su parte del acuerdo.

Ejemplo: Juan quiere comprar una casa en Florida valorada en $300.000. Tras negociar con el vendedor, acepta depositar $6.000 (2% del valor de la casa) en concepto de arras. Esta cantidad demuestra su seriedad a la hora de seguir adelante con la compra.

Diferencia entre "arras" y entrada

Mientras que la fianza sirve como señal de compromiso y es una pequeña fracción del precio de compra, el pago inicial es una cantidad sustancialmente mayor que el comprador abona al cerrar el trato. El pago inicial es la parte del precio de compra que no se financia.

Las arras suelen abonarse al comprador en la transacción final y pueden utilizarse para contribuir al pago inicial o a los gastos de cierre. Así pues, aunque tanto las arras como los pagos iniciales forman parte del proceso de compra de una vivienda, tienen finalidades y magnitudes diferentes.

Ejemplo: Siguiendo con el ejemplo de João, una vez aprobada la hipoteca, decide hacer un pago inicial de 20% por la casa, es decir, $60.000. Las "arras" de $6.000 que ya ha depositado pueden utilizarse como parte de este pago inicial, por lo que sólo tendría que desembolsar otros $54.000 al cierre. Las "arras" de $6.000 que ya ha depositado pueden utilizarse como parte de este pago inicial, por lo que sólo tendría que desembolsar otros $54.000 en el momento del cierre.

La finalidad de la fianza

Demostración de la seriedad del comprador

Cuando un comprador está interesado en una propiedad, puede haber otros compradores potenciales que también estén mirando la misma propiedad. En un mercado caliente, esta competencia puede ser intensa. El acto de depositar "arras" es una forma tangible de que el comprador demuestre al vendedor su verdadera intención y compromiso de adquirir la propiedad.

Este depósito no sólo indica que el comprador está realmente interesado, sino también que está preparado económicamente para seguir adelante con la compra. Para el vendedor, es una clara indicación de que el comprador no está simplemente "tanteando el terreno" o tratando de ganar tiempo mientras se decide por otras propiedades.

Ejemplo: María vende su casa en Florida y recibe dos ofertas. El primer comprador hace una oferta sin arras, mientras que el segundo, Roberto, ofrece la misma cantidad pero con $5.000 de arras. A María, la oferta de Roberto le parece más atractiva y seria, ya que ha puesto dinero sobre la mesa como garantía de su intención.

Protección del vendedor frente a compradores indecisos o retractados

El proceso de venta de una propiedad puede ser largo y, a menudo, emocionalmente agotador. Cuando un vendedor acepta una oferta, suele retirar su propiedad del mercado, rechazando otras ofertas y perdiendo potencialmente otras oportunidades de venta. Si un comprador decide abandonar la transacción sin una razón válida (como se estipula en el contrato), esto puede acarrear importantes costes y pérdidas de tiempo para el vendedor.

Las arras sirven de salvaguardia para el vendedor en estos casos. Si un comprador se retira sin una razón contractualmente válida, el vendedor puede tener derecho a retener las arras como compensación por las molestias y los gastos ocasionados.

Ejemplo: Pedro hizo una oferta por una casa y depositó $10.000 de "arras". Sin embargo, cambia de opinión una semana después, sin ninguna razón válida prevista en el contrato (como problemas detectados durante una inspección). El vendedor, tras contar con la venta a Pedro y perder a otros posibles compradores, puede retener las arras de Pedro como indemnización.

Importe de la fianza

Cómo se determina el importe

El importe de las arras suele ser un porcentaje del precio de compra del inmueble. Aunque este porcentaje puede variar, suele estipularse en función de la normativa local, las prácticas del mercado o las especificaciones del vendedor. En algunos casos, puede ser una cantidad fija, sobre todo si el mercado es muy competitivo y el comprador quiere que su oferta destaque.

Sin embargo, el importe no es inmutable. Puede ser objeto de negociación entre el comprador y el vendedor. En muchos casos, el importe se determina de forma que sea lo suficientemente significativo como para mostrar el compromiso del comprador, pero no tan elevado como para resultar prohibitivo.

Ejemplo: En el caso de una casa valorada en 1.250.000 PTT, si la práctica común es el 11,3% del precio de venta, la "fianza" sugerida sería de 1.400.000 PTT. Sin embargo, en un mercado altamente competitivo, un comprador puede ofrecer $5.000 o más para hacer su oferta más atractiva.

Variaciones habituales en el mercado de Florida

En el mercado de Florida, la cifra típica de fianza puede variar, pero suele estar entre 1% y 3% del precio de compra de la propiedad. Sin embargo, en zonas de gran demanda o propiedades de lujo, este porcentaje puede ser mayor para demostrar seriedad y capacidad financiera.

Corresponde al comprador, en consulta con su corredor o agente inmobiliario, determinar el importe adecuado en función del mercado específico y de la propiedad de su interés.

Comparación con otras regiones o países (como Brasil)

En otros países, el concepto y la práctica de las "arras" pueden existir, pero la nomenclatura, los valores y las prácticas específicas pueden variar. En Brasil, por ejemplo, existe el "anticipo", que funciona de forma similar a las "arras", demostrando el compromiso del comprador de completar la transacción. Sin embargo, las prácticas relativas al valor, la devolución y la retención de esta cantidad pueden variar con respecto a las de Estados Unidos. El porcentaje o la cantidad concreta también pueden verse influidos por factores locales, como el estado de la economía, las leyes de propiedad o las normas culturales.

Depósito de arras

Cómo, dónde y cuándo se deposita el dinero

Una vez que el comprador y el vendedor acuerdan el importe de las arras, el siguiente paso es depositarlas. En Florida, una vez aceptada la oferta, suele haber un plazo determinado (por ejemplo, de 1 a 3 días) para que el comprador deposite las arras.

El dinero suele depositarse en una cuenta "escrow", que es una cuenta especial en manos de una de las siguientes personas tercer neutro. Esta cuenta está separada de las cuentas operativas habituales de la empresa de custodia o del agente de la propiedad. Además, es esencial asegurarse de que esta cuenta de depósito en garantía cumple las leyes y normativas de Florida.

Ejemplo: Juliana hizo una oferta por un condominio en Miami y su depósito de garantía acordado fue de $8.000. Una vez que su oferta ha sido aceptada por el vendedor, Juliana dispone de dos días laborables para transferir esta cantidad a la cuenta de depósito en garantía de la compañía de títulos o del agente inmobiliario.

El papel de la plica (tercero neutral) en la gestión de las arras

La empresa o agente de plica desempeña un papel crucial, actuando como intermediario imparcial entre el comprador y el vendedor. Se encargan de que el depósito en garantía se conserve de forma segura y solo se libere cuando se cumplan determinadas condiciones contractuales.

El principal objetivo de recurrir a un tercero neutral es garantizar que ninguna de las partes tenga acceso al dinero hasta que se hayan cumplido todas las condiciones del contrato. La plica protege los intereses de ambas partes:

  • Para el vendedorEsto le garantiza que el dinero está seguro y le será devuelto si el comprador se retira sin una razón válida.
  • Para el compradorEl acuerdo de "arras" garantiza que el dinero sólo se entregará al vendedor cuando se hayan cumplido todas las condiciones contractuales (como inspecciones satisfactorias). Si la operación no llega a buen puerto por las razones especificadas en el contrato, se devuelve el dinero al comprador.

Ejemplo: Lucas va a comprar una casa en Florida y ha depositado $10.000 de arras en una cuenta de garantía bloqueada. Durante la inspección de la casa, se descubren problemas importantes en el tejado que el vendedor se niega a arreglar. Como una de las condiciones del contrato era una inspección satisfactoria, Lucas decide cancelar la compra. La empresa depositaria devuelve entonces los $10.000 a Lucas, ya que no se cumplió la condición contractual.

Condiciones de devolución de la fianza

¿En qué circunstancias puede el comprador recuperar su dinero?

Las arras son una garantía del compromiso del comprador. Sin embargo, hay circunstancias en las que el comprador puede recuperar esta cantidad sin penalización. Estas circunstancias suelen definirse en las cláusulas del contrato de compraventa y se conocen como contingencias.

Cláusulas habituales que permiten la devolución

  1. Inspecciones de viviendas insatisfactorias: Muchos contratos de compra incluyen una cláusula de inspección que permite al comprador contratar a un profesional para que inspeccione la propiedad. Si se descubren problemas importantes (que no se habían revelado previamente o no son evidentes a simple vista) y el vendedor se niega a corregirlos o a negociar el precio, el comprador puede optar por desistir de la compra y recuperar su "depósito en garantía".

Ejemplo: Leticia hace una oferta por una casa en Orlando. Durante la inspección, descubre que el sistema eléctrico es defectuoso y requeriría una revisión a fondo. Si el vendedor se niega a pagar la reforma o a reducir el precio de venta, Leticia puede rescindir el contrato y recuperar su depósito en garantía.

  1. Incapacidad para obtener financiación: Aunque un comprador haya obtenido la preaprobación de un préstamo, pueden darse circunstancias en las que no pueda obtener financiación. Si el contrato tiene una cláusula de financiación, el comprador puede recuperar las arras si no consigue cerrar el préstamo.

Ejemplo: Rodrigo estaba a punto de comprar un piso en Miami Beach. Aunque inicialmente le habían preaprobado un préstamo, un cambio en su situación laboral hizo que el banco reconsiderara su decisión y acabara denegándole la financiación. Gracias a la cláusula de financiación, Rodrigo pudo cancelar la compra y recuperar sus "arras".

  1. Incumplimiento del plazo de cierre: Si el vendedor no cumple el plazo fijado para cerrar la venta, el comprador puede optar por rescindir el contrato y recuperar las "arras", en función de lo establecido en el contrato.

Valoración inferior al precio de venta, en cuyo caso esta contingencia debe especificarse en el contrato: Si la propiedad se valora por debajo del precio acordado y el vendedor se niega a reducir el precio, el comprador puede tener derecho a desistir de la compra y recuperar las arras, si existe una cláusula de valoración en el contrato.

Condiciones de pérdida de la fianza

Situaciones en las que el comprador puede perder las "arras"

Las arras sirven como garantía del compromiso del comprador de seguir adelante con la compra. Si el comprador se retira de la transacción sin una razón válida estipulada en el contrato, se arriesga a perder esta cantidad. Algunas situaciones habituales son:

  1. Retirada sin justificación: Si un comprador simplemente cambia de opinión sobre la compra, sin una razón específica prevista en el contrato, es probable que se pierda el "depósito en garantía" y se entregue al vendedor como indemnización.
  2. Incumplimiento de plazos: Muchos contratos estipulan plazos concretos para determinadas acciones, como realizar inspecciones u obtener financiación. Si el comprador incumple estos plazos, podría perder las arras.

Ejemplo: Carolina tiene 10 días, según el contrato, para realizar una inspección de la propiedad. Si no realiza la inspección en ese plazo y luego decide echarse atrás por problemas descubiertos más tarde, podría perder sus "arras".

  1. Incumplimiento de otras cláusulas contractuales: Si el comprador incumple otras condiciones o contingencias enumeradas en el contrato y se retira de la compra, podría perder el dinero en garantía.

Ejemplo: Pedro, tras hacer una oferta por una casa, descubre que no puede obtener la financiación necesaria. Sin embargo, si su contrato no tiene una cláusula de contingencia financiera y se retira de la compra, es probable que pierda las "arras".

La importancia de comprender los plazos y las cláusulas contractuales

Todo contrato de compraventa es un documento jurídico vinculante que estipula los derechos y obligaciones de ambas partes. Para proteger sus intereses y sus "arras", es fundamental que los compradores..:

  • Lee atentamente el contrato y asegúrate de que entiendes todas las cláusulas y contingencias.
  • Conozca todos los plazos y cúmplalos estrictamente.
  • Comuníquese con regularidad con su corredor o agente inmobiliarioy cualquier otro profesional implicado, para garantizar que todos los pasos se completan como es debido.

Ejemplo: Sofía, entusiasmada con la compra de su nuevo piso en Tampa, olvida enviar la documentación necesaria para su préstamo en el plazo estipulado en el contrato. Como resultado, el banco no aprueba el préstamo a tiempo. Aunque sigue queriendo la propiedad, el vendedor puede decidir rescindir el contrato debido al retraso, y Sofía se arriesga a perder sus "arras".

Diferencias entre EE.UU. y Brasil

Comparación del proceso de depósito de arras entre los dos países

  1. Concepto y terminología: En los EE.UU., especialmente en Florida, el término "earnest money" se utiliza ampliamente para describir el depósito de buena fe realizado por el comprador para demostrar su serio compromiso con la compra. En Brasil, aunque no existe una traducción directa para "earnest money", el concepto más cercano es "sinal" o "arras", que es una cantidad entregada como garantía del cumplimiento del contrato.
  2. Importe del depósito: En Florida, el importe de las arras puede variar, pero suele rondar entre 1% y 3% del precio de compra. En Brasil, el importe del "anticipo" puede variar según el acuerdo entre las partes, pero también es habitual que sea un porcentaje del valor total del inmueble.
  3. Consecuencias de la retirada: En Florida, si un comprador se retira de la compra sin una razón válida estipulada en el contrato, suele perder las arras. En Brasil, si el comprador se retira, puede perder el "anticipo". Si es el vendedor quien se echa atrás, puede tener que devolver el anticipo al comprador por duplicado, en función de lo acordado.
  4. Instrumento contractual: En EE.UU., las "arras" suelen mencionarse en el contrato de compraventa. En Brasil, el "anticipo" suele asociarse a un "Contrato de Promessa de Compra e Venda", que detalla las condiciones del acuerdo entre comprador y vendedor.

Puntos de atención para los brasileños que compran en Florida

  1. Conocimientos locales: Es crucial que los brasileños se familiaricen con los matices del mercado inmobiliario de Florida, la mejor manera es contratar a un agente inmobiliario lugar que pueda guiarles a lo largo del proceso.
  2. Cláusulas contractuales: Los contratos en los EE.UU. pueden diferir de los contratos brasileños en términos de lenguaje y cláusulas. Por lo tanto, es vital que los compradores brasileños lean y entiendan completamente el contrato, idealmente con la ayuda de un abogado inmobiliario local. Un punto muy importante sobre los contratos en los Estados Unidos es que aunque las cláusulas son a menudo similares a las que se encuentran en Brasil, no debemos asumir que funcionan de la misma manera.
  3. Tasas adicionales: Además de las arras, los compradores deben tener en cuenta otros gastos que pueden aplicarse en Florida, como los de tasación, inspección y cierre.

Consejos para compradores

Cómo negociar arras

  1. Estudios de mercado: Antes de fijar el importe de la fianza, investigue los valores típicos de la zona concreta de Florida que le interesa. Esto le dará una base sólida para la negociación.
  2. Flexibilidad: Recuerde que las "arras" son una demostración de su compromiso con la compra. Si se encuentra en una situación de mercado competitiva, ofrecer una cantidad mayor puede hacer que su oferta sea más atractiva. Sin embargo, en mercados menos competitivos, puede haber margen para negociar una cantidad inferior.
  3. Contexto de la oferta: Si su oferta tiene otros aspectos atractivos para el vendedor, como una fecha de cierre rápida o la ausencia de contingencias, puede tener más margen para negociar el importe de las arras.

La importancia de leer y comprender todas las cláusulas del contrato

  1. Protección de intereses: Cada cláusula del contrato sirve para proteger los intereses de ambas partes. No entender una cláusula puede ponerle a usted, el comprador, en riesgo de perder sus "arras" o enfrentarse a otras consecuencias no deseadas.
  2. Pide aclaraciones: Si hay algo que no entiende en el contrato, no dude en pedir aclaraciones a su agente o agente inmobiliario. Están ahí para ayudarte y guiarte durante todo el proceso.
  3. Reseñas: Revise siempre el contrato varias veces y, si es posible, pida a un amigo o familiar que haga lo mismo. Una perspectiva externa puede detectar problemas o inquietudes que tal vez hayas pasado por alto.

Cuándo consultar a un abogado inmobiliario

  1. Transacciones complejas: Si se trata de una transacción especialmente compleja, como la compra de un local comercial o de propiedades con problemas de titularidad, es aconsejable consultar a un abogado inmobiliario.
  2. Malestar con el contrato: Si se siente incómodo o inseguro acerca de las cláusulas del contrato, o si hay cláusulas que no entiende, es hora de buscar asesoramiento jurídico.
  3. Negociaciones difíciles: Si se encuentra en una situación de negociación difícil en la que las partes no llegan a un acuerdo, un abogado puede ayudarle a mediar y encontrar soluciones.

Protección adicional: Incluso si todo parece ir bien, consultar a un abogado inmobiliario puede ofrecer una capa adicional de protección y tranquilidad, garantizando que sus intereses están debidamente protegidos.

Preguntas y respuestas - Evaluación frente a inspección

Cómo sugiere la asociación de corredores que se gestionen los litigios

  1. Resolución de litigiosAntes de iniciar cualquier acción legal para impugnar un depósito de garantía, se anima a los agentes a mediar en la disputa o someterla a arbitraje, según lo estipulado por la asociación local de REALTORS®.
  2. Procedimiento de mediaciónLa mediación es un proceso voluntario en el que un mediador neutral ayuda a las partes a llegar a un acuerdo mutuamente aceptable. El objetivo es resolver el conflicto de forma rápida y amistosa.
  3. Procedimiento de arbitrajeSi la mediación fracasa o si las partes deciden no mediar, puede recurrirse al arbitraje para resolver el conflicto. En el arbitraje, un árbitro o un panel escucha a ambas partes y toma una decisión. Dependiendo de la naturaleza del arbitraje, la decisión puede ser vinculante o no vinculante.
  4. NotificaciónCuando surge una disputa sobre un depósito de seguridad, los corredores implicados deben notificar a todas las partes el proceso de disputa y las opciones disponibles para resolverla, incluidas la mediación y el arbitraje.
  5. Obligaciones de los intermediariosLos corredores no deben negarse a participar en un procedimiento de mediación o arbitraje. También tienen el deber de garantizar que sus clientes conozcan los procedimientos de litigio y cualquier decisión adoptada como resultado de los mismos.
  6. Fondo de Garantía de DepósitosSi surge una disputa sobre un depósito de seguridad que se mantiene en la cuenta de depósito en garantía de un corredor, éste no puede utilizar ese dinero hasta que se resuelva la disputa o un tribunal ordene la liberación de los fondos.

Es vital que los corredores de Florida conozcan estos procedimientos y los sigan al pie de la letra. No hacerlo podría acarrear sanciones por parte de la asociación y podría poner en peligro la posición del corredor en futuras disputas legales.

Recomiendo que los agentes inmobiliarios consulten siempre el Código Ético actualizado y las directrices proporcionadas por Florida Realtors y la NAR para garantizar el cumplimiento y proteger los intereses de sus clientes.

  1. ¿Qué recomiendan los agentes inmobiliarios de Florida y la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) antes de emprender acciones legales para impugnar un depósito de garantía?
  • Ambas organizaciones animan a los intermediarios a mediar en el conflicto o someterlo a arbitraje antes de emprender acciones legales.
  1. ¿Cuál es el proceso de mediación recomendado por Florida Realtors?
  • La mediación es un proceso voluntario en el que un mediador neutral ayuda a las partes a llegar a un acuerdo mutuamente aceptable, con el objetivo de resolver el conflicto de forma rápida y amistosa.
  1. ¿Y si fracasa la mediación?
  • Si la mediación fracasa o si las partes deciden no mediar, puede recurrirse al arbitraje. En este proceso, un árbitro o panel escucha a ambas partes y toma una decisión, que puede ser vinculante o no vinculante.
  1. ¿Está obligado el corredor a notificar a las partes implicadas el surgimiento de un litigio?
  • Sí, los corredores deben informar a todas las partes sobre el proceso de disputa y las opciones disponibles, incluidas la mediación y el arbitraje.
  1. ¿Puede un corredor negarse a participar en un procedimiento de mediación o arbitraje?
  • No, los corredores están obligados a participar y también tienen el deber de garantizar que sus clientes conozcan los procedimientos y las decisiones resultantes.
  1. ¿Qué ocurre si surge un litigio sobre una fianza depositada en la cuenta del corredor?
  • El corredor no puede utilizar este dinero hasta que se resuelva el litigio o un tribunal ordene la liberación de los fondos.
  1. ¿Qué puede ocurrir si los corredores de Florida no siguen estos procedimientos?
  • Podrían enfrentarse a sanciones de la asociación y su posición en futuros litigios podría verse comprometida.
  1. ¿Dónde pueden encontrar los corredores información actualizada sobre el Código Ético y las directrices?
  • Deben consultar el Código Ético actualizado y las directrices proporcionadas por Florida Realtors y la NAR para garantizar su cumplimiento.

Resumen

¿Alguna duda?

Ahora que ya conoce el depósito de buena fe, podemos ayudarle a comprender el comportamiento del mercado inmobiliario y a plantearse invertir en casas de vacaciones en Orlando. Para aprovechar al máximo todos los consejos que le hemos dado y profundizar aún más, puede hablar directamente con nuestros agentes de relaciones. Siempre estarán encantados de hablar con usted para responder a cualquier pregunta que pueda tener sobre la inversión en Florida.

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