Comprador en el mercado inmobiliario VS Vendedor en el mercado inmobiliario

No se trata sólo de precios

Normalmente, cuando alguien quiere vender o comprar una propiedad, sus motivaciones más habituales no le llevan a pararse a valorar el estado del mercado inmobiliario. 

Esto se debe a que la mayoría de la gente piensa en su casa como un lugar para vivir y no como una inversión. De hecho, la propiedad es una inversión.

Como en cualquier inversión, hay buenos y malos momentos para vender. Cuando es un mal momento para vender, suele ser un buen momento para comprar. Por eso oirás términos como "mercado de compradores" o "mercado de vendedores". 

Otra forma de referirse a estas tendencias es medir la temperatura del mercado: un mercado de compradores es "frío" y un mercado de vendedores es "caliente".

Aquí aprenderá a medir la temperatura del mercado y en qué fijarse para determinar si es un mercado de compradores o de vendedores.

Mercado de compradores = 6 o más meses de existencias

Mercado de vendedores = menos de 3 meses de existencias 

Mercado neutral = 3-6 meses de existencias

El stock es una medida de la calidad de la rotación de compras entre vendedores y compradores. El índice de stock es un cálculo sencillo, es igual a: Número de viviendas en venta dividido Número de ventas mensuales, es decir, es una medida expresada en meses. El punto de equilibrio del mercado es de 6 meses, es decir, si el stock de viviendas en venta es suficiente para cubrir menos de 6 meses tenemos un mercado favorable para los vendedores, si el stock de viviendas es superior a 6 meses tenemos un mercado favorable para los compradores.

Para ilustrar cómo este indicador puede ayudarnos a entender una crisis o incluso una burbuja inmobiliaria, el siguiente gráfico muestra el parque de viviendas en Estados Unidos durante los años de la recesión inmobiliaria y el parque de viviendas de los últimos cuatro años.

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¿Cuál es la diferencia entre el mercado inmobiliario del comprador y el del vendedor?

Mercado de compradores  Mercado de vendedores  Mercado neutral
Elevado parque residencial  Bajo stock residencial  Las existencias son normales en comparación con meses/años anteriores
Los precios de las casas vendidas anteriormente son superiores a los de las casas anunciadas.  Los precios de las casas anunciadas son superiores a los de las casas vendidas anteriormente. Los precios de las casas vendidas anteriormente se acercan a los precios de las casas anunciadas.
Casas en el mercado durante meses o más Las casas se venden en días o semanas Las casas se venden en 30 - 45 días de media

Inventario (existencias)

Cuando hay más viviendas disponibles para la venta que compradores para adquirirlas, esos compradores disfrutan de un mercado frío. Los compradores tienen más casas entre las que elegir, lo que aumenta las posibilidades de un comprador de encontrar la casa perfecta. Cuando encuentren la casa perfecta, tendrán menos competencia por ella, lo que puede ayudarles a evitar una guerra de ofertas.

Por otra parte, el mercado de vendedores -o mercado inmobiliario "caliente" - es el mejor mercado financiero para vender. ¿Por qué? Porque hay más compradores que viviendas disponibles para la compra.

Si su mercado está demasiado caliente, puede exigir a los compradores que renuncien a tasaciones e inspecciones, dentro de lo razonable. Siempre es buena idea permitir que el comprador realice una inspección de la vivienda.

Para que entiendas el mercado americano, es muy habitual que un tasador profesional vaya a la casa antes de la compra (la mayoría de las veces contratado por el banco que va a financiar la casa) para validar que el precio de venta es "justo".

Comentario: Incluso en los mercados más cálidos, hay cuestiones legales que hay que tener en cuenta antes de vender una casa demasiado rápido. Por ejemplo, sin renunciar al derecho por escrito, la ley federal dice que debe dar al comprador 10 días para inspeccionar si la casa ha sido pintada con una pintura que tenga pigmentos de plomo (por ejemplo).

Precios de la vivienda

En un mercado inmobiliario frío, los vendedores serios suelen estar dispuestos a negociar. Esto significa que probablemente puedas comprar una casa por menos del precio de catálogo, y el vendedor puede estar dispuesto a pagar una parte o la totalidad de tus gastos de cierre, lo que en Estados Unidos llamamos closing costs, los gastos que se pagan en la notaría cuando se firma la escritura. 

Es una experiencia más fácil y relajada para los compradores. Cuando menos compradores adquieren viviendas, el número de cierres también es menor. En general, el mercado de compradores experimentará un descenso en los precios medios de venta.

En el mercado inmobiliario de los vendedores, los compradores serios suelen estar dispuestos a pagar más que el precio de catálogo. Esto significa que probablemente pueda vender su casa rápidamente y posiblemente por más de lo que pidió por ella. Hay más compradores que adquieren viviendas, lo que se traducirá en un aumento de las cifras de ventas al cierre y en un incremento de los precios medios de venta en general.

A título comparativo, en un mercado neutro, que no favorece ni al comprador ni al vendedor, los precios de las viviendas vendidas se aproximan a los precios de las viviendas anunciadas. Las cifras de ventas se habrán estabilizado. Y los precios medios de venta a lo largo de un periodo de tiempo se nivelan.

Tiempo en el mercado

El tiempo medio que tarda una casa en venderse, o los "días en el mercado" (DOM), es una forma útil de evaluar si un mercado está caliente o frío en un momento dado.

En un mercado de compradores, las casas tienen DOMs más grandes. Observará que los carteles de "Se vende" permanecen más tiempo colgados y una presencia más ubicua de publicidad inmobiliaria en céspedes, vallas publicitarias y bancos de la calle.

En el mercado de los vendedores, es posible que observe que los anuncios inmobiliarios están desapareciendo y los carteles de "se vende" sólo se exhiben unos días antes de que se coloque un cartel de "pendiente de venta" o "vendido".

NOTA: El tiempo medio que una casa permanece en el mercado en condiciones neutras es de unos 30 a 45 días. Vale la pena señalar que esta lógica se basa en una casa con un precio correcto. Incluso en un mercado muy caliente a favor del vendedor, no suele recompensar a quienes anuncian su casa por encima del mercado. Los compradores pueden decidir pagar más, pero están menos motivados para visitar la casa cuando ya se ha anunciado por encima del valor de mercado. 

Los mercados inmobiliarios neutrales están equilibrados. Los tipos de interés suelen ser asequibles y el número de compradores y vendedores en el mercado está igualado. La balanza no se inclina en ninguna dirección, lo que significa que el mercado es normal sin experimentar oscilaciones volátiles. 

Por alguna razón, no hemos experimentado mercados neutrales en la mayoría de las áreas metropolitanas desde hace varias décadas. Sin embargo, a mediados del siglo XX, los mercados neutrales eran más comunes.

Cálculo de "meses de existencias

Aunque no es la única métrica utilizada para evaluar si se trata de un mercado de vendedores o de compradores, un término clave que oirá repetidamente es el de "meses de inventario", como mencionábamos al principio de nuestro texto. Esto se refiere a un escenario hipotético en el que no hay nuevas viviendas disponibles para la venta.

Si esto ocurriera, y los compradores sólo pudieran elegir entre las viviendas que ya están en el mercado, los "meses de inventario" son el número de meses que se tardaría en comprar todas las viviendas del mercado. Calcular esta métrica no es difícil cuando se tienen los datos:

  • Encuentre el número total de anuncios activos en el mercado en el último mes.
  • Encuentre el número total de transacciones vendidas o cerradas el mes pasado.
  • Divida el número total de anuncios por el número total de ventas, lo que da como resultado el número de meses de existencias restantes.

Pongamos un ejemplo: supongamos que el mes pasado había 8.722 anuncios disponibles. En ese periodo, se cerraron 1.021 ventas. Eso nos da alrededor de 8,5 meses de inventario, haciendo de este un mercado de compradores.

NOTA: Seis "meses de existencias" se consideran neutros. Más que eso, es un mercado de compradores (más existencias significa más opciones para los compradores y menos competencia). Con menos, se convierte en un mercado de vendedores.

[mpc_alert font_color="#ffffff" background_color="#2eabbf" padding_divider="true" padding_css="padding-left:20px;"]Lee también:  La propiedad inmobiliaria es una excelente cobertura contra el impacto de la subida de la inflación[/mpc_alert][mpc_icon_column title_font_color="#e4246c" title="Resumen" title_margin_css="margin:5px;" mpc_icon__mpc_tooltip__border_divider="true" mpc_icon__mpc_tooltip__padding_divider="true"]En el mercado inmobiliario, un mercado de compradores se considera "frío" y un mercado de vendedores se considera "caliente". Cuando hay más casas disponibles para la venta que compradores para adquirirlas, esos compradores están disfrutando de un mercado frío y es un buen momento para comprar. Un mercado inmobiliario caliente es el mejor mercado financiero para vender porque hay más compradores que casas disponibles para comprar. Cuando pueda pensar en su vivienda como algo más que un lugar donde vivir, sino como una inversión, verá lo importante que es sincronizar la compra o venta de su casa con la temperatura del mercado.[/mpc_icon_column]

¿Alguna duda?

Ahora que te hemos explicado que todos los indicios muestran que no estamos en una burbuja inmobiliaria, puedes plantearte invertir en casas de vacaciones en Orlando. Para aprovechar todos los consejos que te hemos dado y profundizar aún más en ellos, puedes hablar directamente con nuestros agentes de relaciones. Siempre estarán encantados de hablar contigo para resolver cualquier duda que tengas sobre cómo invertir en Florida.

En este artículo hemos tratado el tema del comportamiento del mercado inmobiliario durante las recesiones porque es interesante para quienes buscan invertir en Florida. Si quieres leer más contenido como el de este artículo, sólo tienes que estar atento a nuestro blog.

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