¿Por qué es tan bajo el parque de viviendas en Estados Unidos?

Atualmente lemos notícias sempre muito alarmantes sobre o mercado imobiliário americano, todos tentam usar a crise imobiliária de 2008 para criar manchetes sensacionalistas e com isso gerar engajamento em suas leituras, mas na grande maioria das localidades, assim como em nosso caso na Flórida, não é fácil achar casas disponíveis para nossos clientes e nem vimos ao longo do último ano os preços despencaram como as manchetes alardeavam. 

Por um lado nos perguntamos por que não está fácil achar casas no mercado e por outro alguns ficam tentados em esperar a maré melhorar, mas provavelmente não será a melhor decisão pois como vou mostrar com dados abaixo a fala de casas no mercado não é um indicador gerado por decisões ou efeitos recentes, mas sim uma conjunção de fatores que já estavam presentes nos últimos anos e que agora por questões pontuais só está mais evidente. 

Vamos analisar alguns dos fatores por trás da escassez de casas no mercado de imóveis nos Estados Unidos e principalmente na Flórida.

Durante 14 anos consecutivos, as construtoras mantiveram o nível de construção bem mais controlado e protegido, um pouco dessa decisão veio logo após a crise imobiliária para dar tempo do mercado absorver um volume muito alto de casas a venda, mas mesmo depois do mercado se normalizar as construtoras mantiveram o nível de construção abaixo da média histórica anterior a crise e mesmo se considerarmos o período pós crise o nível de construção ficou muito abaixo da média.

Se levarmos em consideração a média incluindo os 14 anos de baixa construção ao todos foram construídas 5.8 Milhões de casas a menos, e se levarmos em consideração a série histórica sem os 14 anos de construção abaixo da média foram construídas 8 MILHÕES de casas a menos do que no passado.

Por mais que as construtoras voltem a construir em um ritmo mais acelerado, não é possível fechar esse GAP de 8 MILHÕES de casas em pouco tempo, pois não basta uma tomada de decisão toda a cadeia de fornecimento e mão de obra não conseguiria atender a um crescimento mais significativo. 

Portanto em minha opinião veremos uma atividade maior das construtoras mas não suficiente para reduzir a pressão de inventário baixo de casas à venda.

As taxas de financiamento atuais criaram uma barreira de saída

Outro fator que tem contribuído muito nesse momento para um volume menor de casas disponíveis para venda no mercado é um efeito de Barreira de Saída em função do aumento na taxa de juros de financiamentos imobiliários. 

As pessoas não estão com coragem de anunciar suas casas para venda por mais que queiram comprar novas casas seja em um movimento de subida de valor de casa, pelo crescimento da família ou da receita média, seja pelo movimento de descida de valor de casa, pela redução da familia ou qualquer outro motivador pois ao vender suas casas com financiamentos com taxas de juros muito baixas acabarão trocando um financiamento barato por um financiamento caro. 

No gráfico abaixo vemos que 70.7% de todos os financiamentos imobiliários com base nas taxas da época de sua obtenção estão abaixo de 4%,

Hoje as taxas estão acima de 6%, em uma conta simples uma empréstimo de 30 anos de $300 Mil que hoje custa $1,432.25 para mais de 70% das pessoas passaria a custar $1,798.65 , ou seja, sem levar em consideração nenhum outro fator trocar de casa geraria um impacto de 366 na prestação , um crescimento de mais de 20%.

Historicamente dos 100% de casas vendidas ao longo do ano as casas usadas representavam de 75% a 80% do volume total de casas, as construtoras aumentaram um pouco o seu volume de construção e hoje o percentual de casas usadas está próximo de 70% do volume total de vendas, isso deixa claro o quanto o efeito de “barreira de saída” impacta no volume de casas disponíveis e também reforça que esse efeito não tem solução repentina as taxas de juros costumam subir e descer de forma gradativa. 

Assim como no volume de casas construídas, não é razoável imaginar que o efeito das taxas de juros seja solucionado no curto prazo gerando uma descompressão no inventário de casas à venda.

Minha critica ao comportamento da mídia e dos propagadores de más notícias 

A dinâmica do mercado imobiliário é, frequentemente, moldada e influenciada pela narrativa predominante nos meios de comunicação. 

Em tempos recentes, a mídia tem sido palco de manchetes alarmantes, com profecias de um colapso iminente no mercado e declínios drásticos, sugerindo quedas nos preços das casas em até 20%. 

Esses cenários, pintados em tons sombrios, ainda que não tenham materializado na realidade, criaram uma atmosfera de cautela e hesitação. Muitos potenciais compradores e vendedores podem ter sido influenciados por tais relatos, optando por uma abordagem mais reservada e defensiva.

Jason Lewris, co-fundador e diretor de dados da Parcel, astutamente observa:

 “Na ausência de dados precisos e atualizações constantes, as decisões no domínio imobiliário são frequentemente nubladas por sentimentos de medo, incerteza e dúvida.”

 Esse sentimento generalizado não apenas refreia a atividade, exacerbando a atual escassez de oferta, mas também representa uma oportunidade perdida. Muitos indivíduos que poderiam se beneficiar de condições favoráveis agora hesitam, influenciados por previsões desanimadoras.

Porém, é essencial compreender que o mercado, em sua essência, é mais resiliente e multifacetado do que as manchetes sugerem. A realidade é um mosaico de microtendências, nuances locais e oportunidades emergentes. Ao longo dos últimos 12 meses tentei usar dados primários e informação para combater os alardes sobre uma nova crise imobiliária que nunca chegou. 

Portanto, em vez de se render à narrativa dominante, consultar um especialista imobiliário, nosso time no The Florida Lounge, está preparado para lhe oferecer uma perspectiva equilibrada e informada, permitindo que vocês façam escolhas embasadas, separando efetivamente os fatos das ficções midiáticas.

Migração

Quando falamos da escassez de imóveis nos Estados Unidos, os fatores explorados acima já ajudam a entender o desenho do mercado atual e um pouco de para onde iremos no curto e longo prazo. 

Porém quem atua no Flórida tem um impacto adicional, na última década a Flórida tem sido o estado com o maior volume de pessoas migrando para ele, só esse fator isolado gerou um movimento de quase 3 milhões de pessoas desde 2010 até 2022, se considerarmos uma família média com 3 pessoas (lembrando que a Flórida é o destino de muitas pessoas aposentadas e que se mudam sem os filhos) isso gerou uma necessidade de algo entre 750 Mil a 1 Milhão de casas além do crescimento orgânico e segundo as previsões e os planos governamentais este pressão não será reduzida na próxima década. 

Apenas citando o programa de governo de Orlando, o Orlando 2030, é esperado que a população da região aumente de quase 2.5 milhões até 2030 esse efeito isolado já gera uma necessidade adicional de casas de 600 Mil casas até 2030. 

Como isso tudo afeta você

Se você está se perguntando como o estoque baixo de hoje o afeta, isso depende se você está vendendo ou comprando uma casa, ou ambos.

• Para compradores: Um número limitado de casas à venda significa que você deve considerar seriamente todas as suas opções, incluindo várias áreas e tipos de moradias. Um profissional qualificado irá ajudá-lo a explorar tudo o que está disponível e encontrar a casa que melhor se adapta às suas necessidades. Muitas vezes o nosso conhecimento do mercado e das regiões que atendemos lhe ajudará a expandir sua área de busca levando em consideração todas as suas necessidades.
• Para vendedores: O estoque baixo de hoje oferece benefícios incríveis porque sua casa se destacará em um mercado de poucas opções. Um corretor de imóveis pode explicar por que vale a pena vender com essas condições. E como muitos vendedores também são compradores, esse agente também é um recurso essencial para ajudá-lo a se manter atualizado sobre as últimas casas disponíveis para venda em sua região, para que você possa encontrar a próxima casa dos seus sonhos. Vale ressaltar que mesmo em um mercado com escassez de casas seria um grande erro achar que isso pode fazer sua casas valer mais do que realmente vale e ao anunciar uma casa fora do preço ela muito provavelmente ficará sem vender pois compradores são cuidadosos na hora de fazer um investimento imobiliário e provavelmente estarão suportados por profissionais experientes que lhe ajudarão nesse processo.

Considerações adicionais: sobre casas de férias

Nesse momento da leitura seria natural que todos estivessem refletindo como todos os dados acima influenciam o mercado de casas de férias em Orlando. O mercado de casa de férias sofre outras influências além das que citamos acima, dentre elas:

• Demanda turística
• ADR (Average daily rate) , diária média
• Variação da Taxa de Juros 

Nesse momento estamos experimentando um volume relativamente alto de casas à venda no segmento de casas de férias de Orlando, existem algumas explicações para esse efeito nesse momento.

Nos últimos anos por conta do efeito da pandemia, forte migração para a cidade e turismo com uma sequência de mais de 10 anos de crescimento forte anual, apenas para que se tenha uma ideia o volume de turistas em Orlando quase dobrou em uma década, as casas de férias tiveram uma valorização bem acima da média histórica, chegando a quase 100% de crescimento nos últimos 5 anos. 

Como uma referência em 2017 uma casa de 4 quartos no condomínio Storey Lake era vendida por $294 Mil, hoje a mesma casa é vendida pela construtora por $580 Mil, uma valorização de 97%. Porém esse crescimento não foi acompanhado pela ADR, ou seja, houve uma deterioração da rentabilidade de uma casa de férias. 

Com taxa de juros mais altas e uma rentabilidade um pouco menor, o comprador precisa estar preparado para pagar pelo financiamento e não contar 100% com a rentabilidade da casa para essa tarefa. 

Além disso a grande maioria dos compradores de casa de férias são estrangeiros que quando compram não conseguem travar a taxa por 30 anos, ou seja, vários compradores de casa de férias estão precisando nesse momento renegociar a taxa de juros de suas casas e por conta de estarmos em um momento de taxa maiores esses proprietários de casas de férias estão experimentando um aumento de suas prestações. 

Adicionamos aos indicadores acima um verão com menos turistas como resultado de diversos fatores o que impactou a rentabilidade do mercado como um todo. 

Todos esses fatores juntos criaram no mercado de casa de férias uma tempestade quase que perfeita gerando um volume maior de casas a vendas e ao mesmo tempo abrindo uma oportunidade para o comprador americano que consegue taxas menores que o estrangeiro e com isso tem um pouco mais de espaço para rentabilização. 

Para quem estiver capitalizado e não precisa se alavancar para comprar uma casa de férias, agora é um excelente momento para ir às compras pois o mercado está com um volume grande de casas a venda, algumas precisam de atualizações na decoração e por isso ficam mais tempo no mercado gerando pressão sobre os proprietários que precisam honrar o pagamento dos financiamentos imobiliários em um momento de menos rentabilidade no mercado turístico. 

Resumen

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