¿Por qué es tan bajo el parque de viviendas en Estados Unidos?

Estos días leemos noticias alarmantes sobre el mercado inmobiliario estadounidense, Todo el mundo intenta utilizar la crisis inmobiliaria de 2008 para crear titulares sensacionalistas y generar así engagement en sus lecturas, pero en la gran mayoría de las localidades, como es nuestro caso en Florida, no es fácil encontrar viviendas disponibles para nuestros clientes y ni siquiera hemos visto que los precios se hayan desplomado en el último año como presumían los titulares. 

Por un lado, nos preguntamos por qué no es fácil encontrar casas en el mercado y, por otro, algunos tienen la tentación de esperar a que cambie la marea, pero probablemente esta no sea la mejor decisión porque, como mostraré con los datos a continuación, la falta de casas en el mercado no es un indicador generado por decisiones o efectos recientes, sino una combinación de factores que ya estaban presentes en los últimos años y que ahora sólo son más evidentes por cuestiones puntuales. 

Veamos algunos de los factores que explican la escasez de viviendas en el mercado inmobiliario de Estados Unidos y, especialmente, de Florida.

Durante 14 años consecutivosParte de esta decisión se tomó justo después de la crisis inmobiliaria para dar tiempo al mercado a absorber un volumen muy elevado de viviendas en venta, pero incluso después de que el mercado se normalizara, los constructores mantuvieron el nivel de construcción por debajo de la media histórica anterior a la crisis e incluso si consideramos el periodo posterior a la crisis, el nivel de construcción estuvo muy por debajo de la media.

Si tenemos en cuenta la media incluyendo los 14 años de baja construcción, se construyeron un total de 5,8 millones de viviendas menos, y si tenemos en cuenta la serie histórica sin los 14 años de construcción por debajo de la media Se han construido 8 MILLONES de viviendas menos que en el pasado.

Aunque las constructoras vuelven a construir a un ritmo más rápido, no es posible cerrar este GAP de 8 MILLONES de viviendas en un corto espacio de tiempo, porque toda la cadena de suministro y la mano de obra no podrían hacer frente a un crecimiento más significativo. 

Así que, en mi opinión, veremos más actividad por parte de los constructores, pero no la suficiente para reducir la presión del bajo inventario de viviendas en venta.

Los tipos de financiación actuales han creado una barrera de salida

Otro factor que ha contribuido en gran medida en estos momentos a un menor volumen de viviendas disponibles para la venta en el mercado es un efecto barrera de salida debido al aumento de los tipos de interés de los préstamos inmobiliarios. 

La gente no se atreve a anunciar sus casas en venta, por mucho que quieran comprar otras nuevas ya sea un aumento del valor de la vivienda, debido al crecimiento de la familia o de la renta media, o una disminución del valor de la vivienda, debido a la reducción de la familia o cualquier otro motivador, porque al vender sus casas con tipos de interés muy bajos acabarán cambiando una hipoteca barata por una cara. 

El gráfico siguiente muestra que 70,7% de todos los préstamos inmobiliarios basados en los tipos en el momento en que se obtuvieron son inferiores a 4%,

Hoy los tipos superan los 6%, en términos simples un préstamo a 30 años de $300 Mil que hoy cuesta $1.432,25 para más de 70% de personas costaría $1.798,65 , es decir, sin tener en cuenta ningún otro factor la mudanza generaría un impacto de 366 en la cuota, un crecimiento de más de 20%.

Históricamente, de las 1001 viviendasTP3T vendidas durante el año, las casas usadas representado 75% a 80% del volumen total de viviendasEsto deja claro hasta qué punto el efecto "barrera de salida" repercute en el volumen de viviendas disponibles y también refuerza que este efecto no tiene una solución repentina: los tipos de interés suelen subir y bajar gradualmente. 

Al igual que ocurre con el volumen de viviendas construidas, no es razonable imaginar que el efecto de los tipos de interés se resuelva a corto plazo generando una descompresión del inventario de viviendas en venta.

Mi crítica al comportamiento de los medios de comunicación y de los difusores de malas noticias 

La dinámica del mercado inmobiliario suele estar determinada e influida por la narrativa predominante en los medios de comunicación. 

En los últimos tiempos, los medios de comunicación han sido escenario de titulares alarmantes, con profecías de un colapso inminente del mercado y descensos drásticos, que sugieren caídas del precio de la vivienda de hasta 20%. 

Estos escenarios, pintados en tonos sombríos, aunque no se hayan materializado en la realidad, han creado un ambiente de cautela y vacilación. Muchos compradores y vendedores potenciales pueden haberse dejado influir por estos informes, optando por un enfoque más reservado y defensivo.

Jason Lewris, cofundador y director de datos de Parcel, observa astutamente:

 "A falta de datos precisos y actualizaciones constantes, las decisiones inmobiliarias suelen verse empañadas por sentimientos de miedo, incertidumbre y duda".

 Este sentimiento generalizado no sólo frena la actividad, agravando la actual escasez de oferta, sino que también representa una oportunidad perdida. Muchas personas que podrían beneficiarse de condiciones favorables dudan ahora, influidas por previsiones desalentadoras.

Sin embargo, es esencial darse cuenta de que el mercado, en su esencia, es más resistente y polifacético de lo que sugieren los titulares. La realidad es un mosaico de microtendencias, matices locales y oportunidades emergentes. En los últimos 12 meses he intentado utilizar datos e información primarios para contrarrestar los sustos sobre una nueva crisis inmobiliaria que nunca llegó. 

Así que en lugar de rendirse a la narrativa dominante, consulte a un experto inmobiliario, nuestro equipo en The Florida Lounge está preparado para ofrecerle una perspectiva equilibrada e informada, permitiéndole tomar decisiones informadas, separando eficazmente los hechos de la ficción mediática.

Migración

Cuando hablamos de la escasez de inmuebles en Estados Unidos, los factores explorados anteriormente ya nos ayudan a comprender el diseño del mercado actual y un poco hacia dónde nos dirigimos a corto y largo plazo. 

Sin embargo, los que trabajan en Florida tienen un impacto adicional: en la última década Florida ha sido el estado con mayor volumen de personas que emigran a él, y este factor por sí solo ha generado un aumento significativo del número de personas que emigran a Florida. desplazamiento de casi 3 millones de personas de 2010 a 2022Si consideramos una familia media de tres miembros (recordemos que Florida es destino de muchos jubilados que se trasladan sin sus hijos), esto ha generado una necesidad de entre 750.000 y 1 millón de viviendas, además del crecimiento orgánico, y según las previsiones y planes del Gobierno esta presión no se reducirá en la próxima década. 

Citando el programa gubernamental Orlando 2030, se prevé que la población de la región aumente en casi 2,5 millones de habitantes de aquí a 2030. una necesidad adicional de 600.000 viviendas de aquí a 2030. 

Cómo le afecta todo esto

Si se pregunta cómo le afecta la baja cotización de hoy, depende de si vende o compra una casa, o ambas cosas.

• A compradores: Un número limitado de casas en venta significa que debe considerar seriamente todas sus opciones, incluidas varias zonas y tipos de vivienda. Un profesional cualificado le ayudará a explorar todo lo que hay disponible y a encontrar la casa que mejor se adapte a sus necesidades. A menudo, nuestro conocimiento del mercado y de las regiones que atendemos le ayudará a ampliar su área de búsqueda teniendo en cuenta todas sus necesidades.
• A vendedores: El bajo inventario actual ofrece increíbles ventajas porque su casa destacará en un mercado con pocas opciones. Un agente inmobiliario puede explicarle por qué merece la pena vender en estas condiciones. Y como muchos vendedores son también compradores, este agente es también un recurso esencial para ayudarle a mantenerse al día sobre las últimas viviendas disponibles en venta en su zona, para que pueda encontrar la próxima casa de sus sueños. Vale la pena señalar que, incluso en un mercado con escasez de viviendas, sería un gran error pensar que esto puede hacer que su casa valga más de lo que realmente vale, y al poner en venta una casa sobrevalorada lo más probable es que no se venda, ya que los compradores son prudentes a la hora de realizar una inversión inmobiliaria y probablemente cuenten con el apoyo de profesionales experimentados que le ayuden en este proceso.

Consideraciones adicionales: sobre las casas de vacaciones

Llegados a este punto de la lectura sería natural que todo el mundo reflexionara sobre cómo influyen todos los datos anteriores en el mercado de la vivienda vacacional en Orlando. El mercado de la vivienda vacacional sufre otras influencias además de las mencionadas anteriormente:

• Demanda turística
• ADR (Tarifa media diaria)
• Variación de los tipos de interés 

En este momento estamos experimentando un volumen relativamente alto de viviendas en venta en el segmento de casas de vacaciones en Orlando, y hay algunas explicaciones para este efecto en este momento.

En los últimos años, debido al efecto de la pandemia, la fuerte migración a la ciudad y el turismo con una secuencia de más de 10 años de fuerte crecimiento anual, para que se hagan una idea, el volumen de turistas en Orlando casi se ha duplicado en una década, las viviendas vacacionales se han revalorizado muy por encima de la media histórica, llegando a casi 100% de crecimiento en los últimos 5 años. 

Como referencia, en 2017 una casa de 4 dormitorios en el condominio Storey Lake se vendió por $294 Mil, hoy la misma casa es vendida por el promotor por $580 Mil, una revalorización de 97%. Sin embargo, este crecimiento no ha ido acompañado de ADR, es decir, se ha producido un deterioro de la rentabilidad de una casa de vacaciones. 

Con unos tipos de interés más altos y una rentabilidad ligeramente inferior, el comprador debe estar preparado para pagar la hipoteca y no confiar 100% en la rentabilidad de la vivienda para esta tarea. 

Además, la gran mayoría de los compradores de viviendas vacacionales son extranjeros que, cuando compran, no pueden fijar el tipo de interés durante 30 años. En otras palabras, muchos compradores de viviendas vacacionales están teniendo que renegociar el tipo de interés de sus viviendas y, como estamos en un momento de tipos más altos, estos propietarios de viviendas vacacionales están experimentando un aumento en sus cuotas. 

Añadimos a los indicadores anteriores un verano con menos veraneantes como consecuencia de diversos factores, lo que repercutió en la rentabilidad del mercado en su conjunto. 

Todos estos factores juntos han creado una tormenta casi perfecta en el mercado de la vivienda vacacional, generando un mayor volumen de viviendas a la venta y, al mismo tiempo, abriendo una oportunidad para el comprador estadounidense, que puede conseguir tarifas más bajas que el extranjero y, por tanto, tiene un poco más de margen para monetizar. 

Para los que están en mayúsculas y no necesitas apalancarte para comprar una casa de vacaciones, ahora es un buen momento para ir de compras porque el mercado tiene un gran volumen de viviendas en venta, algunas de las cuales necesitan actualizaciones decorativas y, por tanto, permanecen más tiempo en el mercado, lo que ejerce presión sobre los propietarios, que tienen que hacer frente al pago de sus hipotecas en un momento en que el mercado turístico es menos rentable. 

Resumen

¿Le ha gustado el artículo? ¡Sigue atento a nuestro blog! ¿Quiere vivir o invertir en una propiedad en Florida? ¡Echa un vistazo a la lista de casas en venta en Florida que hemos seleccionado para ti!