Introducción a la evaluación

Definición e importancia

La valoración de la propiedad, conocida como "tasación", es un proceso de determinación sistemática y razonada del valor de una propiedad. Este procedimiento es esencial en el mercado inmobiliario, ya que proporciona una base tangible y una justificación financiera para establecer los precios de venta o compra, reflejando así el valor real del inmueble en el mercado. Mediante un análisis meticuloso de diversos factores, como el estado del inmueble, su ubicación y la dinámica del mercado, la tasación proporciona a compradores, vendedores y prestamistas una idea clara de lo que vale el inmueble. perspectiva objetiva e imparcial sobre el valor de una propiedad.

Breve historia y legislación aplicable en Florida

La valoración inmobiliaria en Estados Unidos tiene una rica historia, que ha sido informada y moldeada por diversas crisis y burbujas del mercado inmobiliario. Especialmente en Florida, el mercado tiene sus propias peculiaridades, influidas por factores económicos tanto locales como internacionales, dado su atractivo para los inversores extranjeros.

En términos de legislación, la tasación inmobiliaria en Florida está regulada por la Junta de Tasación Inmobiliaria de Florida (FREAB), que opera bajo el Departamento de Regulación Empresarial y Profesional (DBPR). La FREAB es responsable de conceder licencias, regular y disciplinar a los tasadores en el estado de Florida. La legislación local establece que los tasadores deben seguir las normas establecidas por las Normas Uniformes de Práctica Profesional de Tasación (USPAP), que define las normas éticas y prácticas para llevar a cabo evaluaciones.

Los profesionales que realizan tasaciones en Florida necesitan un licencia específica y debe cumplir una serie de requisitosEntre ellas figuran la formación continua y el cumplimiento de las normas éticas y profesionales, garantizando que el valor determinado sea justo, imparcial y libre de influencias externas.

El papel del tasador

Cualificaciones y certificaciones requeridas

El papel de un tasador es crucial en el sector inmobiliario, ya que sus conocimientos se emplean para garantizar una valoración precisa e imparcial de las propiedades.

En Florida, convertirse en tasador de propiedades requiere una trayectoria educativa y profesional específica. Los candidatos deben completar una serie de cursos educativos que abarcan principios básicos, prácticas de tasación y legislación estatal, seguidos de un examen estatal.

Posteriormente, se requiere un periodo de experiencia práctica bajo la supervisión de un tasador autorizado antes de obtener la licencia oficial de la Junta de Tasación Inmobiliaria de Florida. Cabe señalar que la formación continua es necesaria para garantizar que los tasadores estén al día de las prácticas y la legislación más recientes.

Ética y normas profesionales

La ética profesional y las normas en la evaluación son muy importantes para garantizar la transparencia y la integridad en las transacciones de bienes raíces. Como se mencionó, los tasadores en Florida deben adherirse a las Normas Uniformes de Práctica Profesional de Tasación (USPAP), que sirve como guía ética y profesional para las prácticas de tasación en todo el país.

Esto implica proporcionar un análisis imparcial y justo, evitar conflictos de intereses y mantener siempre la objetividad. La transparencia, la confidencialidad de la información del cliente y el análisis imparcial son elementos clave de la conducta ética del tasador.

Retos de la profesión

Los tasadores se enfrentan a un conjunto único de retos que van desde mantener la objetividad y la imparcialidad en mercados volátiles hasta adaptarse constantemente a las nuevas normativas y tecnologías.

Además, la presencia de prejuicios, intencionados o no, es una preocupación constante en la profesión y debe gestionarse y mitigarse con diligencia.

La precisión de las valoraciones también puede ser un reto en zonas donde las ventas de propiedades comparables son escasas, o en mercados donde los precios cambian rápidamente. Además, lidiar con las expectativas de los clientes y los intereses de otras partes implicadas, como compradores, vendedores e instituciones financieras, puede engrosar la lista de obstáculos a los que se enfrentan los profesionales de este campo.

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Proceso de evaluación

Fases del proceso de evaluación

El proceso de tasación es metodológico e implica un análisis exhaustivo, estructurado en etapas fundamentales para garantizar una valoración precisa y fundamentada. Inicialmente, se definen el objetivo y el alcance de la tasación, a lo que sigue la recopilación de datos pertinentes, que puede implicar estudios de mercado, inspecciones físicas de la propiedad y análisis de registros públicos.

Una vez recopilada, el tasador analiza la información teniendo en cuenta variables como el estado del inmueble, su ubicación y las tendencias del mercado.

La fase siguiente consiste en la aplicación de métodos de valoración adecuados y, por último, la preparación y entrega del informe de tasación, que comunica de forma clara y objetiva el valor determinado y la metodología utilizada.

Métodos de valoración: comparación de mercado, coste e ingresos

  • Comparación de mercados: Se basa en comparar la propiedad valorada con propiedades similares (comparable) vendidas recientemente en la misma región. Se pueden realizar ajustes para tener en cuenta diferencias significativas entre las propiedades, como el tamaño o el estado.
  • Coste: Este método, centrado sobre todo en inmuebles de nueva construcción, tiene en cuenta el coste de construir una réplica exacta del inmueble, incluidos los costes de materiales, mano de obra y terreno, menos la depreciación.
  • Ingresos: Este método suele aplicarse a las propiedades que generan ingresos, como propiedad comercial o de inversión. Se basa en el análisis del valor actual de los rendimientos futuros esperados de la propiedad.

Cada método tiene sus propias peculiaridades y se selecciona en función de las características específicas del bien y de la finalidad de la tasación.

Selección de comparables y ajustes

La selección de propiedades comparables es un paso crucial cuando se utiliza el método comparativo de mercado. Las propiedades comparables deben ser lo más parecidas posible a la propiedad en cuestión, y suelen seleccionarse en función de parámetros como la ubicación, el tamaño, el estado y las características de diseño.

Sin embargo, rara vez un bien comparable será idéntico al valorado. Por lo tanto, se realizan ajustes para compensar las diferencias significativas, que pueden ser positivas o negativas, dependiendo de cómo afecten las variaciones al valor. Los ajustes requieren un alto grado de pericia por parte del tasadorDebe justificar debidamente cada modificación aplicada al valor de los comparables.

Factores que influyen en el valor de un inmueble

Situación y características del barrio

La ubicación es uno de los pilares de la valoración inmobiliaria, ya que el valor intrínseco de la propiedad suele verse directamente afectado por las características y comodidades del barrio. Factores como la proximidad a colegios de calidad, el acceso a servicios y comercios, la seguridad, las infraestructuras y la estética de la zona son vitales.

Un barrio con una reputación positiva, bajos índices de delincuencia y una comunidad próspera tiende a aumentar el valor de las propiedades situadas en él, convirtiéndose así en un elemento clave del análisis de tasación.

Características físicas del inmueble: tamaño, antigüedad, estado, etc.

El valor de un inmueble también está intrínsecamente ligado a sus características físicas. El tamaño tanto de la parcela como de la superficie construida, el número de dormitorios y cuartos de baño, la calidad de los acabados, la antigüedad del edificio, el estado de conservación y las mejoras o reformas realizadas son factores que se analizan detalladamente durante el proceso de tasación.

Una propiedad bien mantenida, con una estructura sólida y modernizada, tiene inevitablemente un valor superior al de propiedades similares en peor estado.

Condiciones económicas y tendencias del mercado inmobiliario

Las fluctuaciones y tendencias del mercado inmobiliario, así como la salud económica mundial y local, son aspectos esenciales para determinar el valor de una propiedad. Factores macroeconómicos como los tipos de interés, la inflación y los resultados económicos generales, así como variables microeconómicas como la oferta y la demanda de inmuebles en la región concreta, influyen en los precios y se tienen muy en cuenta durante la tasación.

Un análisis de las condiciones económicas y de las proyecciones del mercado inmobiliario local servirá de base para comprender el posicionamiento actual del inmueble en el contexto del mercado y sus perspectivas de futuro.

Evaluación de distintos tipos de propiedad

Residencial

La tasación de propiedades residenciales se centra en inmuebles como casas, pisos y adosados, en los que son vitales elementos como el estado del inmueble, el número de dormitorios y baños y la ubicación. A menudo se utiliza el método de comparación de ventasEsto se hace analizando propiedades comparables vendidas recientemente para determinar el valor justo de mercado. Es fundamental tener en cuenta factores específicos del segmento residencial, como la calidad de los colegios cercanos y los servicios del barrio.

Comercial

La valoración de inmuebles comerciales, como oficinas, tiendas y complejos comerciales, implica un análisis exhaustivo de la la capacidad de la propiedad para generar ingresosPara ello se suele utilizar el método de la tasa de capitalización. Se ponderan factores como la ubicación, la accesibilidad, la visibilidad y la salud económica de la zona circundante, junto con las condiciones de arrendamiento y la ocupación de los inquilinos actuales.

Industrial

Las propiedades industriales, como fábricas y almacenes, requieren un análisis centrado en su funcionalidad operativa y logística. Entre las características que deben evaluarse figuran la capacidad de producción, la zonificación, la normativa local y la accesibilidad para el transporte de mercancías. El valor puede verse muy influido por factores como la proximidad a autopistas e infraestructuras logísticas.

Terrenos y obra nueva

La evaluación de terrenos y edificios nuevos presenta sus propios retos y variables. En el caso de los terrenos, son esenciales aspectos como la ubicación, el tamaño, la zonificación y el uso potencial. Al evaluar edificios nuevos, además del valor del terreno, se tienen en cuenta los costes de construcción, incluidos materiales, mano de obra y otros gastos relacionados. La viabilidad y la demanda del mercado de nuevos desarrollos en la zona específica también son de vital importancia.

Evaluaciones en contextos específicos

Refinanciación

En el contexto de la refinanciación, la tasación inmobiliaria trata de establecer el valor actual de la propiedad para garantizar una garantía adecuada para el préstamo. La tasación es esencial para que los prestamistas determinen la cantidad que están dispuestos a prestar, protegiendo sus intereses al garantizar que el valor del inmueble es congruente con el valor del préstamo o, preferiblemente, lo supera.

Comprar y vender

En la compraventa de inmuebles, la tasación sirve para garantizar tanto al comprador como al vendedor que el precio de venta se ajusta al valor de mercado del inmueble. Protege al comprador de pagar de más y al vendedor de vender a un precio injustamente bajo, lo que la convierte en un instrumento de transparencia y seguridad en la transacción inmobiliaria.

Fines fiscales

A efectos fiscales, las tasaciones pueden ser necesarias para determinar el valor de la propiedad para cálculos como el impuesto sobre bienes inmuebles o en casos de deducciones fiscales relacionadas con pérdidas en inversiones inmobiliarias. La exactitud es fundamental para garantizar que las personas y entidades paguen los impuestos justos y cumplan la normativa fiscal aplicable.

Divorcio y herencia

En casos de divorcio y herencia, puede solicitarse una tasación de la propiedad para garantizar una división equitativa de los bienes. En el contexto de un divorcio, ayuda a determinar un valor justo para que los bienes puedan repartirse equitativamente entre las partes. En situaciones de herencia, la tasación ayuda a determinar el valor de los bienes que se repartirán entre los herederos, y también es vital para calcular los posibles impuestos de sucesión.

En cada uno de estos contextos, la fiabilidad y exactitud de la valoración son vitales para garantizar que todas las partes implicadas reciban un trato justo y que las decisiones se tomen sobre la base de información precisa y objetiva.

Errores y trampas habituales

Sesgo e imprecisión

La parcialidad y la inexactitud en las tasaciones pueden deberse a diversos factores, como la falta de experiencia, un conocimiento insuficiente del mercado local o incluso prejuicios inconscientes.

Es esencial abordar la importancia de la objetividad y la práctica basada en pruebas en el proceso de evaluación, así como destacar la pertinencia de elegir evaluadores de reconocida competencia e integridad.

Retos con propiedades individuales o en mercados inestables

Propiedades únicas y los mercados inestables plantean sus propios retos a la valoración de propiedades. En el caso de los inmuebles singulares, la falta de comparables directos puede dificultar la determinación del valor de mercado. Por otra parte, los mercados inestables, ya sea por motivos económicos, políticos o de otro tipo, pueden presentar fluctuaciones significativas que dificulten la consecución de valoraciones precisas. En este punto, será valioso explorar estrategias y enfoques para sortear estas dificultades.

Cómo impugnar una evaluación eficazmente

Al entrar en el complejo terreno de las valoraciones inmobiliarias, es esencial que los interesados tengan una comprensión clara y estructurada de cómo navegar por los matices del proceso de impugnación de una tasación.

Comprender el arte y la ciencia que hay detrás de esta actividad no sólo consolida una base de equidad en las transacciones inmobiliarias, sino que también refuerza la integridad de los implicados. En este contexto, proponemos una visión completa y detallada de cómo impugnar una tasación de forma lúcida y estratégica.

La importancia crítica de una valoración correcta

Una tasación correcta no es una mera valoración: es un pilar que sustenta la equidad y la justicia en el ámbito de las transacciones inmobiliarias. Desempeña un papel vital en la determinación del valor justo de mercado de una propiedad, lo que repercute directamente en vendedores, compradores y entidades financieras. Por tanto, la exactitud y la imparcialidad no son opcionales, sino imperativas.

La estrategia paso a paso para impugnar una evaluación:

  1. Recogida y organización de pruebas:

Empiece por reunir documentos, comparaciones de propiedades similares, fotografías y cualquier otro material que pueda respaldar sus argumentos. No se trata de una tarea casual, sino de una incursión detallada que busca establecer una base sólida para su argumento.

  1. Navegación legislativa y reglamentaria:

Familiarícese y cumpla todas las leyes y normativas relativas a la valoración de propiedades. Asimismo, asegúrese de que su planteamiento y todos los documentos que presenta cumplen los protocolos legales.

  1. Desarrollo de la comunicación estratégica:

Al comunicar sus preocupaciones y argumentos, asegúrese de ser claro, conciso y objetivo. La correspondencia escrita debe ser formal, bien estructurada y libre de emociones, centrándose exclusivamente en los hechos y las pruebas presentadas.

Promover la "justicia" a través de los litigios

Es vital promover una cultura de imparcialidad e imparcialidad a la hora de estudiar una impugnación de evaluación. Guiarse por prácticas éticas no solo salvaguarda la integridad del proceso, sino que también respalda la credibilidad de las partes implicadas.

Identificar y sortear los retos y errores más comunes

Errores y mitigación:

Pueden producirse errores en el proceso de tasación y es crucial que los profesionales y los propietarios estén atentos para identificar y, posteriormente, cuestionar estos fallos. La mitigación de estos errores comienza con una identificación precisa, seguida de estrategias específicas que tratan de corregir o al menos reconocer los fallos.

Conclusión:

Impugnar una tasación no es una batalla, sino un derecho cuyo objetivo es garantizar transacciones justas y transparentes en el mercado inmobiliario. Contar con conocimientos, estrategia y un enfoque ético garantizará la protección de los intereses de los particulares y que el proceso de impugnación sea lo más fluido y eficaz posible.

La competencia y los conocimientos inculcados en este viaje ofrecen no sólo una vía para impugnar las tasaciones cuando sea necesario, sino también para surgir como participantes más informados y hábiles en el espectro de las transacciones inmobiliarias.

Casos prácticos y ejemplos

El proceso de tasación, o valoración de la propiedad, está profundamente arraigado en el análisis cuidadoso y la precisión para determinar el valor justo de mercado de una propiedad.

Las variaciones y especificidades de cada caso exigen una atención meticulosa por parte de los asesores y demás implicados.

A continuación, nos adentramos en escenarios prácticos para dilucidar la aplicación concreta y las metodologías implicadas en este proceso vital en el panorama inmobiliario.

Caso práctico 1: Una residencia histórica

Contexto: Casa construida en los años 20, situada en un barrio histórico cuyas propiedades circundantes se han modernizado.

Desafío: La casa, aunque bien conservada, necesitaba una importante actualización. El tasador debe tener en cuenta el encanto y la singularidad del carácter histórico de la casa, pero también las evidentes necesidades de modernización.

Estrategia de evaluación: El tasador puede comparar otras casas históricas de la misma zona que hayan sido modernizadas, ajustando el valor en función de las reformas necesarias. El valor histórico y la autenticidad de la casa también son factores que pueden añadir valor, aunque haya que modernizarla.

Caso práctico 2: Un apartamento en una zona en desarrollo

Contexto: Un piso en un barrio que está experimentando un rápido desarrollo, con varias empresas nuevas y mejoras de las infraestructuras.

Desafío: Determine un valor que refleje tanto el estado actual como el potencial futuro de la propiedad en un mercado al alza.

Estrategia de evaluación: El tasador debe equilibrar el valor actual de la propiedad con el potencial de revalorización debido a las mejoras en el barrio. Una estrategia puede consistir en evaluar propiedades similares en zonas que ya hayan experimentado un desarrollo similar, ajustándose al contexto local y a las proyecciones del mercado.

Caso práctico 3: Una propiedad rural productiva

Contexto: Una vasta finca rural que comprende tierras de cultivo productivas y un espacio de vida residencial.

Desafío: Valoración justa del suelo como entidad productiva y residencial.

Estrategia de evaluación: El tasador puede dividir la tasación en dos partes: una para el valor del terreno como entidad productiva (teniendo en cuenta el rendimiento de los cultivos, las condiciones del terreno, etc.) y otra para la residencia y las estructuras asociadas. La suma de estas dos valoraciones podría proporcionar un valor justo de mercado para la propiedad en su conjunto.

Caso práctico 4: Un inmueble único de diseño moderno

Contexto: Una casa con un diseño arquitectónico único y características ultramodernas situada en un barrio predominantemente tradicional.

Desafío: La casa es notablemente diferente de sus vecinas en cuanto a diseño y comodidades.

Estrategia de evaluación: El tasador puede buscar comparables fuera del vecindario inmediato, quizá en zonas con propiedades de diseño similar. La tasación debe tener en cuenta los materiales de alta calidad, el diseño distintivo y las comodidades exclusivas, en equilibrio con el contexto del barrio en el que se encuentra.

Reflexión

Estos ejemplos prácticos arrojan luz sobre la amplia gama de escenarios y retos a los que pueden enfrentarse los tasadores durante el proceso de tasación. Los tasadores deben ser extremadamente objetivos y perspicaces, empleando una combinación de metodologías para llegar a una valoración justa y equitativa. La complejidad y diversidad de cada caso refuerza la necesidad de un enfoque ponderado y meticuloso que tenga en cuenta todas las variables, idiosincrasias y potencial de cada propiedad.

En nuestra vida cotidiana, es mucho más frecuente tener problemas relacionados con una mala elección de propiedades comparables, o en la función de las propiedades comparables. A menudo, por ejemplo, cuando la región de vacaciones ha registrado pocas ventas en los últimos tiempos, el tasador puede ampliar la búsqueda de propiedades comparables y, por desconocimiento, incluir propiedades que no son adecuadas para el alquiler vacacional, cometiendo así errores de valoración.

Por eso es muy importante que realicemos siempre nuestra propia búsqueda de comparables, para que, si necesitamos impugnar una valoración, podamos mostrar los fallos de la misma con información precisa.

Relaciones con corredores y otros profesionales

Cómo pueden colaborar corredores y tasadores

La colaboración entre corredores y tasadores es clave para garantizar el éxito y la equidad de las transacciones inmobiliarias. Los agentes, con su profundo conocimiento del mercado y su capacidad de negociación, y los tasadores, con su experiencia en la valoración objetiva de propiedades, pueden trabajar juntos para facilitar las negociaciones y garantizar que los precios de venta se ajusten a los valores de mercado.

Delineando estrategias y buenas prácticas de colaboración, como una comunicación eficaz y el intercambio de datos relevantes, puede crear una sinergia que beneficie a ambas partes y, lo que es más importante, a sus clientes.

Interacción con inspectores, abogados y otros profesionales

El proceso de tasación de bienes inmuebles suele requerir la interacción con diversos profesionales, como inspectores de edificios, abogados e incluso contables y especialistas en medio ambiente.

Los topógrafos pueden aportar datos cruciales sobre el estado de la propiedad, mientras que los abogados pueden ayudar con los aspectos legales relacionados con títulos, zonas y conformidad.

CMA (Análisis comparativo del mercado) vs. Tasación formal

Definición y finalidad de la AMC

A Análisis comparativo del mercado (ACM)El análisis comparativo de mercado (ACM) es un informe elaborado, normalmente por agentes inmobiliarios, para determinar el valor estimado de una propiedad, basándose en las ventas recientes, las propiedades en venta y las propiedades vendidas con anterioridad similares en cuanto a características, ubicación y tamaño. Aunque no es tan detallado ni está tan regulado como una tasación, el ACM ofrece una visión general rápida y un punto de partida para comprender el valor de una propiedad en el mercado actual.

Cuándo utilizar la CMA y cuándo optar por una tasación

O CMA se utiliza a menudo en situaciones menos formales y cuando se necesita una estimación inicial rápida, como ayudar a los vendedores a determinar el precio de venta o a los compradores a formular una oferta.

Un tasaciónSe utiliza cuando se requiere una tasación formal del valor de la propiedad, por ejemplo durante una operación de venta, refinanciación o en casos legales como herencias y divorcios.

Principales diferencias entre CMA y Evaluación

  1. Metodología y profundidad del análisis

O CMA tiende a ser más superficial, utilizando los datos de mercado disponibles para crear un rango estimado de valor. O tasación implica un análisis más profundo y cuidadoso, que tiene en cuenta diversos factores específicos de la propiedad y se atiene a estrictas normas de valoración.

  1. Legislación y certificaciones implicadas

En tasaciones deben ser realizadas por tasadores autorizados y seguir directrices estrictas, como las establecidas por las Normas Uniformes de Práctica Profesional de Tasación (USPAP). O CMASin embargo, no tiene requisitos formales y no tiene que cumplir normas específicas.

iii. Uso y aceptación en transacciones inmobiliarias y financiación

O tasación suele exigirse en los procesos de financiación inmobiliaria por su precisión y fiabilidad, mientras que la CMA puede ser insuficiente para este fin, y se utiliza más como herramienta de negociación o planificación.

Ventajas y limitaciones de ambos métodos

  • CMA
    • BeneficiosRápido, fácil de entender y, en general, más accesible.
    • LimitacionesMenos precisos y pueden no ser aceptados para fines legales o transacciones financieras.
  • Valoración
    • Beneficios: Exacto, detallado y aceptado a todos los efectos legales y financieros.
    • LimitacionesMás caro y puede llevar más tiempo.

Estudio de caso: Ejemplos prácticos de aplicación de la CMA y la valoración

Escenario 1: Venta de una vivienda familiar

En la venta de una vivienda familiar, tanto el análisis comparativo de mercado (ACM) como la tasación desempeñan papeles esenciales y distintos para garantizar una transacción justa y transparente.

Utilización de la CMA: En la fase inicial, un agente inmobiliario utiliza el CMA para ayudar a los vendedores a establecer un precio de venta competitivo y realista. El CMA consiste en analizar propiedades similares que se hayan vendido recientemente en la misma zona, ajustándose a las diferencias de características y condiciones.

Por ejemplo, si casas similares se vendieran por entre R$500.000 y R$550.000, el vendedor podría fijar un precio de salida de R$540.000, teniendo en cuenta los atributos únicos y el estado actual de la propiedad.

Aplicación de la calificación: Cuando un comprador decide financiar la compra, el banco solicitará una tasación para asegurarse de que el importe del préstamo no supera el valor real del inmueble. El tasador tendrá en cuenta factores como el estado del inmueble, su ubicación y comparables recientes para obtener un valor justo.

Si la tasación da como resultado R$520.000, una cifra inferior al precio de venta acordado, puede ser necesario renegociar el precio o que el comprador ofrezca un pago inicial más elevado para cubrir la diferencia.

Escenario 2: Refinanciación de un local comercial

La refinanciación de un local comercial suele estar motivada por la necesidad de capital circulante, la realización de mejoras en el inmueble o el aprovechamiento de tipos de interés más bajos. En este caso, el papel del tasador es crucial para determinar la cantidad que la entidad financiera está dispuesta a prestar.

La importancia de la evaluación: En este escenario, el tasador examina una serie de factores para determinar el valor de la propiedad comercial. Para ello, analiza los ingresos generados por el inmueble, los gastos de explotación, los índices de ocupación y las condiciones del mercado local.

Por ejemplo, si un edificio comercial tiene unos ingresos anuales de 1.000.000 RTP4T y unos gastos de 600.000 RTP4, los ingresos netos de explotación serían de 400.000 RTP4. Aplicando un coeficiente de capitalización basado en los riesgos y los rendimientos de mercado previstos, digamos 8%, el tasador podría obtener un valor de R$5.000.000 para el inmueble.

Influencia en la refinanciación: Si el propietario pretende refinanciar un saldo pendiente de R$3.500.000, el banco puede estar dispuesto a seguir adelante con la refinanciación dado el valor de tasación de R$5.000.000, siempre que cumpla los requisitos de relación préstamo-valor y otros criterios crediticios.

Ambos escenarios ilustran la gran importancia de las valoraciones precisas en el mundo inmobiliario, ya sea para orientar las decisiones sobre el precio de venta de los inmuebles o para evaluar la viabilidad y los riesgos asociados a la refinanciación de propiedades comerciales.

La CMA y la tasación, cada una a su modo, garantizan que las transacciones inmobiliarias se basen en análisis sólidos, protegiendo a las partes implicadas de precios injustos o decisiones financieras inadecuadas.

Ejemplo de tasación de una vivienda

  1. Solicitud de tasación:
  • Un banco solicita una tasación para una propiedad sobre la que el comprador busca financiación.
  1. Preparación y planificación:
  • El tasador recopila información preliminar sobre la propiedad y planifica la visita.
  1. Inspección física de la propiedad:
  • El tasador visita el inmueble para evaluar su estado, tamaño, distribución y otras características físicas.
  1. Análisis de mercado y selección de comparables:
  • El tasador recopila datos sobre propiedades similares ("comparables") que se hayan vendido recientemente en la zona.
  • Elegir, por ejemplo, tres propiedades comparables (comps), teniendo en cuenta atributos como la ubicación, el tamaño, la antigüedad, el estado, etc.
  1. Ajustes:
  • El tasador realiza ajustes en los precios de venta de los comparables basándose en las diferencias percibidas. Por ejemplo:
    • Comp 1 se vendió por $300.000, pero tiene un cuarto menos. Se hace un ajuste al alza para compensar.
    • Comp 2 se vendió por $310.000, pero está en una calle muy transitada. Se hace un ajuste a la baja para compensar.
    • Comp 3 se vendió por $305.000, pero tiene un jardín más grande. Se realiza un ajuste al alza para compensar.
  1. Determinación del valor de la propiedad:
  • El tasador calcula el valor de la propiedad, a menudo utilizando una media ponderada de los comparables ajustados, dando más peso a los comparables más similares a la propiedad en cuestión.
  1. Informe de evaluación:
  • El tasador recopila sus conclusiones, análisis y metodología en un informe de tasación.
  • El informe incluirá: una descripción detallada de la propiedad, detalles y fotos de los comparables, una explicación de los ajustes y el valor final de tasación de la propiedad.
  1. Revisión y entrega:
  • El informe es revisado por un tasador supervisor o un sistema de revisión para garantizar la exactitud y el cumplimiento de las normas.
  • A continuación, el informe se entrega al banco, que lo utiliza para determinar si procede o no con la financiación solicitada.

Este es un ejemplo genérico y simplificado. En la práctica real, el proceso de tasación puede ser más complejo e implicar análisis adicionales, en función de la normativa local, el tipo de propiedad y otros factores.

Navegar por los formularios de evaluación

 

1004 - (URAR) Informe uniforme de tasación residencial - Tasación de una unidad (unifamiliar) con inspección interna y externa.

 

1004C - Informe de tasación de casa prefabricada - Una unidad de vivienda prefabricada (casa móvil) basada en una inspección interna y externa de la propiedad. Las tasaciones de casas modulares se completan en el formulario URAR.

 

1004D - Informe de actualización y/o finalización de la tasación - Para utilizar con todas las tasaciones de una a cuatro unidades. Este formulario se utiliza para obtener una actualización de la tasación O una inspección final para una nueva construcción.

 

1004MC - Apéndice sobre las condiciones del mercado del informe de tasación - El objetivo de este apéndice es proporcionar al prestamista/cliente un conocimiento claro y preciso de las tendencias y condiciones imperantes en el mercado del barrio en cuestión.

 

1007 - Programa de estudio de alquileres - Se utiliza para determinar el alquiler de mercado de propiedades unifamiliares, condominios y PUD.

 

1025 - Informe de tasación de pequeñas propiedades residenciales de renta - Tasación de una propiedad de dos a cuatro unidades basada en una inspección externa e interna.

 

1073 - Informe de tasación de unidad de condominio individual - Informe de tasación de unidad de condominio individual con inspección interna y externa.

 

1075 - Informe de tasación de unidad de condominio individual con inspección exterior únicamente - Tasación de unidad de condominio individual de una unidad basada únicamente en la inspección exterior.

 

2000 - One Unit Residential Appraisal Field Review Form - Formulario de revisión de campo de tasación residencial de una unidad - Formulario de revisión de campo de tasación para informes de tasación de una unidad.

 

2000A - Two to Four Unit Residential Appraisal Field Review Form - Formulario de revisión sobre el terreno de tasaciones residenciales de dos a cuatro unidades - Formulario de revisión sobre el terreno de tasaciones para informes de tasación de dos a cuatro unidades.

 

2006 - Formulario de revisión de despacho - Formulario de revisión de despacho para la revisión de valoraciones de una a cuatro unidades sin una inspección interna o externa del objeto o de ventas comparables. Esta revisión se realiza en la oficina.

 

2055 - Informe de tasación residencial de inspección sólo exterior - Tasación de una unidad (unifamiliar) basada exclusivamente en una inspección exterior. Las inspecciones internas deben completarse en URAR. Este formulario no puede ser utilizado para asignaciones Drive-By de Condominios. No hay formato permitido para una evaluación Drive-By de dos a cuatro unidades.

 

2090 - Informe de evaluación de interés cooperativo individual - Evaluación de una unidad cooperativa individual basada en una inspección interna y externa.

 

2095 - Informe de tasación de cooperativa individual con inspección exterior - Informe de tasación de cooperativa individual con inspección exterior - Tasación de una unidad de cooperativa individual basada en una inspección exterior.

 

216 - Cuenta de explotación - Se utiliza con las valoraciones 1025, 1004 ó 1073 para analizar los ingresos y gastos.

 

Informe de evaluación del terreno - Informe de valoración de terrenos - Se utiliza para valorar terrenos baldíos.

 

Apéndice REO - Apéndice inmobiliario para las tasaciones 1004 y 1025.

Preguntas y respuestas sobre Tasación y CMA

¿Qué es la tasación?

Una tasación es una evaluación formal del valor de una propiedad realizada por un tasador autorizado, que utiliza métodos y criterios rigurosos para determinar el valor justo de mercado de la propiedad.

¿Qué diferencia una tasación de un análisis comparativo de mercado (ACM)?

Una tasación es una valoración formal llevada a cabo por un profesional autorizado, mientras que la CMA es un análisis informal del valor de mercado, normalmente realizado por corredores.

¿Cuándo es necesaria una tasación?

Una tasación suele ser necesaria durante el proceso de obtención de una hipoteca, disputas legales, divisiones de herencias y otras situaciones que requieren un valor determinado oficialmente para la propiedad.

¿Quién paga la tasación?

En la mayoría de las transacciones inmobiliarias, el comprador paga la tasación porque los prestamistas quieren asegurarse de que no se sobrefinancia al comprador.

¿Qué validez tiene una tasación?

Las tasaciones suelen tener una validez de entre 3 y 6 meses, pero puede variar en función del mercado y de las directrices del prestamista.

¿Qué es el análisis comparativo de mercado (ACM)?

El CMA es un informe que establece un rango de valor para una propiedad, basado en la venta de propiedades similares en la misma zona.

¿Quién realiza la AMC?

Normalmente, los agentes inmobiliarios realizan las CMA para ayudar a los vendedores a determinar el precio de venta o a los compradores a definir una oferta justa.

¿Tiene validez jurídica el AMC?

El CMA no tiene la misma validez jurídica que una tasación y, por lo general, no se acepta como evaluación oficial del valor de una propiedad en transacciones financieras o jurídicas.

¿Cómo se determina el valor de una propiedad en una tasación?

El tasador utiliza varios métodos, como el enfoque del coste, el enfoque de los ingresos y el método comparativo de mercado, para determinar el valor justo de mercado de la propiedad.

¿Qué importancia tiene la localización en una evaluación?

La ubicación es crucial, ya que las propiedades en lugares deseables tienden a tener valores más altos debido a la alta demanda.

¿Qué es el enfoque de costes en una tasación?

El enfoque del coste evalúa cuánto costaría sustituir la propiedad, teniendo en cuenta el precio de los materiales y la mano de obra.

¿Qué es el enfoque basado en los ingresos?

El enfoque de los ingresos evalúa el valor de la propiedad en función de los ingresos que puede generar.

¿Influye el tamaño de la parcela en el valor de tasación?

Sí, el tamaño del lote es un factor clave, ya que los lotes más grandes pueden ofrecer más utilidad y potencial de desarrollo.

¿Qué se tiene en cuenta al evaluar el estado de un inmueble?

El estado del inmueble se evalúa en función de diversos factores, como la antigüedad, el mantenimiento, la calidad de los materiales y las mejoras realizadas.

¿Qué son la "sobrevaloración" y la "infravaloración"?

Por "sobrevaloración" se entiende una tasación superior al valor real de mercado, mientras que por "infravaloración" se entiende una tasación inferior al valor de mercado.

¿Qué impacto tienen las condiciones del mercado en las tasaciones?

Las condiciones del mercado influyen considerablemente en las tasaciones, ya que la demanda y la oferta influyen en los precios de los inmuebles.

¿Puede impugnarse una tasación?

Sí, se puede impugnar una evaluación si hay pruebas suficientes que indiquen que no se ha realizado correctamente.

¿Qué son las comparaciones en una tasación?

Se trata de ventas recientes de propiedades similares en la misma zona, utilizadas para ayudar a determinar el valor justo de mercado de la propiedad en cuestión.

¿Qué es la depreciación en términos de tasación inmobiliaria?

La depreciación se refiere a la pérdida de valor de una propiedad debido a factores como el desgaste, la edad o cambios desfavorables en el entorno.

¿Es posible realizar una tasación por Internet?

Existen herramientas online que ofrecen presupuestos, pero no sustituyen a una tasación formal realizada por un profesional.

¿Qué diferencia hay entre un tasador y un aparejador?

Un tasador determina el valor de la propiedad, mientras que un inspector evalúa su estado, centrándose en la estructura, las instalaciones eléctricas, la fontanería, etc.

¿Cómo influye una tasación en una refinanciación?

La tasación determina el capital que el propietario tiene en la vivienda, lo que puede afectar a la capacidad de refinanciación.

¿Es necesario preparar la casa para una tasación?

Sí, una casa bien mantenida y presentable puede tener un impacto positivo en las tasaciones.

¿Por qué son necesarias las tasaciones en los divorcios?

Para garantizar una división justa de los bienes, es necesario conocer y acordar el valor real de los mismos.

¿Cuál es el papel del tasador en la venta de una propiedad?

El tasador proporciona una evaluación imparcial del valor de la propiedad para ayudar a las partes a determinar un precio justo.

¿Utilizan los tasadores programas informáticos para ayudar con las tasaciones?

Sí, los tasadores suelen utilizar programas informáticos específicos para facilitar la recopilación de datos y los cálculos.

¿Cómo afectan las mejoras en la vivienda a la tasación?

Las mejoras significativas, como las reformas de la cocina y el baño, suelen aumentar el valor de una propiedad.

¿La piscina aumenta el valor de la tasación?

Dependiendo de la ubicación y la demanda, una piscina puede aumentar el valor de la tasación.

¿Qué es una tasación "drive-by"?

Es una evaluación menos detallada que se lleva a cabo rápidamente, a menudo simplemente observando la propiedad desde el exterior.

¿Qué ocurre si la tasación da un valor inferior al precio de venta?

Puede que sea necesario renegociar el precio, o que el comprador tenga que aumentar el importe del pago inicial.

Glosario

Términos técnicos traducidos y explicados

  • ValoraciónProceso llevado a cabo por un tasador cualificado para determinar el valor justo de mercado de una propiedad.
  • TasadorProfesional titulado que realiza tasaciones de bienes inmuebles, utilizando métodos y criterios específicos para determinar su valor.
  • Análisis comparativo del mercado (ACM)Evaluación informal del valor de mercado de una propiedad, realizada normalmente por agentes de bolsa a partir de ventas comparables.
  • Patrimonio inmobiliarioLa diferencia entre el valor de mercado de una propiedad y cualquier deuda pendiente sobre ella.
  • SuscripciónProceso mediante el cual las instituciones financieras evalúan el riesgo de prestar dinero o garantizar una hipoteca.
  • GravamenDerecho o interés legal que tiene un acreedor sobre los bienes del deudor, concedido hasta que se pague la deuda.
  • Evaluación (fiscalidad)Valoración de una propiedad a efectos fiscales, a menudo realizada por un organismo gubernamental.

Referencias a la legislación y la normativa

  • Normas Uniformes de Práctica Profesional de la Tasación (USPAP)Directrices nacionales de EE.UU. para tasadores sobre cómo realizar tasaciones y qué ética profesional seguir.
  • Junta de Tasación Inmobiliaria de Florida (FREAB): Organismo encargado de regular y autorizar a los tasadores en Florida, garantizando que actúan de acuerdo con la normativa establecida.
  • Ley Frank-Doddlegislación federal estadounidense que, entre otras cosas, impuso nuevas normas y requisitos para los tasadores y las prácticas de tasación a raíz de la crisis financiera de 2008.
  • Código de conducta para la valoración de viviendas (CCVV): Un conjunto de normas para mejorar la independencia y la precisión de las tasaciones de inmuebles residenciales.

Recursos adicionales y referencias

Libros, sitios web y otros materiales de lectura complementaria

  • Libros:
    • "The Appraisal of Real Estate" - Este libro, publicado por el Appraisal Institute, suele considerarse la biblia de la tasación inmobiliaria y ofrece una amplia panorámica de las teorías y prácticas del sector.
    • "Valoración y análisis del mercado inmobiliario", de Joshua Kahr y Michael C. Thomsett - Una guía completa sobre cómo valorar los inmuebles y los mercados inmobiliarios.
  • Páginas web:

Enlaces a certificaciones y organizaciones profesionales

Asociación Nacional de Tasadores Independientes (NAIFA) - Asociación que ofrece programas educativos y oportunidades de establecer contactos para tasadores.

Resumen

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