La Reserva Federal tiene un sencillo manual para combatir la inflación. Es así: seguir presionando al alza los tipos de interés hasta que el gasto de las empresas y los consumidores en toda la economía se debilite y la inflación retroceda
Históricamente hablando, El manual de lucha contra la inflación de la Fed siempre da un golpe especialmente duro al mercado inmobiliario estadounidense. Cuando se trata de transacciones inmobiliarias, los pagos mensuales lo son todo. Y cuando los tipos de interés de las hipotecas suben -lo que ocurre en cuanto la Fed persigue la inflación-, esos pagos aumentan para los nuevos prestatarios. Eso explica por qué tan que los tipos hipotecarios han subido esta primavera, el mercado inmobiliario ha caído en picado.
Pero eso corrección de la vivienda puede perder un poco de la fuerza pronto.
La semana pasada, los tipos hipotecarios cayeron rápidamente. El martes, el tipo medio de las hipotecas fijas a 30 años se situó en el 5,05%, por debajo del junio, cuando los tipos hipotecarios alcanzaron un máximo de 6,28%. La caída de los tipos de interés de las hipotecas supone un alivio inmediato a los compradores de viviendas que estaban en la esquina. Si un prestatario en Junio contratar una hipoteca de $ 500.000 a un tipo de 6,28%, pagaría $ 3,088 mensualmente en capital e intereses. A un ritmo de 5,05%este pago sólo ascendería a US$ 2.699. A lo largo del préstamo a 30 años, esto representa un ahorro de 140.000 US$.
¿Qué está pasando? Como que el debilitamiento de los datos económicos vienelos mercados financieros son precios de la recesión en 2023. Esto está presionando a la baja los tipos de interés de las hipotecas.
"El mercado de bonos está valorando una alta probabilidad de recesión el próximo año, y que la desaceleración llevará a la Fed a dar marcha atrás y recortar los tipos [de los fondos federales]".
dijo Mark Zandi, economista jefe de Moody's Analítica, Fortuna.
Aunque la Fed no fija directamente los tipos hipotecarios, sus políticas afectan al modo en que los mercados financieros precio tanto el rendimiento del Tesoro a 10 años en cuanto a los tipos de interés de las hipotecas.
En previsión de un aumento del tipo de los Fondos Federales y de un endurecimiento monetario, los mercados financieros están elevando tanto los rendimientos del Tesoro a 10 años como los tipos hipotecarios.
En previsión de una reducción del tipo de los fondos federales y de la flexibilización monetaria, los mercados financieros fijan el precio del rendimiento del Tesoro a 10 años y de los tipos hipotecarios. Esto último es lo que estamos viendo ahora en los mercados financieros.
El tipo medio de las hipotecas fijas a 30 años
Cuando los tipos hipotecarios se dispararon a principios de año, Decenas de millones de estadounidenses perdieron su derecho a las hipotecas. Sin embargo, a medida que los tipos hipotecarios comienzan a bajar, millones de estadounidenses recuperan el acceso a las hipotecas. Por eso, muchos profesionales del sector inmobiliario abogan por unos tipos de interés hipotecarios más bajos: deberían ayudar a impulsar la actividad de compra de viviendas.
Aunque la bajada de los tipos de interés de las hipotecas sin duda hará que más compradores secundarios vuelvan a las casas abiertas, no hay que descartar tan rápidamente que estemos ante el final de la corrección del mercado inmobiliario.
"La conclusión es que la reciente bajada de los tipos hipotecarios ayudará en el margen, pero el mercado de la vivienda seguirá bajo presión con los tipos hipotecarios en 5% (menos ventas, ralentización del crecimiento del precio de la vivienda)."
escribe Bill McBride, autor del libro Economics Blog Calculated Risk, en su boletín del martes.
¿La razón? Incluso con la bajada de un punto porcentual de los tipos hipotecarios, la asequibilidad de la vivienda sigue siendo históricamente baja.
"Si se incluye el aumento de los precios de la vivienda, los pagos aumentan más de 50% año tras año en la misma casa", escribe McBride.
Hay otra razón por la que los alcistas inmobiliarios no deberían confiarse demasiado: si los temores de recesión -que están ayudando a bajar los tipos de interés hipotecarios- son correctos, esto provocaría un mayor debilitamiento del sector. Si alguien tiene miedo de perder su empleo, no entrará en el mercado inmobiliario.
"Aunque la bajada de los tipos por sí sola es positiva para el mercado de la vivienda, no lo es cuando va acompañada de una recesión y un rápido aumento del desempleo".
Zandi dijo Fortuna.
Pago mensual de capital e intereses de una nueva hipoteca de $ 500.000
El tipo medio de las hipotecas fijas a 30 años ha bajado de 6,28% a 5,05% en los dos últimos meses
¿Hacia dónde irán los tipos de interés hipotecarios?
Investigadores de Bank of America creen que existe la posibilidad de que el rendimiento del Tesoro a 10 años baje de 2,7 a 2,0% en los próximos 12 meses.
Los tipos de interés de las hipotecas podrían bajar a entre 4% y 4,5%(La trayectoria de los tipos hipotecarios está estrechamente relacionada con la trayectoria del rendimiento del Tesoro a 10 años).
Pero hay un gran comodín: la Reserva Federal.
La Fed quiere claramente frenar el mercado inmobiliario. O Auge de la propiedad de la pandemia que los precios de la vivienda han subido 42% e la construcción de viviendas alcanzó el nivel más alto de los últimos 16 años- es uno de los motores de la inflación desmesurada. La reducción de las ventas de viviendas y el descenso de la construcción de casas deberían aliviar la oferta de viviendas en Estados Unidos. Ya lo estamos viendo: los ajustes del precio de la vivienda se están traduciendo en una menor demanda de todo tipo de productos, desde madera a los armarios y ventanas.
Pero si los tipos hipotecarios caen demasiado rápido, un mercado inmobiliario en recuperación podría interponerse en la lucha de la Fed contra la inflación. Si eso ocurre, la Fed tiene "poder de fuego" monetario más que suficiente para presionar aún más los tipos hipotecarios.
"Que estemos técnicamente en recesión o no, no cambia mi análisis. Estoy centrado en los datos de inflación... Y hasta ahora, la inflación sigue sorprendiendo al alza".
Neel Kashkari, presidente del Banco de la Reserva Federal de Minneapolis, dijo, a la CBS el domingo.
"Estamos comprometidos con la reducción de la inflación. y haremos lo que tengamos que hacer".
Vea la historia original en Fortune: La corrección del mercado inmobiliario da un giro inesperado
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