Con todos los titulares y el bullicio de los medios de comunicación, algunos consumidores creen que el mercado está en un burbuja inmobiliaria.
Como el mercado inmobiliario cambiarte estarás preguntando qué pasará después.
Es natural que surja la preocupación de que esto pueda ser una repetición de lo ocurrido en 2008. La buena noticia es que hay datos contundentes que demuestran que esto no se parece en nada a la última vez.
Hoy en día hay una escasez de viviendas en el mercado, no un excedente
El parque de viviendas necesario para mantener un mercado de la vivienda normal es de aproximadamente seis meses. Todo lo que vaya más allá de eso es una sobreabundancia y hará que los precios se deprecien. Todo lo que sea menos que eso es una escasez y conducirá a una apreciación continua del precio.
Como contexto histórico, durante la crisis inmobiliaria había muchas viviendas en venta (muchas de las cuales eran ventas al descubierto y ejecuciones hipotecarias), y eso hizo que los precios cayeran. Hoy, la oferta está creciendopero todavía hay escasez de existencias disponibles.
El siguiente gráfico utiliza datos de Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) para mostrar cómo se compara ese tiempo con el choque. En la actualidad, las existencias no vendidas son sólo 3,0 meses al ritmo actual de ventas.
Stock de viviendas en venta en meses
Número de viviendas en venta dividido por el volumen de compras
Una de las razones por las que las acciones siguen siendo bajas es por la subconstrucción sostenida. Cuando se combina esto con la continua demanda de compradores a medida que los millennials envejecen hacia sus años de máxima compra de vivienda, se sigue ejerciendo presión precios de la vivienda.
Esta oferta limitada en comparación con la demanda de los compradores es la razón por la que el los expertos predicen los precios de la vivienda no caerán esta vez.
Las normas hipotecarias eran mucho más relajadas durante la crisis
Durante el período previo a la crisis de la vivienda, era mucho más fácil obtener un préstamo hipotecario que en la actualidad.
El siguiente gráfico muestra datos en el Índice de disponibilidad de créditos hipotecarios (MCAI) de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA). Cuanto más alto sea el número, más fácil será conseguir una hipoteca.
Las pautas de financiación siguen controladas
En 2006, los bancos estaban creando una demanda artificial al rebajar las normas de concesión de préstamos y facilitar que cualquier persona pudiera obtener un préstamo hipotecario o refinanciar su vivienda actual.
En aquella época, los prestamistas asumían un riesgo mucho mayor tanto en la persona como en los productos hipotecarios ofrecidos. Esto condujo a impagos masivos, ejecuciones hipotecarias y caída de precios.
Hoy en día, las cosas son diferentes, y los compradores se enfrentan a normas mucho más estrictas por parte de las compañías hipotecarias. Mark Fleming, economista jefe de First American, dice:
"Las normas de crédito se han endurecido en los últimos meses debido a la mayor incertidumbre económica y al endurecimiento de la política monetaria".
Unas normas más estrictas, como las que existen actualmente, contribuyen a evitar el riesgo de una avalancha de ejecuciones hipotecarias como la última vez.
El volumen de ejecuciones hipotecarias no se parece en nada a lo que era durante la crisis
La diferencia más evidente es el número de propietarios que se enfrentaron a la ejecución hipotecaria tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. La actividad de las ejecuciones hipotecarias ha disminuido desde la crisis porque los compradores de hoy en día están más cualificados y son menos propensos a incumplir sus préstamos. El gráfico siguiente utiliza datos de Soluciones de datos ATTOM para ayudar a contar la historia:
Ejecuciones hipotecarias antes y ahora
Además, hoy en día los propietarios son rico en activosno se utiliza.
En el período previo a la burbuja inmobiliaria, algunos propietarios utilizaban sus casas como cajeros automáticos personales.
Muchos retiraron inmediatamente su capital en cuanto se acumuló. Cuando el valor de la vivienda empezó a caer, algunos propietarios se encontraron en una situación de patrimonio negativo, en la que la cantidad que debían por su hipoteca era mayor que el valor de su casa.
Algunas de estas familias decidieron abandonar sus hogares, lo que provocó una oleada de anuncios de propiedades en dificultades (ejecuciones hipotecarias y ventas al descubierto), que se vendieron con descuentos considerables que redujeron el valor de otras viviendas de la zona.
En la actualidad, los precios han subido mucho en los últimos años, lo que ha dado a los propietarios una patrimonio aumentoSegún Caballero negro:
"En total, los titulares de hipotecas han ganado 2,8 billones de dólares en capital explotable en los últimos 12 meses - un aumento de 34% que equivale a más de $ 207.000 de capital disponible por prestatario. ... . ."
Con el patrimonio medio de la casa ahora en $ 207.000 dólares, los propietarios están en una posición completamente diferente esta vez.
¿Tiene dudas?
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