Mercado Inmobiliario Comprador VS Mercado Inmobiliario Vendedor
Es algo más que precios
Normalmente cuando una persona quiere vender o comprar una propiedad sus motivaciones más habituales no suelen llevarle a pararse a valorar el estado del mercado inmobiliario.
Esto se debe a que la mayoría de la gente piensa en su casa como un lugar para vivir y no como una inversión. De hecho, una propiedad es una inversión.
Como en cualquier inversión, hay buenos y malos momentos para vender. Cuando es un mal momento para vender, suele ser un buen momento para comprar. Por eso oirá términos como "mercado del comprador" o "mercado del vendedor", en inglés sería Buyer Market o Seller Market.
Otra forma de referirse a estas tendencias es medir la temperatura del mercado: un mercado de compradores es "frío" y un mercado de vendedores es "caliente".
Aquí aprenderá a medir la temperatura del mercado y en qué fijarse para determinar si es un mercado de compradores o de vendedores.
Mercado de compradores = 6 o más meses de existencias
Mercado de vendedores = menos de 3 meses de existencias
Mercado neutral = existencias a 3-6 meses
Qué es el stock, es una medida de calidad de la rotación de compras entre vendedores y compradores. El ratio de inventario es una cuenta simple, es igual a: Número de viviendas en venta dividido por el número de ventas mensuales, es decir, es una medida expresada en meses. El punto de equilibrio del mercado es 6 meses, es decir, si el stock de viviendas en venta es suficiente para cubrir menos de 6 meses tenemos un mercado favorable para los vendedores, si el stock de viviendas es superior a 6 meses tendremos un mercado favorable para los compradores.
Para ejemplificar como este indicador nos puede ayudar a percibir una crisis o incluso una burbuja inmobiliaria en el siguiente gráfico se podrá ver el stock de viviendas en Estados Unidos durante los años de la recesión inmobiliaria y el stock de viviendas en los últimos 4 años.
¿Cuál es la diferencia entre el mercado inmobiliario del comprador y el del vendedor?
| Mercado de compradores | Mercado de vendedores | Mercado neutral |
| Elevado parque residencial | Bajo stock residencial | Las existencias son normales en comparación con meses/años anteriores |
| Los precios de las casas vendidas antes son superiores a los anunciados. | Los precios de las casas anunciadas son superiores a los de las casas vendidas anteriormente. | Los precios de las casas vendidas anteriormente se aproximan a los precios anunciados. |
| Tiempo que las casas llevan en el mercado meses o más | Las casas se venden en días o semanas | Las viviendas se venden en una media de 30 a 45 días |
Inventario (existencias)
Cuando hay más viviendas disponibles para la venta que compradores para adquirirlas, esos compradores disfrutan de un mercado frío. Los compradores tienen más viviendas entre las que elegir, lo que aumenta las posibilidades de que un comprador encuentre la casa perfecta. Cuando encuentren la casa perfecta, tendrán menos competencia por ella, lo que puede ayudarles a evitar una guerra de ofertas.
Por otra parte, el mercado de vendedores -o mercado inmobiliario "caliente' - es el mejor mercado financiero para vender. ¿Por qué? Porque hay más compradores que viviendas disponibles para la compra.
Si su mercado está demasiado caliente, puede exigir a los compradores que renuncien a tasaciones e inspecciones, dentro de lo razonable. Siempre es una buena idea permitir que el comprador realice una inspección de la vivienda.
Para que entiendas el mercado americano es muy común que antes de que se ejecute la compra vaya a la casa un tasador profesional (la mayoría de las veces contratado por el banco que va a financiar la casa) para validar si el precio de venta es "justo".
Comentario: Incluso en los mercados más caldeados, hay cuestiones legales que conviene tener en cuenta antes de vender una casa demasiado rápido. Por ejemplo, sin renunciar al derecho por escrito, la ley federal dice que debe dar al comprador 10 días para inspeccionar si la casa se pintó con una pintura que tiene pigmentos de plomo (por ejemplo).
Precios de la vivienda
En un mercado inmobiliario frío, los vendedores serios suelen estar dispuestos a negociar. Eso significa que probablemente pueda comprar una casa por menos del precio de lista, y el vendedor puede estar dispuesto a pagarle parte o la totalidad de los gastos de cierre, llamados en Estados Unidos closing costs, los gastos que se pagan en la notaría cuando se firma la escritura.
Es una experiencia más fácil y relajada para los compradores. Cuando hay menos compradores de viviendas, las cifras de cierre también son más bajas. En general, el mercado de compradores experimentará un descenso de los precios medios de venta.
En el mercado inmobiliario vendedor, los compradores serios suelen estar dispuestos a pagar más que el precio de lista. Esto significa que probablemente pueda vender su casa rápidamente y posiblemente por más de lo que pedía. Cada vez más compradores adquieren viviendas, lo que se traducirá en un aumento de las ventas al cierre y de los precios medios de venta en general.
A efectos comparativos, en un mercado neutral, que no favorece ni al comprador ni al vendedor, los precios de las viviendas vendidas se aproximan a los precios de las viviendas anunciadas. Las cifras de ventas se habrán estabilizado. Y los precios medios de venta durante un periodo de tiempo están nivelados.
Tiempo en el mercado
El tiempo medio que tarda una vivienda en venderse, o los "días en el mercado" (DOM), es una forma útil de evaluar si un mercado está caliente o frío en un momento dado.
En un mercado de compradores, las viviendas tienen mayores DOM. Puede que note que los carteles de "Se vende" siguen siendo más largos y una presencia publicitaria inmobiliaria más omnipresente en céspedes, vallas publicitarias y bancos de la calle.
En el mercado de los vendedores, es posible que observe que los anuncios de propiedades están desapareciendo y las señales "en venta" sólo se muestran unos días antes de que se adjunte una señal "pendiente de venta" o "vendido".
NOTA: El tiempo medio que una vivienda permanece en el mercado en condiciones neutras es de unos 30 a 45 días. Cabe señalar que esta lógica se basa en una vivienda con un precio correcto. Incluso en un mercado muy caldeado a favor del vendedor, no suele premiar a quien anuncia su casa por encima del mercado. El comprador puede decidir pagar más, pero su motivación para visitar la casa es menor cuando el anuncio ya está por encima del mercado.
Los mercados inmobiliarios neutrales están equilibrados. Normalmente, los tipos de interés son asequibles y el número de compradores y vendedores en el mercado está igualado. La balanza no se inclina en ninguna dirección, lo que significa que el mercado es normal sin experimentar oscilaciones volátiles.
Por alguna razón, no hemos experimentado mercados neutrales en la mayoría de las áreas metropolitanas desde hace varias décadas. Sin embargo, a mediados del siglo XX, los mercados neutrales eran más comunes.
Cálculo de "meses de existencias
Aunque no es la única métrica utilizada para evaluar si se trata de un mercado de vendedores o de compradores, un término clave que oirá repetidamente es "meses de inventario", ya hemos mencionado este indicador al principio de nuestro texto. Esto se refiere a un escenario hipotético en el que no hay nuevas viviendas disponibles para la venta.
Si eso ocurriera, y los compradores sólo pudieran elegir entre las viviendas que ya están en el mercado, "meses de inventario" es el número de meses que se tardaría en comprar todas las viviendas del mercado. Calcular esta métrica no es difícil cuando se tienen los datos:
- Encuentre el número total de anuncios activos en el mercado en el último mes.
- Encuentre el número total de transacciones vendidas o cerradas en el último mes.
- Divida el número total de anuncios por el número total de ventas, lo que da como resultado el número de meses de existencias restantes.
Un ejemplo: supongamos que el mes pasado había 8.722 anuncios disponibles. En ese periodo se cerraron 1.021 ventas. Eso nos da alrededor de 8,5 meses de inventario, haciendo de este mercado un mercado de compradores.
NOTA: Seis "meses de existencias" se consideran neutros. Además, es un mercado de compradores (más existencias significa más opciones para los compradores y menos competencia). Algo menos, y se convierte en un mercado de vendedores.
¿Tiene dudas?
Ahora que le hemos explicado que todo indica que no estamos en una burbuja inmobiliaria, puede plantearse invertir en casas de vacaciones en orlando. Para aprovechar todos los consejos que le hemos aportado y profundizar aún más, puede hablar directamente con nuestros agentes de relaciones. Siempre están dispuestos a hablar con usted con cualquier pregunta que pueda tener sobre la inversión en Florida.
En este texto abordamos el tema del comportamiento del mercado inmobiliario durante las recesiones porque es interesante para quienes buscan invertir en Florida. Si quieres leer más contenido como el que traemos en este artículo, sólo tienes que estar atento aquí en nuestro blog.
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