¿Por qué no habrá una avalancha de ejecuciones hipotecarias que llegan a la mercado inmobiliario
Con el rápido cambio que se ha producido en el mercado inmobiliario este año, algunas personas temen que estemos destinados a repetir la misma situación. el choque que vimos en 2008.
Pero, en realidad, hay muchas diferencias importantes entre lo que ocurre hoy y la burbuja de principios de la década de 2000.
Una de las razones por las que esto no es como la última vez es que el número de ejecuciones hipotecarias en el mercado es mucho menor ahora.
Examinamos las razones por las que no se producirá una oleada de ejecuciones hipotecarias que inunde el mercado.
Pocos prestatarios tienen problemas esta vez
Después del último colapso inmobiliario, más de nueve millones de familias perdieron su casa por una ejecución hipotecaria, una venta al descubierto o porque la devolvieron al banco.
Esto se debió en gran medida a la relajación de los criterios de concesión de préstamos, que permitió a la gente suscribir hipotecas que, en última instancia, no podían permitirse.
Estas prácticas crediticias dieron lugar a una oleada de propiedades en dificultades que se abrieron paso en el mercado y provocaron una caída en picado del valor de la vivienda.
Pero hoy en día, la revisión de las normas de concesión de préstamos ha hecho que haya más compradores cualificados. Como resultado, menos propietarios se retrasan en el pago de sus hipotecas. Según Marina Walsh, vicepresidenta de análisis del sector en Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA):
"según trimestre consecutivo, la tasa de morosidad hipotecaria cayó al nivel más bajo desde que comenzó a realizarse la encuesta de la MBA en 1979. - cayendo a 3,45%. Los inicios de ejecuciones hipotecarias y los préstamos en proceso de ejecución también descendieron en el tercer trimestre a niveles aún más inferiores a sus medias históricas".
Ha habido menos ejecuciones hipotecarias en los dos últimos años
Aunque es posible que haya visto noticias recientes sobre el aumento del número de ejecuciones hipotecarias en la actualidad, el contexto es importante.
Durante la pandemia, muchos propietarios de viviendas pudieron pausar el pago de sus hipotecas utilizando el programa de tolerancia. El programa dio a los propietarios en apuros más tiempo para poner en orden sus finanzas y, en muchos casos, elaborar un plan con su prestamista.
Con este programa, muchos temían que se produjera una oleada de ejecuciones hipotecarias en el mercado.
Ese temor no se ha materializado. Datos de Reserva Federal de Nueva York muestran que en la actualidad se siguen produciendo menos ejecuciones hipotecarias que antes de la pandemia (véase el gráfico siguiente):
Aumentan los arrestos domiciliarios por impago, pero se mantienen muy cerca del mínimo histórico
Esto significa que, aunque ahora hay más ejecuciones hipotecarias en comparación con el año pasado (cuando las ejecuciones hipotecarias estaban en pausa), la cifra sigue estando muy por debajo de lo que vio el mercado inmobiliario en un año más típico como 2017-2019.
Y lo que es más importante, la cifra que vemos ahora sigue estando muy por debajo de la que vimos durante el desplome del mercado. (que se muestran en las barras rojas del gráfico).
¿El gran aprendizaje? No se deje engañar por el titular de un periódico. Aunque las ejecuciones hipotecarias aumentan año tras año, el contexto histórico es esencial para comprender el panorama completo.
La mayoría de los propietarios tienen capital más que suficiente para vender sus casas
Hoy en día, muchos propietarios tienen activos suficientes para vender sus casas antes que enfrentarse a una ejecución hipotecaria.
Debido a la rápida subida de los precios de la vivienda en los dos últimos años, el propietario medio de una vivienda ha obtenido un valor patrimonial récord en su casa. Y si permanecen aún más tiempo en sus casas, pueden tener incluso más equidad de lo que imaginan. Según Ksenia Potapov, economista de First American, dice:
"En la actualidad, los propietarios de viviendas disponen de un patrimonio inmobiliario muy elevado, lo que les proporciona un colchón para soportar posibles caídas de precios, sino también evitando que el problema de la vivienda se convierta en una ejecución hipotecaria. . . el resultado será probablemente más un 'goteo' de ejecuciones hipotecarias que un 'tsunami'".
Un informe reciente del Datos de ATTOM explica profundizando aún más en las cifras:
"Sólo unos 214.800 propietarios se enfrentaron a una posible ejecución hipotecaria en el segundo trimestre de 2022, o sólo cuatro décimas del uno por ciento de los 58,2 millones de hipotecas pendientes en EE.UU. . . o el 91%, tenían al menos algo de capital acumulado en sus viviendas.
¿Tiene dudas?
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