Hoy, algunos temen que el mercado inmobiliario empiece a parecerse al de 2006, justo antes de la crisis de la vivienda. Uno de los factores que señalan es la disponibilidad de dinero para las hipotecas. Los artículos recientes sobre la disponibilidad de préstamos de bajo coste y programas de ayuda al pago inicial hacen temer que estemos volver a los malos hábitos de hace 15 años. Vamos a aliviar esas preocupaciones.
Varias veces al año, el Asociación de Banqueros Hipotecarios publica un índice titulado El Índice de Disponibilidad de Crédito Hipotecario (MCAI Índice de disponibilidad de crédito). Según su página web:
"El MCAI proporciona el único índice cuantitativo estandarizado que se centra exclusivamente en el crédito hipotecario. El MCAI es ... una medida resumida que indica la disponibilidad de crédito hipotecario en un momento dado".
Básicamente, el índice determina lo fácil que es conseguir una hipoteca. Cuanto más alto sea el índice, más crédito hipotecario disponible tendremos en el mercado. A continuación se muestra un gráfico del MCAI que se remonta a 2004, año en que los datos estuvieron disponibles por primera vez:
Como podemos ver, el índice se situaba en torno a los 400 en 2004. El crédito hipotecario se hizo más accesible a medida que el mercado inmobiliario se calentaba, y entonces el índice pasó de 850 en 2006. Cuando el mercado inmobiliario se hundióEn el año 2000, el MCAI se redujo a menos de 100, ya que el dinero de las hipotecas era casi imposible de conseguir. Afortunadamente, los estándares de crédito se han suavizado un poco desde entonces. Sin embargo, el índice sigue estando por debajo de 150, lo que supone una sexta parte de lo que era en 2006.
¿Por qué se descontroló el índice durante la burbuja inmobiliaria?
La razón principal era la disponibilidad de préstamos con normas de crédito extremadamente débiles. Para hacer frente a la demanda en 2006, muchos prestamistas hipotecarios ofrecieron préstamos que hacían poco hincapié en la elegibilidad del prestatario.
Los prestamistas aprobaban préstamos sin pasar siempre por un proceso de verificación para confirmar si el prestatario podría devolver el préstamo.
Algunos de estos préstamos ofrecían tipos de interés bajos y atractivos que aumentaban con el tiempo. Los préstamos eran populares porque podían obtenerse rápidamente y sin que el prestatario tuviera que aportar documentación por adelantado. Sin embargo, al aumentar los tipos, los prestatarios tuvieron dificultades para pagar sus hipotecas.
Hoy en día, las normas de crédito son mucho más estrictas. El Investopedia explicaEn la actualidad, los préstamos arriesgados que se concedían entonces son extremadamente raros, sobre todo porque las normas de crédito han mejorado mucho:
"Tras la crisis, el gobierno de EE.UU. emitió nuevas regulaciones para mejorar las prácticas de préstamo estándar en el mercado crediticio, que incluían el endurecimiento de los requisitos de préstamo".
Un ejemplo de la relajación de las normas de crédito que condujo a la crisis inmobiliaria es la puntuación de crédito FICO® asociada a un préstamo. ¿Qué es la puntuación FICO®? El sitio web myFICO explica:
"Una puntuación de crédito informa a los prestamistas sobre su solvencia (la probabilidad de que devuelva un préstamo en función de su historial crediticio). Se calcula a partir de la información de sus informes de crédito. Las puntuaciones FICO® son el estándar para las puntuaciones de crédito, utilizadas por el 90% de los principales prestamistas".
Durante el boom inmobiliario, se concedieron muchas hipotecas a prestatarios con una puntuación FICO inferior a 620. Experian revela que en el mercado actual, los prestamistas son más cautelosos con las puntuaciones de crédito más bajas:
"Estadísticamente hablando, el 28% de los consumidores con puntuaciones de crédito en el rango razonable es probable que se conviertan en morosos graves en el futuro... A algunos prestamistas no les gustan estas probabilidades y deciden no hacerles trabajar con personas cuyas puntuaciones FICO® entran en este rango. "
Definitivamente, todavía hay programas de préstamos que permiten una puntuación de 620. Sin embargo, las entidades de crédito en general están mucho más atentas a la medición del riesgo a la hora de aprobar los préstamos. Según o Ellie Mae más reciente Informe sobre el origen de la informaciónla puntuación FICO® media de todos los préstamos originados en El mes de febrero fue de 753.
El siguiente gráfico muestra los miles de millones de dólares de financiación hipotecaria que se conceden anualmente a los prestatarios con una puntuación de crédito inferior a 620.
En 2006, los prestamistas hipotecarios concedieron US 1TP3Q 376 mil millones en préstamos para compradores con puntuaciones inferiores a 620. El año pasado, esa cifra fue sólo US $ 74 mil millones.
Resumen
En 2006, las normas de concesión de préstamos eran mucho más relajadas, con poca evaluación para medir el potencial del prestatario para devolver el préstamo. Hoy en día, las normas son más estrictas y el riesgo se reduce para prestamistas y prestatarios. Se trata de dos mercados inmobiliarios muy diferentes, por lo que no es necesario que cunda el pánico ante las normas de préstamo actuales.
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