Fundos Imobiliários no Brasil vs. Imóveis na Flórida: Em qual investir?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e o investimento em imóveis na Flórida representam duas opções atrativas para investidores que desejam se beneficiar do setor imobiliário. Cada uma dessas alternativas oferece características distintas em termos de rentabilidade, diversificação, riscos e acessibilidade. No Brasil, os FIIs têm ganhado popularidade devido à sua acessibilidade e possibilidade de diversificação, enquanto a compra de imóveis nos Estados Unidos atrai investidores pela rentabilidade, estabilidade econômica e proteção cambial.

Para entender a valorização histórica dos Fundos Imobiliários no Brasil e compará-los aos imóveis na Flórida, é essencial compreender o índice IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários). O IFIX é um indicador da performance dos principais Fundos Imobiliários negociados na Bolsa de Valores Brasileira, a B3. Assim como o Ibovespa mede o desempenho geral das ações, o IFIX reflete a variação dos preços e a rentabilidade gerada pelos dividendos dos FIIs ao longo do tempo.

Nos últimos 10 anos, o IFIX apresentou uma valorização acumulada de 102,67%, que representa o desempenho médio do mercado de FIIs no Brasil. Essa valorização inclui tanto a valorização dos ativos quanto os rendimentos distribuídos, que são uma característica marcante desses fundos, já que, por lei, os FIIs brasileiros devem distribuir 95% de seus lucros aos cotistas.

Por outro lado, os imóveis na Flórida tiveram uma valorização acumulada de 136,74% no mesmo período, em dólar. Este desempenho reflete o crescimento do mercado imobiliário americano, impulsionado por fatores como alta demanda residencial, baixos níveis de desemprego e taxas de juros atrativas. A Flórida, em particular, tem se beneficiado de um fluxo contínuo de novos residentes, especialmente de outros estados americanos, e do aumento de investidores estrangeiros, incluindo brasileiros.

Essa comparação destaca diferenças importantes na rentabilidade entre os dois mercados, mas é fundamental considerar também outros fatores, como riscos associados, diversificação e custos, que serão abordados nos próximos tópicos.

Para que nossa análise fique ainda mais completa, podemos adicionar ao debate os fundos imobiliários americanos, conhecidos como REITS. Estes ativos são comparáveis aos Fundos Imobiliários brasileiros, permitindo a participação em empreendimentos imobiliários sem a necessidade de adquirir ou gerir um imóvel diretamente.

Nos últimos 10 anos, os REITs, medidos pelo índice FTSE Nareit All Equity REITs Index, apresentaram uma rentabilidade histórica acumulada de 68,2%. Mesmo o desempenho sendo inferior ao dos fundos imobiliários brasileiros, mais à frente neste artigo iremos explorar as rentabilidades reais de cada um dos ativo, ajustando-os à inflação. Além disso, a exposição ao mercado americano também é benéfica para essa classe de ativos, o que permite a diversificação nos EUA, com segmentos especializados, como edifícios corporativos, residenciais, hotéis, centros de saúde e até data centers.

O que é rentabilidade real?

A rentabilidade real é um conceito essencial no mundo dos investimentos, pois ela mede o retorno efetivo de um investimento após descontar os efeitos da inflação. Em termos simples, enquanto a rentabilidade nominal mostra o crescimento bruto de um investimento, a rentabilidade real demonstra quanto desse crescimento se traduz em ganho efetivo de poder de compra.

Considerar a rentabilidade real dos investimentos é essencial porque ela reflete o verdadeiro ganho ou perda de poder de compra ao longo do tempo, ajustado pela inflação. Enquanto a rentabilidade nominal pode mostrar um número aparentemente atraente, ela não leva em conta o impacto da inflação, que corrói o valor real do dinheiro. Em cenários de alta inflação, como no Brasil, isso pode fazer com que um investimento nominalmente lucrativo tenha, na verdade, gerado perdas reais.

O contexto do Brasil e dos Estados Unidos, onde a inflação histórica tem diferenças marcantes, analisar a rentabilidade real oferece uma perspectiva clara sobre os riscos e benefícios de investir em cada mercado.

Para calcular a rentabilidade real, é necessário ajustar os retornos nominais do investimento pelo impacto da inflação. A fórmula utilizada é a seguinte:

RR = (1+rentabilidade nominal / 1+inflação)-1

Essa fórmula considera que a inflação reduz o poder de compra dos retornos obtidos, ajustando o ganho nominal para refletir o aumento real do patrimônio.

Vamos aplicar a fórmula para os cenários brasileiro e americano:

No Brasil, o impacto da inflação alta reduz significativamente a rentabilidade real dos FIIs, resultando em um ganho de apenas 14% ao longo de 10 anos. Nos Estados Unidos, a inflação moderada permite que o retorno real ainda permaneça consideravelmente atrativo, mesmo que menor que o retorno nominal. O investimento em imóveis na Flórida apresenta uma rentabilidade de 78% de ganho real. Já os REITs, mesmo tendo apresentado rentabilidade nominal menor que dos FIIs durante o período, demonstram o poder da inflação de corroer rentabilidades. No caso simulado, a rentabilidade real dos REITs é de cerca de 26%, enquanto os FIIs apresentam rentabilidade de apenas 14%.

Rentabilidade real considerando o câmbio

A variação cambial também é um fator crucial ao avaliar investimentos entre países. Desde a criação do real em 1994, a moeda brasileira perdeu 83% do seu valor em relação ao dólar. Porém, vamos considerar apenas a variação cambial de janeiro de 2015 (US$1 = R$2,6) para janeiro de 2025 (US$1 = R$6), o impacto no poder de compra é evidente. Para essa simulação vamos considerar como base um investimento inicial de 400.000 dólares:

Simulação:

Impacto Imóveis Florida:

Valor inicial: $400.000 (convertido para reais em 2015: R$1.040.000)

Rentabilidade de imóveis na Flórida: 136,74% em dólar

Novo valor em dólares após 10 anos: $947.000 (136,74% de $400.000)

Conversão para reais hoje: $947.000 x R$6,00 = R$5.682.000

Impacto REITs:

Valor Inicial: $400.000 (Convertido para reais em 2015: R$1.040.000).

Rentabilidade REITs: 68,2% em dólar.

Novo valor em dólar após 10 anos: $673.000

Conversão para reais hoje: $673.000 x R$6,00 = R$4.036.800.00.

Impacto FIIs Brasil:

Rentabilidade em reais dos FIIs: 102,67% sobre R$1.040.000 ($400.000 em 2015) = R$2.107.568 em 2025.

O imóvel nos EUA não só protegeu o investidor da inflação local, mas também proporcionou um ganho substancial em função da valorização do câmbio e do próprio imóvel. Enquanto isso, os investimentos em REITs, mesmo que rentáveis, não acompanharam a mesma magnitude de valorização. Já os FIIs sofrem ainda mais, por não aproveitarem a rentabilidade trazida pela variação cambial.

Estar exposto ao mercado brasileiro ou americano significa que o desempenho do seu investimento estará diretamente relacionado às condições econômicas, políticas e sociais desses países. No Brasil, fatores como instabilidade política, alta inflação e oscilações cambiais frequentemente afetam negativamente os investimentos. Já nos Estados Unidos, a economia mais robusta e diversificada do mundo, a estabilidade é um diferencial significativo.

O risco cambial é outro ponto crítico a ser considerado. Desde sua criação em 1994, o real já perdeu 83% do seu valor em relação ao dólar, o que demonstra uma tendência de desvalorização acentuada dos investimentos em Real comparados ao Dólar. Por outro lado, investir em imóveis na Flórida significa proteger seu capital em uma moeda forte, que se valoriza cada vez mais frente ao Real e amplamente aceita globalmente.

Outro aspecto importante a se considerar é a capacidade de recuperação das economias em momentos de crise. Os Estados Unidos historicamente lideram a recuperação em crises globais, devido à sua robustez financeira, à diversidade de setores econômicos e ao papel central do dólar no comércio mundial. O Brasil, por outro lado, tende a sofrer mais profundamente e levar mais tempo para se recuperar.

Em um cenário de crise global, onde você acredita que seu capital estaria mais seguro: em uma economia instável e vulnerável como a brasileira ou na maior economia do mundo, os Estados Unidos?

A tributação é um fator crucial na análise de investimentos, pois impacta diretamente a rentabilidade líquida. Recentemente, a reforma tributária no Brasil trouxe mudanças significativas para os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), enquanto nos Estados Unidos, a tributação sobre imóveis segue regras distintas.

Tributação dos FIIs no Brasil

Com a sanção da reforma tributária em janeiro de 2025, os FIIs passaram a ser sujeitos à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Anteriormente, os FIIs não eram contribuintes desses tributos, o que lhes conferia uma vantagem fiscal. Embora os dividendos distribuídos aos cotistas permaneçam isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, a nova tributação sobre as operações dos fundos pode reduzir a rentabilidade líquida dos investidores.

Tributação de Imóveis na Flórida

Nos Estados Unidos, a tributação sobre imóveis envolve principalmente:

• Imposto Predial (Property Tax): Cobrado anualmente pelos governos locais, varia conforme o valor avaliado do imóvel e a alíquota determinada pelo condado ou município.
• Imposto sobre Ganho de Capital (Capital Gains Tax): Aplicado sobre o lucro na venda do imóvel. Para propriedades mantidas por mais de um ano, as alíquotas variam de 0% a 20%, dependendo da faixa de renda do contribuinte.
• Imposto sobre Renda de Aluguel: A receita proveniente de aluguéis está sujeita ao imposto de renda federal, com alíquotas progressivas que partem de 10%.

Investidores estrangeiros, incluindo brasileiros, estão sujeitos às mesmas regras fiscais, mas devem considerar tratados internacionais que podem influenciar a tributação e evitar a bitributação.

Capital Inicial

Outro ponto importante é o capital inicial necessário. Comprar um imóvel, especialmente em mercados em valorização como o da Flórida, exige um aporte significativo, frequentemente superior a centenas de milhares de dólares. Já os FIIs permitem que investidores iniciem com valores muito mais baixos, tornando-os acessíveis para pequenos investidores que desejam ingressar no mercado imobiliário. Essa acessibilidade democratiza o investimento, permitindo que mais pessoas participem dos lucros gerados pelo setor, com valores iniciais baixos.

Liquidez

Além disso, FIIs e REITs oferecem maior liquidez em comparação com imóveis. Enquanto a venda de uma propriedade pode levar alguns meses, cotas de FIIs podem ser compradas e vendidas rapidamente na bolsa de valores, facilitando o ajuste da carteira de investimentos conforme necessário.

Por fim, é importante destacar que a decisão entre investir em FIIs ou imóveis deve levar em conta os objetivos pessoais, o horizonte de investimento e o perfil de risco de cada investidor. Enquanto os FIIs ou REITs são ideais para quem busca diversificação, praticidade e menor capital inicial, a compra direta de imóveis pode ser mais adequada para aqueles que priorizam controle direto sobre o ativo, buscam segurança em mercados estáveis como o dos Estados Unidos e priorizam maiores retornos para o investimento. Independentemente da escolha, alinhar a disposição ao risco com os objetivos financeiros é essencial para tomar decisões de investimento bem informadas.

O investimento imobiliário na Flórida se torna cada vez mais atrativo aos brasileiros, que buscam boas rentabilidades e proteção patrimonial. Afinal, estar exposto ao dólar, principalmente em momentos de incerteza econômica e política, tranquiliza o investidor, que agora consegue investir em uma classe de ativos de baixo risco com retornos atraentes.

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