Mercado Imobiliário Comprador VS Mercado Imobiliário Vendedor
É mais do que apenas preços
Normalmente quando uma pessoa quer vender ou comprar um imóvel suas motivações mais usuais normalmente não as leva a parar para avaliar o estado do mercado imobiliário.
Isso ocorre porque a maioria das pessoas pensa em sua casa como um lugar para morar e não como um investimento. Na verdade, um imóvel é um investimento.
Como qualquer investimento, há bons e maus momentos para vender. Quando é um mau momento para vender, geralmente é um bom momento para comprar. É por isso que você ouvirá termos como “mercado do comprador” ou “mercado do vendedor”, em inglês seria Buyer Market ou Seller Market.
Outra maneira de se referir a essas tendências é conhecida como medir a temperatura do mercado – o mercado de um comprador é “frio” e o mercado de um vendedor é “quente”.
Aqui você aprenderá como medir a temperatura do mercado e o que procurar para determinar se é um mercado comprador ou um mercado vendedor.
Mercado do comprador = 6 ou mais meses de estoque
Mercado do vendedor = menos de 3 meses de estoque
Mercado neutro = 3-6 meses de estoque
O que é o estoque, é uma medida de qualidade do giro de compras entre vendedores e compradores. O índice do estoque é uma conta simples, ele é igual a: Número de Casas a Venda dividido Número de Vendas Mensais, ou seja, é uma medida expressa em meses. O ponto de equilíbrio do mercado é 6 Meses, ou seja, se o estoque de casas a vendas for suficiente para atender menos de 6 meses temos um mercado favorável a quem vende, se o estoque de casas é superior a 6 meses teremos um mercado favorável a quem está comprando.
Para exemplificar como esse indicador pode nos ajudar a perceber uma crise ou até uma bolha imobiliária no gráfico abaixo será possível ver o estoque de casas nos Estados Unidos durante os anos da recessão imobiliária e o estoque de casas nos últimos 4 anos.
Qual é a diferença entre o mercado imobiliário do comprador e do vendedor?
| Mercado do comprador | Mercado do Vendedor | Mercado Neutro |
| Estoque residencial alto | Estoque residencial baixo | O estoque é normal em comparação com os meses/anos anteriores |
| Os preços de casas vendidas antes são maiores que os preços das casas anunciadas. | Os preços das casas anunciadas são maiores que os preços das casas vendidas antes. | Os preços das casas vendidas anterioemente são próximos dos preços das casas anunciadas. |
| Tempo das casas no mercado por meses ou mais | As casas são vendidas em dias ou semanas | As casas são vendidas em 30 – 45 dias em média |
Inventário (estoque)
Quando há mais casas disponíveis para venda do que compradores para comprá-las, esses compradores estão desfrutando de um mercado frio. Os compradores têm mais casas para escolher, o que aumenta as chances de um comprador encontrar a casa perfeita. Quando encontrarem a casa perfeita, terão menos concorrência por ela, o que pode ajudá-los a evitar uma guerra de ofertas.
Por outro lado, o mercado de vendedores — ou mercado imobiliário “quente” — é o melhor mercado financeiro para se vender. Por quê? Porque há mais compradores do que casas disponíveis para compra.
Se o seu mercado estiver muito quente, você poderá exigir que os compradores renunciem às avaliações e inspeções, dentro do razoável. É sempre uma boa ideia permitir que o comprador faça uma inspeção residencial.
Para que vocês entendam o mercado americano é muito comum que antes da compra seja executada um avaliador profissional ir a casa (na maioria das vezes contratado pelo banco que vai financiar a casa) para validar se o preço de venda é “justo”.
Comentário: Mesmo nos mercados mais aquecidos, há questões legais a serem observadas antes de vender uma casa muito rapidamente. Por exemplo, sem renunciar ao direito por escrito, a lei federal diz que você deve dar ao comprador 10 dias para inspecionar se a casa foi pintada com uma tinta que tenha pigmentos de chumbo (por exemplo).
Preços das casas
Em um mercado imobiliário frio, vendedores sérios geralmente estão dispostos a negociar. Isso significa que você provavelmente pode comprar uma casa por menos do que o preço de tabela, e o vendedor pode estar disposto a pagar alguns ou todos os seus custos de fechamento, chamamos nos Estados Unidos de custo de fechamento ou closing costs, os custos que são pagos no cartório no momento da assinatura da escritura.
É uma experiência mais fácil e descontraída para os compradores. Quando menos compradores estão comprando casas, os números de fechamentos também são menores. No geral, o mercado comprador experimentará um declínio nos preços médios de venda.
No mercado imobiliário vendedor, os compradores sérios geralmente estão dispostos a pagar mais do que o preço de tabela. Isso significa que você provavelmente pode vender sua casa rapidamente e possivelmente por mais do que pediu. Mais compradores estão comprando casas, o que resultará em números de venda de fechamentos mais altos e um aumento nos preços médios de venda em geral.
Para fins de comparação, em um mercado neutro, que não favorece nem o comprador nem o vendedor, os preços das casas vendidas estão próximos dos preços das casas anunciadas. Os números de vendas terão se estabilizado. E os preços médios de venda ao longo de um período de tempo são nivelados.
Tempo no mercado
O tempo médio que leva para uma casa ser vendida, ou os “dias no mercado” (DOM) é uma maneira útil de avaliar se um mercado está quente ou frio em um determinado momento.
Em um mercado comprador, as casas têm DOMs maiores. Você pode notar que os sinais de “À venda” permanecem por mais tempo e uma presença de publicidade imobiliária mais onipresente em gramados, outdoors e bancos de rua.
No mercado vendedor, você pode notar que os anúncios de imóveis estão desaparecendo e os sinais de “à venda” ficam afixados apenas alguns dias antes de um sinal de “venda pendente” ou “vendido” ser anexado.
NOTA: O tempo médio de permanência de uma casa no mercado em condições neutras é de cerca de 30 a 45 dias. Vale ressaltar que essa lógica tem como base uma casa precificada corretamente. Mesmo em um mercado muito aquecido a favor do vendedor, ele não costuma premiar quem anuncia sua casa acima do mercado. O comprador pode decidir pagar mais, porém sua motivação para visitar a casa é menor quando o anúncio já é feito acima do mercado.
Os mercados imobiliários neutros estão equilibrados. Normalmente, as taxas de juros são acessíveis e o número de compradores e vendedores no mercado é igualado. A balança não pende em nenhuma direção, o que significa que o mercado está normal sem experimentar oscilações voláteis.
Por alguma razão, não experimentamos mercados neutros na maioria das áreas metropolitanas por várias décadas. No entanto, em meados do século 20, os mercados neutros eram mais comuns.
Calculando ‘Meses de Estoque’
Embora não seja a única métrica usada para avaliar se é um mercado vendedor ou um mercado comprador, um termo-chave que você ouvirá repetidamente é “meses de estoque”, já mencionamos esse indicador no início de nosso texto. Isso se refere a um cenário hipotético em que nenhuma casa nova fica disponível para venda.
Se isso acontecesse, e os compradores pudessem escolher apenas entre as casas que já estão no mercado, “meses de estoque” é quantos meses levaria para comprar todas as casas no mercado. Calcular essa métrica não é difícil quando você tem os dados:
- Encontre o número total de listagens ativas no mercado no mês passado.
- Encontre o número total de transações vendidas ou fechadas no mês passado.
- Divida o número total de listagens pelo número total de vendas, o que resulta no número de meses de estoque restante.
Aqui está um exemplo: digamos que havia 8.722 listagens disponíveis no mês passado. Nesse período, 1.021 vendas foram fechadas. Isso nos dá cerca de 8,5 meses de estoque, tornando esse mercado um mercado de compradores.
NOTA: Seis “meses de estoque” são considerados neutros. Mais do que isso, é um mercado de compradores (mais estoque significa mais opções para os compradores e menos concorrência). Qualquer coisa a menos, e torna-se um mercado de vendedores.
Ficou com dúvidas?
Agora que explicamos para você que todos os sinais nos mostram que não estamos em uma bolha imobiliária, você já pode considerar investir em casas de férias em orlando. Para aproveitar todas as dicas que trouxemos para você e aprofundá-las ainda mais, você pode conversar diretamente com nossos agentes de relacionamento. Eles estão sempre dispostos a conversar com você para esclarecer dúvidas sobre investimentos na Flórida.
Neste texto nós abordamos o tema o comportamento do mercado imobiliário durante recessões por ser interessante para quem busca investir na Flórida. Se você deseja ler mais conteúdos como o que trouxemos neste artigo, é só ficar ligado aqui no nosso blog.
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