Hoy, algunos temen que el mercado inmobiliario empiece a parecerse a lo que era en 2006, justo antes del crisis inmobiliaria. Uno de los factores a los que apuntan es la disponibilidad de dinero para hipotecas. Artículos recientes sobre la disponibilidad de préstamos con bajo desembolso inicial y programas de ayuda al pago inicial hacen temer que estemos volver a los malos hábitos de hace 15 años. Aliviemos esas preocupaciones.
Varias veces al año, el Asociación de Banqueros Hipotecarios publica un índice titulado Índice de disponibilidad de crédito hipotecario (MCAI Índice de disponibilidad de crédito). Según su sitio web:
"El MCAI proporciona el único índice cuantitativo normalizado que se centra exclusivamente en el crédito hipotecario. El MCAI es... una medida resumida que indica la disponibilidad de crédito hipotecario en un momento dado."
Básicamente, el índice determina lo fácil que es conseguir una hipoteca. Cuanto mayor sea el índice, más crédito hipotecario disponible habrá en el mercado. He aquí un gráfico del MCAI que se remonta a 2004, año en que se empezó a disponer de los datos:
Como vemos, el índice se situaba en torno a 400 en 2004. El crédito hipotecario se hizo más accesible a medida que se calentaba el mercado inmobiliario, por lo que el índice superó los 850 en 2006. Cuando se hundió el mercado inmobiliarioLo mismo ocurrió con el MCAI (bajó a menos de 100), ya que el dinero de las hipotecas se hizo casi imposible de conseguir. Afortunadamente, los estándares de crédito se han relajado un poco desde entonces. Sin embargo, el índice sigue por debajo de 150, lo que supone aproximadamente una sexta parte de lo que era en 2006.
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¿Por qué se descontroló el índice durante la burbuja inmobiliaria?
La razón principal era la disponibilidad de préstamos con condiciones crediticias extremadamente bajas. Para hacer frente a la demanda en 2006, muchos prestamistas hipotecarios ofrecieron préstamos que hacían poco hincapié en la elegibilidad del prestatario.
Los prestamistas aprobaban préstamos sin pasar siempre por un proceso de verificación para confirmar que era probable que el prestatario pudiera devolver el préstamo.
Algunos de estos préstamos ofrecían tipos de interés bajos y atractivos que aumentaban con el tiempo. Los préstamos eran populares porque podían obtenerse rápidamente y sin que el prestatario tuviera que aportar documentación previa.. Sin embargo, a medida que aumentaban los tipos, a los prestatarios les resultaba difícil pagar sus hipotecas.
Hoy en día, las normas de crédito son mucho más estrictas. En Investopedia explicaEn aquel momento, los préstamos de riesgo eran muy poco frecuentes hoy en día, principalmente porque las normas crediticias han mejorado drásticamente:
"A raíz de la crisis, el gobierno de EE.UU. promulgó nuevas normas para mejorar las prácticas de préstamo estándar en todo el mercado crediticio, que incluían el endurecimiento de los requisitos de préstamo".
Un ejemplo de las laxas normas crediticias que condujeron a la crisis inmobiliaria es la calificación crediticia FICO® asociada a un préstamo. ¿Qué es la puntuación FICO®? El sitio web myFICO explica:
"La puntuación crediticia informa a los prestamistas sobre su solvencia (las probabilidades que tiene de devolver un préstamo en función de su historial crediticio). Se calcula a partir de la información de sus informes de crédito. Las puntuaciones FICO® son el estándar para las puntuaciones de crédito, utilizadas por 90% de los principales prestamistas".
Durante el boom inmobiliario, se concedieron muchas hipotecas a prestatarios con una puntuación FICO inferior a 620. Experian revela que en el mercado actual, los prestamistas son más cautelosos con las puntuaciones de crédito más bajas:
"Estadísticamente hablando, el 28% de los consumidores con puntuaciones crediticias en el rango razonable tienen probabilidades de convertirse en morosos graves en el futuro... A algunos prestamistas no les gustan estas probabilidades y optan por no hacerle trabajar con personas cuyas puntuaciones FICO® se sitúan en este rango. "
Definitivamente todavía hay programas de préstamos que permiten una puntuación de 620. Sin embargo, las entidades de crédito en general prestan mucha más atención a la medición del riesgo a la hora de aprobar préstamos. Según Ellie Mae última Informe Origination Insightla puntuación FICO® media de todos los préstamos originados en Febrero fue 753.
El siguiente gráfico muestra los miles de millones de dólares en financiación hipotecaria que se conceden anualmente a prestatarios con una puntuación crediticia inferior a 620.
En 2006, los organismos de financiación hipotecaria concedieron US $ 376.000 millones en préstamos para compradores con una puntuación inferior a 620. El año pasado, esta cifra era de sólo US $ 74.000 millones.
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Resumen
¿Alguna duda?
Ahora que comprende cómo ha madurado el mercado de financiación inmobiliaria desde la burbuja de 2008 y 2009. Podemos ayudarle a entender el comportamiento del mercado inmobiliario y considerar la posibilidad de invertir en casas de vacaciones en Orlando. Para aprovechar todos los consejos que le hemos traído y profundizar aún más, puede hablar directamente con nuestros agentes de relaciones. Siempre estarán encantados de hablar con usted para responder a cualquier pregunta que pueda tener sobre la inversión en Florida.
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