El mercado inmobiliario de Florida es muy rico y hay muchas opciones de cláusulas para apoyar una gran variedad de negociaciones. En el día a día, no utilizamos todas las posibilidades y a menudo no utilizamos o incluso ignoramos la existencia de opciones interesantes que nos pueden ayudar a la hora de hacer una oferta o incluso contraofertar una oferta que hemos recibido pero que no nos sentimos cómodos aceptando.

Por eso decidí escribir este artículo para presentar una cláusula que puede ser utilizada tanto en ofertas que sabemos que no son las mejores pero que representan nuestra visión de una negociación como para darnos una herramienta muy poderosa para contraofertar cuando no estamos seguros de que sea la mejor oferta que podemos recibir.

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Al final del contrato de compraventa estándar en Florida, conocido como As Is, tenemos una lista de contingencias o cláusulas que queremos incluir en una negociación, entre ellas la Cláusula Kick-Out que exploraremos en este artículo.

En el mercado inmobiliario, es habitual que las ofertas incluyan lo que se conoce como "contingencias". Se trata de condiciones que deben cumplirse antes de que el comprador siga adelante con la compra de la vivienda. Si no se cumplen, el comprador puede desistir de la compra y se le devolverá el dinero del depósito.

Por ejemplo, los compradores prudentes siempre incluyen la contingencia de inspección de la vivienda. Esta cláusula establece que el comprador tiene derecho a que un profesional inspeccione la casa antes de finalizar la venta. En función de los resultados de la inspección, el comprador puede solicitar reparaciones o retirarse del trato.

Los compradores pueden incluir las contingencias que deseen al hacer una oferta de compra de una casa. Si el vendedor acepta la oferta del comprador, estas contingencias se incluirán en el contrato de compraventa.

Los más comunes son

  1. Inspección
  2. Financiación
  3. Evaluación

Salvo otras condiciones, una vez que el vendedor acepta la oferta del comprador, deberían retirar la casa del mercado. No pueden mostrar formalmente la casa ni aceptar ofertas legalmente vinculantes de otros compradores, porque ya han firmado un contrato para vender la casa a otra persona. Esto es cierto incluso si el contrato de venta incluye contingencias.

Esto puede poner a los vendedores en una situación difícil. Si un comprador ejerce sus contingencias y se retira de la venta, el vendedor tendrá que volver a poner su casa en venta y empezar de nuevo.. Esto puede ser un problema si el mercado inmobiliario se enfría, si el tiempo que una casa lleva en venta pone en peligro futuras ofertas o si el vendedor simplemente necesita vender la casa y seguir adelante.

Una cláusula de salida intenta resolver este problema desde el punto de vista del vendedor. Es una cláusula conexa que el vendedor puede incluir en un contrato de venta contingente.

Permite al vendedor seguir mostrando formalmente la casa y aceptando nuevas ofertas, idealmente buscando una que no incluya ciertas contingencias.

Si reciben una oferta sin condiciones, el vendedor puede aceptarla en lugar del contrato de compraventa existente. Esto "echa" al comprador original y lo sustituye por la nueva oferta.

De este modo, el vendedor cuenta con cierta protección. Le permite aceptar una oferta contingente mientras sigue buscando una oferta mejor. También le permite seguir comercializando la casa en caso de que las contingencias salgan mal y tenga que encontrar un nuevo comprador. Con esta cláusula, no tendrán que volver a empezar porque la casa nunca salió del mercado.

En la mayoría de los casos, si no en todos, una cláusula de desahucio incluye lo que se conoce como "derecho de rechazo". Esto significa que si el vendedor recibe una oferta no contingente por la casa, tienen que avisar al comprador original y darle la oportunidad de cambiar su oferta.

En la mayoría de los casos, el comprador dispone de 72 horas para decidir si retira sus contingencias y sigue adelante con la compra de todos modos. Si no, se anula la venta original. El comprador recibe de vuelta el dinero del depósito y el vendedor puede seguir adelante con la segunda oferta. Si es así, la segunda oferta se anula y el contrato original pasa a ignorar las condiciones pertinentes para la compra.

También es relativamente raro que los vendedores redacten una cláusula de escape amplia que les permita aceptar cualquier oferta mejor. Pocos compradores aceptarían que. Por ejemplo, sería raro que un comprador aceptara una cláusula de desahucio únicamente por aceptar un precio de venta más alto o renunciar a una condición esencial como la inspección de la vivienda.

En su lugar, la mayoría de las cláusulas de desahucio abordan contingencias específicas de alto riesgo en el contrato de compraventa. La más común es la llamada contingencia de venta de vivienda. Pero dependiendo de cómo esté el mercado, el vendedor puede aceptar una oferta que considere que no es tan buena pero incluir una cláusula de desahucio para que durante el periodo entre la oferta y el cierre del trato pueda recibir una oferta mejor, esto puede ocurrir cuando el comprador pide concesiones muy significativas en el precio.

Con una contingencia de venta de vivienda, el comprador dispone de un plazo determinado para vender su propia vivienda antes de finalizar la compra de la nueva. Normalmente, este plazo es de 90 días. Si el comprador no puede vender su casa en el plazo previsto, se anula el contrato de compraventa y el vendedor tiene que volver a ponerla a la venta. A los compradores les gusta esta contingencia porque les permite evitar el riesgo de tener dos hipotecas, y muchos confían en el dinero de la venta de su antigua casa para pagar la nueva.

Aunque las contingencias en la venta de una vivienda son poco frecuentes en un mercado caliente, incluso en un mercado favorable a los compradores, pocos vendedores aceptarán una contingencia de este tipo sin una cláusula de desahucio.

  1. Activación de la cláusula de expulsión:
    • La cláusula Kick-Out se activa cuando el vendedor recibe una oferta contingente de un comprador, pero se reserva el derecho de aceptar una oferta mejor de otro comprador si surge.
    • Para activar la cláusula, el vendedor debe notificar al comprador actual la nueva oferta y darle un plazo para que decida si quiere eliminar la contingencia o rescindir el contrato.

Ejemplo: John recibe una oferta para comprar su casa en Miami, pero la oferta está sujeta a la venta de la propiedad actual del comprador. Mientras espera a que se elimine la contingencia, John recibe una oferta mejor de otro comprador. Entonces notifica al primer comprador la nueva oferta y le da un plazo para tomar una decisión.

  1. Ejecución de la cláusula de expulsión:
    • Si el comprador actual no elimina la contingencia en el plazo establecido u opta por rescindir el contrato, el vendedor puede aceptar la mejor oferta del otro comprador.
    • Es importante seguir los procedimientos legales y contractuales a la hora de ejecutar la cláusula, asegurándose de que todas las notificaciones y plazos se cumplen correctamente.

Ejemplo: Si el primer comprador no consigue vender su vivienda en el plazo previsto o decide no eliminar la contingencia, John puede aceptar la mejor oferta del otro comprador y proceder a la venta de la casa.

Al comprender plenamente el funcionamiento de la cláusula Kick-Out y los requisitos legales asociados, los agentes y los clientes pueden utilizar esta disposición de manera eficaz para maximizar los resultados deseados en las transacciones inmobiliarias de Florida.

La respuesta es... depende.

Como comprador, nunca debes aceptar una cláusula de expulsión por derechos y responsabilidades básicos. Aunque sea legal que el vendedor la solicite, nunca debe permitir una cláusula de expulsión para contingencias como la inspección de la vivienda, los derechos de rechazo, la financiación y la tasación. Son esenciales para protegerse.

Tampoco debe aceptar nunca una cláusula de rescisión por el mero hecho de que el vendedor reciba una oferta mejor. Aunque hayas hecho una oferta sólida, no quieres que el vendedor utilice tu oferta para conseguir una mejor.

Sin embargo, una cláusula de salida puede ser muy valiosa cuando se trata de contingencias de alto riesgo, como la venta de una casa. En este caso, puede permitir que cada parte obtenga parte de lo que quiere, en lugar de tener que renunciar a un acuerdo de todo o nada.

Si el comprador necesita una contingencia de alto riesgo, esto permite que su oferta siga adelante cuando, de otro modo, el vendedor podría no aceptarla. Al mismo tiempo, una cláusula de salida puede permitir al vendedor aceptar una oferta atractiva sin tener que asumir demasiado riesgo en el proceso.

Las cláusulas de rescisión son relativamente raras en un mercado de vendedores acalorado porque la mayoría de los vendedores pueden permitirse rechazar la mayoría de las contingencias de inmediato. Sin embargo, en mercados más normales, pueden ser muy valiosas en determinadas circunstancias.

En la imagen inferior muestro el texto actual propuesto por la Organización de Agentes Inmobiliarios de Florida junto con los Colegios de Abogados de Florida

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    Esta cláusula puede ofrecer protección a los vendedores cuando las ofertas recibidas ofrecen demasiado riesgo de continuidad debido a las contingencias existentes o por pedir concesiones muy costosas al vendedor:

    1. Continúa la búsqueda de compradores:
      • La cláusula Kick-Out permite a los vendedores seguir buscando compradores, incluso después de haber aceptado una oferta contingente de un comprador.
      • Esto es especialmente útil en un mercado competitivo en el que los vendedores pueden recibir múltiples ofertas, ya que la cláusula les da flexibilidad para aceptar una oferta mejor si se presenta.

    Ejemplo: María pone su casa en venta en Orlando y recibe una oferta condicionada de un comprador. Mientras espera a que se elimine la contingencia, sigue mostrando la casa y recibe una oferta mejor de otro comprador. Con la cláusula Kick-Out, María puede aceptar la nueva oferta sin perder tiempo de mercado.

    1. Protección de intereses financieros:
      • Al reservarse el derecho a aceptar una oferta mejor, la cláusula Kick-Out protege los intereses financieros del vendedor, permitiéndole maximizar el valor de venta de su propiedad.
      • Esto evita que los vendedores se queden con una oferta por debajo del valor de mercado en caso de que aparezca una oferta más ventajosa durante el periodo de contingencia.

    Ejemplo: John recibe una oferta por debajo del precio de mercado por su casa de Miami, pero decide aceptarla por falta de otras opciones. Sin embargo, con la cláusula Kick-Out en vigor, puede seguir buscando compradores y, finalmente, recibe una oferta más alta, lo que le garantiza un mayor rendimiento financiero.

    La cláusula Kick-Out desempeña un papel fundamental en la protección de los intereses de los vendedores durante el proceso de venta y negociación de una propiedad en Florida. Al ofrecer flexibilidad y protección financiera, esta cláusula permite a los vendedores tomar decisiones informadas y maximizar el valor de venta de su propiedad.

    A continuación, examino en detalle las responsabilidades del comprador en relación con la eliminación de la contingencia y las consecuencias del incumplimiento de los términos establecidos en la cláusula, además de hacer referencia a los estatutos de Florida que describen estos derechos y obligaciones:

    1. Responsabilidades del comprador:
      • El comprador tiene la responsabilidad de actuar de buena fe al considerar y responder a la contingencia establecida en el contrato.
      • Esto incluye la adopción de medidas razonables y oportunas para eliminar la contingencia dentro del plazo especificado; de lo contrario, el contrato puede ser rescindido.

    Ejemplo: Ana firmó un contrato para comprar una casa en Tampa con una contingencia de inspección. Es su responsabilidad contratar a un inspector dentro del plazo establecido y tomar una decisión informada basándose en los resultados de la inspección.

    1. Eliminar la contingencia:
      • El comprador debe tomar medidas para eliminar la contingencia en el plazo estipulado en el contrato; de lo contrario, el vendedor puede tener derecho a activar la cláusula Kick-Out.
      • La eliminación de la contingencia suele implicar la aportación de documentación que demuestre que se han cumplido las condiciones establecidas, como la obtención de financiación o la realización de la inspección. Recuerde que estas dos contingencias no suelen crear el escenario adecuado para que un comprador acepte la inclusión de la cláusula Kick-Out

    Ejemplo: Si la contingencia de inspección está incluida en el contrato, el comprador debe revisar el informe de inspección dentro del plazo establecido y decidir si sigue adelante con la compra o rescinde el contrato.

    1. Consecuencias del incumplimiento:
      • Si el comprador no cumple las condiciones establecidas en la cláusula de Kick-Out, puede sufrir consecuencias legales, como la pérdida del depósito en efectivo o incluso acciones legales por incumplimiento de contrato.
      • Además, el vendedor puede tener derecho a aceptar una oferta mejor de otro comprador, si surge durante el periodo de contingencia incumplido.

    Ejemplo: Si el comprador no elimina la contingencia en el plazo estipulado en el contrato, el vendedor puede rescindir el contrato y retener el depósito en efectivo como indemnización por los daños causados por el incumplimiento del contrato. 

    Al comprender los derechos y obligaciones del comprador en el contexto de la cláusula Kick-Out y seguir los procedimientos adecuados establecidos en los estatutos de Florida, los agentes inmobiliarios y los clientes pueden garantizar una negociación justa y legalmente sólida. Esto fomenta la transparencia y la confianza entre las partes implicadas y ayuda a evitar disputas innecesarias durante el proceso de compraventa de propiedades en Florida.

    A continuación, trataré en detalle estos procedimientos legales, incluidos los plazos, las notificaciones y los posibles resultados:

    1. Plazos y notificaciones:
      • Los contratos inmobiliarios en Florida suelen especificar plazos para la eliminación de contingencias y otras etapas del proceso de compra.
      • La cláusula Kick-Out puede establecer plazos específicos para que el comprador elimine la contingencia y para que el vendedor tome una decisión sobre si acepta una oferta mejor.
      • Es fundamental que todas las notificaciones relativas a la aplicación de la cláusula se hagan por escrito y dentro de los plazos establecidos en el contrato.

    Ejemplo: Si un comprador recibe una oferta mejor y desea activar la cláusula de Kick-Out, debe notificarlo por escrito al vendedor en el plazo estipulado en el contrato, facilitando todos los detalles pertinentes de la nueva oferta.

    1. Evolución jurídica:
      • Si un comprador no retira la contingencia dentro del plazo establecido o si el vendedor no acepta una oferta mejor dentro de los términos de la cláusula Kick-Out, puede haber ramificaciones legales.
      • Estos acontecimientos pueden incluir la cancelación del contrato, la retención o devolución de depósitos en efectivo y posibles acciones legales por incumplimiento de contrato.

    Ejemplo: Si un comprador no elimina la contingencia en el plazo estipulado, el vendedor puede rescindir el contrato y retener el depósito en efectivo como compensación por los daños causados por el incumplimiento del contrato.

    A continuación, proporcionaré sugerencias y consejos para corredores y clientes sobre cómo utilizar eficazmente esta cláusula para maximizar los resultados deseados, así como referencias a los estatutos, reglamentos y prácticas recomendadas de Florida que guían su correcta aplicación:

    1. Comunicación clara y transparente:
      • Es esencial comunicar claramente los términos y condiciones de la cláusula Kick-Out desde el inicio del proceso de negociación.
      • Todos los implicados deben comprender sus derechos, obligaciones y posibles consecuencias si se activa la cláusula.

    Ejemplo: Durante la negociación, el intermediario debe explicar detalladamente cómo funciona la cláusula Kick-Out y qué plazos y procedimientos implica.

    1. Comercio flexible:
      • Corredores y clientes deben estar abiertos a negociaciones y compromisos razonables a la hora de incluir la cláusula Kick-Out en el contrato.
      • Esto puede incluir plazos flexibles para eliminar imprevistos y cláusulas de cancelación que protejan a ambas partes de posibles imprevistos.

    Ejemplo: Un comprador puede aceptar que se acorte el periodo de retirada de imprevistos a cambio de una reducción del precio de compra.

    1. Seguimiento activo del mercado:
      • Los intermediarios deben vigilar de cerca el mercado para identificar ofertas competidoras que puedan activar la cláusula Kick-Out.
      • Esto permite a los clientes estar preparados para tomar decisiones rápidas e informadas si aparece una oferta mejor.

    Ejemplo: Un agente puede utilizar herramientas de análisis del mercado para seguir las tendencias de los precios y la actividad de los listados para ayudar a sus clientes a tomar decisiones con conocimiento de causa.

    1. Cumplimiento legal:
      • Es esencial asegurarse de que todos los aspectos de la transacción cumplen los estatutos, reglamentos y mejores prácticas de Florida.
      • Esto incluye seguir los plazos y procedimientos establecidos para la aplicación de la cláusula Kick-Out.

    Ejemplo: Los corredores deben conocer los requisitos legales para las notificaciones por escrito y los plazos de eliminación de contingencias establecidos en los Estatutos de Florida.

    Mediante la aplicación de estas buenas prácticas a la hora de tratar la cláusula Kick-Out, corredores y clientes pueden maximizar los resultados deseados en las transacciones inmobiliarias en Florida. Estas prácticas promueven una negociación eficiente, transparente y jurídicamente sólida, contribuyendo a la satisfacción de todas las partes implicadas.

    Una cláusula de expulsión es una disposición de un contrato inmobiliario que permite a los vendedores aceptar una oferta contingente mientras siguen mostrando el inmueble y recibiendo ofertas. Si aceptan una segunda oferta, el comprador puede eliminar sus contingencias o ser "expulsado" en favor de la nueva oferta.

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