O mercado imobiliário da Flórida é muito rico e são muitas as opções de clausulas para suportar uma grande variedade de negociações, no dia a dia não usamos todas as possibilidades e muitas vezes deixamos de usar ou até ignoramos a existência de opções interessantes que podem nos auxiliar na hora de fazer uma oferta ou até de contra ofertar uma oferta recebida mas que não estamos confortáveis em aceitar.

Por isso decidi escrever esse artigo para apresentar uma clausula que pode ser usada tanto em ofertas que sabemos não serem as melhores mas que representam a nossa visão de uma negociação bem como nos da uma ferramenta muito poderosa para contra ofertar quando não estamos seguros que é a melhor oferta que podemos receber.

Índice

Esconder

Ao final do contrato padrão de compra e venda na Florida, conhecido como As Is, temos a lista de contingências ou clausulas que desejamos incluir em uma negociação, dentre elas a Kick-Out Clause que exploraremos nesse artigo.

No mercado imobiliário, é comum as pessoas fazerem uma oferta com o que são conhecidas como “contingências”. Estas são condições que devem ser cumpridas antes que o comprador siga em frente com a compra da casa. Se as condições listadas em uma contingência não forem atendidas, então o comprador pode retirar-se da compra e receberá de volta o dinheiro do depósito.

Por exemplo, compradores prudentes sempre incluem a contingência de inspeção residencial. Esta cláusula diz que o comprador tem o direito de ter a casa inspecionada profissionalmente antes de concluir a venda. Com base nos resultados dessa inspeção, o comprador pode solicitar reparos ou desistir completamente do negócio.

Os compradores podem incluir quaisquer contingências que desejarem ao fazer uma oferta para comprar uma casa. Se o vendedor aceitar a oferta do comprador, essas contingências serão incluídas no contrato de venda.

As mais comuns são:

  1. Inspeção
  2. Financiamento
  3. Avaliação

Exceto por outras condições, uma vez que um vendedor aceita a oferta do comprador, eles devem retirar a casa do mercado. Eles não podem formalmente mostrar a casa ou aceitar ofertas legalmente vinculativas de outros compradores, porque já assinaram um contrato para vender a casa para outra pessoa. Isso é verdade mesmo se o contrato de venda incluir contingências.

Isso pode colocar os vendedores em uma situação difícil. Se um comprador exercer suas contingências e desistir da venda, o vendedor terá que recolocar sua casa à venda e começar tudo de novo. Isso pode ser um problema se o mercado imobiliário esfriar, se o tempo de listagem de uma casa prejudicar futuras ofertas, ou se o vendedor simplesmente precisar vender a casa e seguir em frente.

Uma cláusula de expulsão ou escape (kick-out clause) tenta abordar esse problema do ponto de vista do vendedor. É uma cláusula correlata que o vendedor pode incluir em um contrato de venda contingente.

Ela permite que o vendedor continue formalmente mostrando a casa e aceitando novas ofertas, idealmente procurando uma que não inclua certas contingências.

Se eles receberem uma oferta sem contingências, o vendedor pode aceitá-la em vez do contrato de venda existente. Isso efetivamente “expulsa” o comprador original e o substitui pela nova oferta.

Ao fazer isso, isso dá ao vendedor uma medida de proteção. Isso lhes permite aceitar uma oferta contingente, enquanto ainda procuram um acordo melhor. Também lhes permite continuar comercializando a casa no caso de as contingências darem errado e eles tiverem que encontrar um novo comprador. Com essa cláusula, eles não terão que começar tudo de novo porque a casa nunca saiu do mercado.

Na maioria dos casos, senão em todos, uma cláusula de expulsão inclui o que é conhecido como “direito de recusa”. Isso significa que, se o vendedor receber uma oferta não contingente para a casa, eles têm que dar ao comprador original aviso e oportunidade para alterar sua oferta.

Na maioria dos casos, o comprador tem 72 horas para decidir se deseja remover suas contingências e prosseguir com a compra de qualquer maneira. Se não, a venda original é cancelada. O comprador recebe de volta o dinheiro do depósito e o vendedor pode prosseguir com a segunda oferta. Se sim, a segunda oferta é anulada e o contrato original agora ignorará as condições relevantes para a compra.

Também é relativamente raro os vendedores escreverem uma cláusula de expulsão ampla que lhes permita aceitar qualquer oferta melhor. Poucos compradores aceitariam isso. Por exemplo, seria raro ver um comprador aceitar uma cláusula de expulsão baseada apenas na aceitação de um preço de venda mais alto ou na renúncia a uma contingência essencial, como a inspeção residencial.

Em vez disso, a maioria das cláusulas de expulsão aborda contingências específicas e de alto risco no contrato de venda. A mais comum é o que se chama de contingência de venda de casa. Mas dependendo de como o mercado esta o vendedor pode aceitar uma oferta que julgue não ser tão boa mas incluir a clausula de expulsão para durante o período entre a oferta e o fechamento do negócio ele possa receber uma oferta melhor, isso pode acontecer quando o comprador pede concessões de preço muito significativas.

Com uma contingência de venda de casa, o comprador tem um certo período de tempo para vender sua própria casa antes de concluir a compra da nova casa. Normalmente, este prazo é de 90 dias. Se o comprador não conseguir vender sua casa dentro do prazo estabelecido, então o contrato de venda é anulado e o vendedor tem que recolocar sua casa à venda. Os compradores gostam dessa contingência porque isso lhes permite evitar o risco de carregar duas hipotecas, e muitos contam com o dinheiro da venda de sua casa antiga para pagar pela nova.

Embora as contingências de venda de casa sejam raras em um mercado aquecido, mesmo em um mercado favorável aos compradores, poucos vendedores aceitarão essa contingência sem uma cláusula de expulsão.

  1. Acionamento da Cláusula de Kick-Out:
    • A cláusula de Kick-Out é acionada quando o vendedor recebe uma oferta contingente de um comprador, mas reserva o direito de aceitar uma oferta melhor de outro comprador, se surgir.
    • Para acionar a cláusula, o vendedor deve notificar o comprador atual sobre a nova oferta e fornecer um prazo para o comprador decidir se deseja remover a contingência ou rescindir o contrato.

Exemplo: João recebe uma oferta de compra de sua casa em Miami, mas a oferta está sujeita à venda da propriedade atual do comprador. Enquanto aguarda a remoção da contingência, João recebe uma oferta melhor de outro comprador. Ele então notifica o primeiro comprador sobre a nova oferta e dá a ele um prazo para tomar uma decisão.

  1. Execução da Cláusula de Kick-Out:
    • Se o comprador atual não remover a contingência dentro do prazo estabelecido ou optar por rescindir o contrato, o vendedor pode aceitar a oferta melhor do outro comprador.
    • É importante seguir os procedimentos legais e contratuais ao executar a cláusula, garantindo que todas as notificações e prazos sejam cumpridos adequadamente.

Exemplo: Se o primeiro comprador não conseguir vender sua propriedade dentro do prazo estabelecido ou optar por não remover a contingência, João pode aceitar a oferta melhor do outro comprador e proceder com a venda da casa.

Ao entender completamente o funcionamento da cláusula de Kick-Out e os requisitos legais associados, os corretores e clientes podem usar essa disposição de forma eficaz para maximizar os resultados desejados em transações imobiliárias na Flórida.

A resposta é… depende.

Como comprador, você nunca deve aceitar uma cláusula de expulsão para direitos e responsabilidades básicos. Mesmo que seja legal para o vendedor solicitar, você nunca deve permitir uma cláusula de expulsão para contingências como inspeção residencial, direitos de recusa, financiamento e avaliação. Essas são essenciais para proteger a si mesmo.

Você também nunca deve aceitar uma cláusula de expulsão baseada simplesmente no vendedor receber uma oferta melhor. Embora você possa ter feito uma proposta forte, você não quer que o vendedor use sua oferta para conseguir uma melhor.

No entanto, uma cláusula de expulsão pode ser muito valiosa quando se trata de contingências de alto risco, como a venda de casa. Neste caso, ela pode permitir que cada parte obtenha parte do que deseja, em vez de ter que desistir de um acordo de tudo ou nada.

Se o comprador precisa de uma contingência de alto risco, isso permite que sua oferta avance quando o vendedor de outra forma talvez não a aceitasse. Ao mesmo tempo, uma cláusula de expulsão pode permitir que o vendedor aceite uma oferta atraente sem ter que assumir muito risco no processo.

Cláusulas de expulsão são relativamente raras em um mercado de vendedores aquecido porque  a maioria dos vendedores pode se dar ao luxo de recusar a maioria das contingências de imediato. Em mercados mais normais, no entanto, elas podem ser muito valiosas em circunstâncias específicas.

Na imagem abaixo mostro o texto atual proposto pela Organização de Realtors da Flórida em conjunto com o Florida Bars

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    Como essa cláusula pode oferecer proteção aos vendedores quando as ofertas recebidas oferecem muitos risco de continuidade pelos contingenciamentos existente ou por pedir concessões muito caras ao vendedor:

    1. Continuidade na Busca por Compradores:
      • A cláusula de Kick-Out permite aos vendedores continuar procurando compradores, mesmo depois de terem aceitado uma oferta contingente de um comprador.
      • Isso é especialmente útil em um mercado competitivo, onde os vendedores podem receber múltiplas ofertas, pois a cláusula oferece a flexibilidade de aceitar uma oferta melhor, se surgir.

    Exemplo: Maria listou sua casa em Orlando e recebeu uma oferta contingente de um comprador. Enquanto aguarda a remoção da contingência, ela continua a mostrar a casa e recebe uma oferta melhor de outro comprador. Com a cláusula de Kick-Out, Maria pode aceitar a nova oferta sem perder tempo de mercado.

    1. Proteção dos Interesses Financeiros:
      • Ao reservar o direito de aceitar uma oferta melhor, a cláusula de Kick-Out protege os interesses financeiros dos vendedores, permitindo-lhes maximizar o valor de venda de sua propriedade.
      • Isso evita que os vendedores fiquem presos a uma oferta abaixo do valor de mercado, caso uma oferta mais vantajosa surja durante o período de contingência.

    Exemplo: João recebe uma oferta abaixo do preço de mercado por sua casa em Miami, mas decide aceitá-la devido à falta de outras opções. No entanto, com a cláusula de Kick-Out em vigor, ele pode continuar buscando compradores e eventualmente recebe uma oferta mais alta, garantindo um retorno financeiro melhor.

    A cláusula de Kick-Out desempenha um papel fundamental na proteção dos interesses dos vendedores durante o processo de venda e negociação de imóveis na Flórida. Ao oferecer flexibilidade e proteção financeira, essa cláusula permite aos vendedores tomar decisões informadas e maximizar o valor de venda de suas propriedades.

    Abaixo, examino detalhadamente as responsabilidades do comprador em relação à remoção da contingência e as consequências de não cumprir os termos estabelecidos na cláusula, além de fazer referência aos estatutos da Flórida que delineiam esses direitos e obrigações:

    1. Responsabilidades do Comprador:
      • O comprador tem a responsabilidade de agir de boa-fé ao considerar e responder à contingência estabelecida no contrato.
      • Isso inclui tomar medidas razoáveis e oportunas para remover a contingência dentro do prazo especificado, caso contrário, o contrato pode ser rescindido.

    Exemplo: Ana assinou um contrato para comprar uma casa em Tampa com uma contingência de inspeção. É sua responsabilidade contratar um inspetor dentro do prazo estabelecido e tomar uma decisão informada com base nos resultados da inspeção.

    1. Remoção da Contingência:
      • O comprador deve tomar medidas para remover a contingência dentro do prazo estipulado no contrato, caso contrário, o vendedor pode ter o direito de acionar a cláusula de Kick-Out.
      • A remoção da contingência geralmente envolve fornecer documentação que comprove a satisfação das condições estabelecidas, como a obtenção de financiamento ou a conclusão da inspeção. Lembrando que essas duas contingências normalmente não criam o cenário adequando para que um comprador aceita a inclusão da cláusula de Kick-Out

    Exemplo: Se a contingência de inspeção está incluída no contrato, o comprador deve revisar o relatório de inspeção dentro do prazo estabelecido e decidir se deseja prosseguir com a compra ou rescindir o contrato.

    1. Consequências do Não Cumprimento:
      • Se o comprador não cumprir os termos estabelecidos na cláusula de Kick-Out, pode estar sujeito a consequências legais, como a perda do depósito em dinheiro ou até mesmo ação judicial por quebra de contrato.
      • Além disso, o vendedor pode ter o direito de aceitar uma oferta melhor de outro comprador, caso surja durante o período de contingência não cumprida.

    Exemplo: Se o comprador não remover a contingência dentro do prazo estipulado no contrato, o vendedor pode rescindir o contrato e reter o depósito em dinheiro como compensação pelos danos causados pela quebra do contrato. 

    Ao entender os direitos e obrigações do comprador no contexto da cláusula de Kick-Out e seguir os procedimentos adequados estabelecidos nos estatutos da Flórida, os corretores e clientes podem garantir uma negociação justa e legalmente sólida. Isso promove a transparência e a confiança entre as partes envolvidas e ajuda a evitar disputas desnecessárias durante o processo de compra e venda de imóveis na Flórida.

    Abaixo, vou discutir detalhadamente esses procedimentos legais, incluindo prazos, notificações e possíveis desdobramentos:

    1. Prazos e Notificações:
      • Os contratos imobiliários na Flórida geralmente especificam prazos para a remoção de contingências e outras etapas do processo de compra.
      • A cláusula de Kick-Out pode estabelecer prazos específicos para o comprador remover a contingência e para o vendedor tomar uma decisão sobre a aceitação de uma oferta melhor.
      • É crucial que todas as notificações relacionadas à aplicação da cláusula sejam feitas por escrito e dentro dos prazos estabelecidos no contrato.

    Exemplo: Se um comprador recebe uma oferta melhor e deseja acionar a cláusula de Kick-Out, ele deve notificar o vendedor por escrito dentro do prazo estipulado no contrato, fornecendo todos os detalhes relevantes da nova oferta.

    1. Desdobramentos Legais:
      • Se um comprador não remover a contingência dentro do prazo estabelecido ou se o vendedor não aceitar uma oferta melhor dentro dos termos da cláusula de Kick-Out, pode haver desdobramentos legais.
      • Esses desdobramentos podem incluir a rescisão do contrato, a retenção ou devolução de depósitos em dinheiro e possíveis ações judiciais por quebra de contrato.

    Exemplo: Se um comprador não remover a contingência dentro do prazo estipulado, o vendedor pode rescindir o contrato e reter o depósito em dinheiro como compensação pelos danos causados pela quebra do contrato.

    Abaixo, vou apresentar sugestões e dicas para corretores e clientes sobre como usar efetivamente essa cláusula para maximizar os resultados desejados, além de fazer referência aos estatutos, regulamentos e práticas recomendadas da Flórida que orientam sua implementação adequada:

    1. Comunicação Clara e Transparente:
      • É essencial comunicar claramente os termos e condições da cláusula de Kick-Out desde o início do processo de negociação.
      • Todos os envolvidos devem entender seus direitos, obrigações e os possíveis desdobramentos em caso de acionamento da cláusula.

    Exemplo: Durante a negociação, o corretor deve explicar detalhadamente como a cláusula de Kick-Out funciona e quais são os prazos e procedimentos envolvidos.

    1. Negociação Flexível:
      • Os corretores e clientes devem estar abertos a negociações e compromissos razoáveis ao incluir a cláusula de Kick-Out no contrato.
      • Isso pode incluir prazos flexíveis para a remoção de contingências e cláusulas de rescisão que protegem ambas as partes de possíveis imprevistos.

    Exemplo: Um comprador pode concordar em permitir um prazo de remoção de contingência mais curto em troca de uma redução no preço de compra.

    1. Monitoramento Ativo do Mercado:
      • Os corretores devem acompanhar de perto o mercado para identificar ofertas concorrentes que possam acionar a cláusula de Kick-Out.
      • Isso permite que os clientes estejam preparados para tomar decisões rápidas e informadas caso surja uma oferta melhor.

    Exemplo: Um corretor pode usar ferramentas de análise de mercado para monitorar tendências de preços e atividade de listagem para ajudar os clientes a tomar decisões informadas.

    1. Conformidade Legal:
      • É fundamental garantir que todos os aspectos da transação estejam em conformidade com os estatutos, regulamentos e práticas recomendadas da Flórida.
      • Isso inclui seguir os prazos e procedimentos estabelecidos para a aplicação da cláusula de Kick-Out.

    Exemplo: Os corretores devem estar cientes dos requisitos legais para notificações por escrito e prazos de remoção de contingências, conforme estabelecido nos estatutos da Flórida.

    Ao implementar essas melhores práticas ao lidar com a cláusula de Kick-Out, os corretores e clientes podem maximizar os resultados desejados em transações imobiliárias na Flórida. Essas práticas promovem uma negociação eficiente, transparente e legalmente sólida, contribuindo para a satisfação de todas as partes envolvidas.

    Uma cláusula de expulsão é uma disposição em um contrato de imóveis que permite aos vendedores aceitarem uma oferta contingente enquanto continuam a mostrar a propriedade e receber ofertas. Se eles aceitarem uma segunda oferta, o comprador pode remover suas contingências ou ser “expulso” em favor da nova oferta.

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