Em março passado, muitos envolvidos no setor de moradias residenciais temiam que o mercado fosse esmagado pela pressão de uma pandemia única na vida. Em vez disso, o mercado imobiliário teve um dos melhores anos de sua história. As vendas e os preços das casas aumentaram substancialmente em relação ao ano anterior. 2020 foi tão forte que muitos agora temem que a exuberância do mercado seja um reflexo do último boom imobiliário e, como resultado, agora estamos caminhando para outro crash.
No entanto, existem muitas razões pelas quais este mercado imobiliário não é nada como o de 2008. Aqui estão seis imagens para mostrar as diferenças relevantes entre a crise imobiliária de 2008 e o momento atual.
1. Os padrões dos financiamento não tem comparação com o passado.
Durante a bolha imobiliária, era difícil não conseguir uma hipoteca. Hoje é difícil se qualificar. Recentemente, o Urban Institute divulgou seu último Índice de Disponibilidade de Crédito Habitacional (HCAI), que
“mede a porcentagem de empréstimos para compra de residências ocupadas pelo proprietário com probabilidade de inadimplência, ou seja, não são pagos há mais de 90 dias após a data de vencimento Um HCAI mais baixo indica que os credores não estão dispostos a tolerar inadimplências e estão impondo padrões de crédito mais rígidos, tornando mais difícil obter um empréstimo. Um HCAI mais alto indica que os credores estão dispostos a tolerar inadimplências e estão assumindo mais riscos, tornando mais fácil obter um empréstimo.”
Os índices mostram que os credores estavam confortáveis com o nível de risco elevado que eles estavam tomando durante o boom imobiliário 2004-2006. Também foi relevado que ,o HCAI, está 5% abaixo, o mais seu valor mais baixo desde a introdução do índice. O relatório explica:
“Resta um espaço significativo para expandir com segurança o volume de crédito. Se o risco de inadimplência atual fosse dobrado em todos os canais, o risco ainda estaria bem dentro do padrão pré-crise de 12,5 por cento de 2001 a 2003 para todo o mercado de hipotecas ”.
2. Os preços não estão subindo fora de controle.
Abaixo temos um gráfico que mostra o crescimento anual dos preços das casas nos últimos quatro anos, em comparação com os quatro anos anteriores ao auge da bolha imobiliária. Embora a valorização dos preços tenha sido bastante forte no ano passado, não está nem perto do aumento nos preços que precedeu o crash.
Há uma grande diferença entre esses dois períodos de tempo. A apreciação normal é de 3,8%. Portanto, embora a valorização atual seja maior do que a normal histórico, certamente não está acelerando fora de controle como no início dos anos 2000.
3. Não temos casas sobrando no mercado. Temos uma escassez enorme.
O estoque de meses necessário para sustentar um mercado imobiliário normal é de aproximadamente seis meses. Qualquer coisa além disso é uma superabundância e fará com que os preços se depreciem. Qualquer coisa menos do que isso é uma falta e levará a uma valorização contínua. Como mostra o próximo gráfico, havia muitas casas à venda em 2007 e isso fez com que os preços despencassem. Hoje, há falta de estoque, o que está causando uma aceleração nos valores das casas.
4. A velocidade das novas construções não estam compensando a diferença no estoque necessário.
Alguns podem pensar que novas construções estão preenchendo o vazio. No entanto, se compararmos hoje com o período anterior ao colapso imobiliário, podemos ver que uma superabundância de casas recém-construídas era um grande desafio na época, mas não é agora.
5. As casas não estão ficando caras demais para comprar.
A fórmula de acessibilidade tem três componentes: o preço da casa, os salários ganhos pelo comprador e a taxa de hipoteca disponível no momento. Quinze anos atrás, os preços eram altos, os salários baixos e as taxas de hipotecas estavam acima de 6%. Hoje, os preços ainda estão altos. Os salários, no entanto, aumentaram e a taxa de hipoteca é de cerca de 3%. Isso significa que o proprietário médio paga menos de sua renda mensal para o pagamento da hipoteca do que naquela época. Aqui está um gráfico mostrando que a diferença:
Como Mark Fleming, economista-chefe para a FirstAmerican, explica:
“Taxas de juros hipotecárias mais baixas e rendimentos crescentes correspondem a preços de casas mais altos, já que os compradores podem se dar ao luxo de pedir emprestado e comprar mais. Se as casas forem avaliadas de forma adequada, o poder de compra da casa deve ser igual ou superior ao preço médio de venda de uma casa. Olhando para os anos da bolha imobiliária, os preços das casas ultrapassaram o poder de compra de uma casa em 2006, mas hoje o poder de compra de uma casa é quase duas vezes maior que o preço de venda médio nacional.”
6. As pessoas são ricas em patrimônio líquido, não esgotadas.
Na corrida para a bolha imobiliária, os proprietários estavam usando suas casas como caixas eletrônicos pessoais. Muitos imediatamente retiraram seu patrimônio assim que ele se acumulou e aprenderam a lição no processo de forma bem dolorosa. Os preços aumentaram muito nos últimos anos, levando mais de 50% das residências no país a ter mais de 50% de patrimônio líquido – e os proprietários não têm aproveitado isso como da última vez. Aqui está uma tabela que compara a retirada de capital nos últimos três anos em comparação com 2005, 2006 e 2007. Os proprietários sacaram quase $ 500 bilhões de dólares a menos do que antes:
Durante a crise, o valor das casas começou a cair e os vendedores se viram em uma situação de patrimônio líquido negativo (onde o valor da hipoteca que deviam era maior do que o valor da casa). Alguns decidiram abandonar suas casas, o que levou a uma onda de anúncios de imóveis em dificuldades (execuções hipotecárias e vendas a descoberto), que foram vendidos com grandes descontos, reduzindo assim o valor de outras casas na área. Com o valor médio da casa agora em mais de $ 190.000, isso não acontecerá hoje.
RESUMO
Se você está preocupado com o mercado imobiliário americano por achar que estamos cometendo os mesmos erros que levaram ao colapso imobiliário, dê uma olhada nas tabelas e gráficos acima para ajudar a aliviar seus medos.
Ficou com dúvidas?
Agora que você já sabe um pouco mais sobre as diferenças entre o momento atual e a crise imobiliária de 2008 estamos a sua disposição e podemos lhe ajudar a entender o comportamento do mercado imobiliário e assim passar a considerar investir em casas de férias em orlando. Para aproveitar todas as dicas que trouxemos para você e aprofundá-las ainda mais, você pode conversar diretamente com nossos agentes de relacionamento. Eles estão sempre dispostos a conversar com você para esclarecer dúvidas sobre investimentos na Flórida.
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