Comprar ou vender uma propriedade é uma das decisões financeiras mais significativas que muitos tomam em suas vidas.
No entanto, muitas pessoas ainda confundem ou não entendem completamente a diferença entre uma avaliação de imóvel e uma inspeção. Ambos são passos vitais no processo, especialmente se você estiver lidando com investimentos no mercado imobiliário da Flórida, um destino popular para muitos brasileiros.
Avaliação de Imóveis (Home Appraisal)
Uma avaliação de imóveis é uma avaliação imparcial realizada por um profissional licenciado para determinar o valor de mercado de uma propriedade. Essa avaliação é fundamental no processo de hipoteca, garantindo que o montante financiado pelo banco esteja alinhado com o valor real do imóvel. Em outras palavras, o avaliador determina se o preço de venda do imóvel é justo, considerando os valores de propriedades semelhantes recentemente vendidas na área.
Principais pontos sobre avaliações:
- São regulamentadas federalmente e exigidas por todos os credores.
- O avaliador examinará a propriedade em comparação com um relatório de análise de mercado comparável (CMA), que informa os preços de venda de casas semelhantes nos últimos nove meses na área.
- Os avaliadores avaliam condições como rachaduras, danos, vazamentos, paisagismo, fundação, telhado, iluminação e encanamento.
- A validade de uma avaliação é geralmente de quatro meses (120 dias).
- O preço de uma avaliação pode variar com base no tipo e localização do imóvel.
Então, o que um avaliador procura? Eles estão olhando para o seguinte:
- Quaisquer rachaduras, danos e vazamentos
- Se o tamanho da casa e do lote está correto
- Paisagismo
- Estado da fundação e cobertura
- Iluminação e encanamento
- Em que condições estão a piscina e os sistemas de sprinklers
- Porão/Ático
Inspeção de Imóveis (Home Inspection)
A inspeção de imóveis é uma avaliação abrangente das condições físicas e funcionais de uma propriedade, desde a fundação até o telhado. Contrariamente à avaliação, não determina o valor do imóvel, mas sim o seu estado e quaisquer potenciais problemas ou reparos necessários.
Aspectos centrais da inspeção:
- Não é obrigatória, mas altamente recomendada para compradores.
- Um inspetor licenciado examinará sistemas de aquecimento, ar-condicionado, encanamento, elétrica, telhado, sótão, porão, paredes, tetos, pisos, janelas e portas.
- As inspeções podem identificar problemas como mofo, problemas elétricos e necessidade de reparos no HVAC.
- Dependendo da área, tamanho e idade do imóvel, o custo de uma inspeção pode variar.
- É aconselhável que os compradores estejam presentes durante a inspeção para fazer perguntas e compreender melhor o estado da propriedade.
Existem vários tipos de inspeções residenciais; isso inclui focar em um elemento específico da casa. Esses incluem:
- Inspeção de telhado
- Inspeção de pragas
- Elétrico
- Encanamento
- Fundação e estrutural
- Ar Condicionado
- Paisagismo
Perguntas & Respostas – Avaliação vs Inspeção
Qual é a principal diferença entre avaliação de imóvel e inspeção residencial?
A avaliação de imóvel foca no valor da propriedade, enquanto a inspeção residencial foca na condição e possíveis problemas estruturais ou funcionais do imóvel.
É obrigatório fazer uma inspeção residencial ao comprar um imóvel na Flórida?
Não é obrigatório, mas é altamente recomendado para que o comprador esteja ciente de possíveis problemas ou reparos necessários. Dependendo da idade do imóvel algumas inspeções serão obrigatórias para que a casa possa ser segurada, ou seja, embora no processo de compra ela não seja obrigatória a seguradora pode exigir uma inspeção antes de segurar o imóvel.
O que acontece se forem encontrados problemas durante a inspeção?
Se problemas forem identificados durante a inspeção, o comprador pode negociar com o vendedor para que sejam feitos os reparos ou para obter um desconto no preço de venda. Durante o periodo de inspeção o comprador também tem a opção de cancelar o negócio e receber de volta o deposito inicial (Earnest Money)
Por que o mortgage broker (corretor de hipotecas) solicita uma avaliação do imóvel?
O corretor de hipotecas solicita uma avaliação para garantir que o montante do empréstimo esteja alinhado com o valor real da propriedade, protegendo tanto o comprador quanto o credor.
Quem realiza a avaliação de imóvel?
A avaliação é realizada por um avaliador licenciado.
A avaliação de imóvel considera apenas a estrutura física da casa?
Não, a avaliação também leva em consideração o tamanho, localização, funcionalidade, qualidade e comparações com vendas recentes de imóveis semelhantes na área. É um processo técnico e objetivo.
O que é uma análise de mercado comparável (CMA)?
É uma análise que compara o imóvel com outras propriedades semelhantes na vizinhança que foram vendidas recentemente, ajudando a determinar o valor justo de mercado.
O que pode influenciar o valor de uma avaliação?
Fatores como localização, tamanho da propriedade, condição, funcionalidade, qualidade e comparação com vendas recentes na área podem influenciar o valor.
Quem paga pela avaliação e inspeção?
Geralmente, o comprador é responsável por pagar tanto pela avaliação quanto pela inspeção.
É possível financiar um imóvel sem uma avaliação?
Se o comprador estiver buscando financiamento, uma avaliação será geralmente necessária. As vezes empresas que cobram juros muito altos, conhecidos como Hard Money, podem dispensar a avaliação, mas mesmo nesses casos o mais comum é a avaliação ser uma etapa obrigatória.
Qual a duração média de uma inspeção residencial?
A duração pode variar, mas geralmente leva algumas horas, dependendo do tamanho e condição da propriedade.
Se a avaliação resultar em um valor menor do que o preço de venda, o que acontece?
Se a avaliação for menor do que o preço de venda, o financiamento pode ser negado ou o comprador pode precisar negociar o preço com o vendedor.
O que pode causar uma avaliação baixa?
Algumas razões para avaliações baixas incluem guerras de lances (multiplas ofertas) entre compradores que elevam o preço além do valor de mercado, falta de comparativos relevantes, compra em alta temporada quando os únicos comparativos disponíveis são de outros pontos do ano, ou um avaliador inexperiente.
O que significa "pagar a diferença" ?
Significa cobrir a diferença entre o montante que o credor está disposto a financiar e o preço ofertado, seja pagando em dinheiro ou reestruturando o financiamento.
É muito importante que quando uma oferta seja feita o profissional do mercado imobiliário avise ao vendedor que a compra esta sujeita a avaliação (contigência de avaliação) assim o comprador poderá desistir da compra sem correr o risco de perder seu depósito inicial, além de criar um ambiente mais equilibrado para que comprador e vendedor possam negociar termos mais justos nesse cenário, como por exemplo cada um ceder um pouco e assim o comprador estaria disposto a pagar um pouco a mais pela casa (em relação ao valor avaliado) e o vendedor estaria disposto a dar um pequeno desconto para acomodar um pedaço da diferença na avaliação.
É comum os vendedores reduzirem o preço com base em uma avaliação baixa?
Dependendo da situação do mercado e da urgência do vendedor, eles podem considerar a redução do preço. Apresentar um relatório de avaliação como evidência pode fortalecer o argumento do comprador.
Como um comprador pode garantir que a avaliação seja justa?
É importante escolher um avaliador licenciado e experiente, porém essa escolha não será do comprador. Além disso, o comprador pode solicitar uma segunda avaliação se achar que a primeira não foi precisa.
Os avaliadores são sempre neutros ou podem favorecer uma das partes?
Os avaliadores devem ser neutros e basear sua avaliação em fatos e dados do mercado. No entanto, a inexperiência pode levar a avaliações imprecisas.
Existe algum custo associado ao pedido de uma segunda avaliação?
Sim, geralmente há um custo associado a cada avaliação. Se o comprador optar por solicitar uma segunda avaliação, ele deve estar preparado para cobrir esse custo.
O que são "comparativos relevantes" na avaliação de imóveis?
São propriedades semelhantes que foram vendidas recentemente na mesma área. Eles são usados como base para determinar o valor de mercado da propriedade em questão.
A grande maioria das vezes uma avaliação mais baixa é fruto de falta de imóveis vendidos nos últimos tempos que sejam realmente equivalentes ao que esta sendo negociado.
Um profissional experiente no mercado imobiliário saberá das informações relevantes no momento da contextação que ajude o novo avaliador a chegar a um valor que faça mais sentido.
Uma avaliação baixa sempre indica que a propriedade está supervalorizada?
Não necessariamente. Existem várias razões para uma avaliação baixa, como a falta de comparativos relevantes ou a inexperiência do avaliador.
Os vendedores são informados sobre os resultados da avaliação?
Geralmente, o resultado da avaliação é compartilhado com o comprador, que pode optar por compartilhar com o vendedor, especialmente se estiver negociando com base nesse resultado.
Quais são os riscos de não realizar uma inspeção residencial?
Sem uma inspeção, o comprador pode acabar comprando uma propriedade com problemas ocultos que podem ser caros para consertar no futuro e em casos extremos não será possível fazer seguro para o imóvel.
É possível contestar os resultados de uma avaliação ou inspeção?
Sim, os resultados podem ser contestados, mas é importante fornecer evidências ou razões válidas para a contestação.
O que acontece se a inspeção identificar problemas que o vendedor se recusa a consertar?
O comprador pode escolher desistir da compra, negociar um desconto ou assumir a responsabilidade pelos reparos após a compra.
Quão frequente é encontrar problemas durante uma inspeção residencial?
Depende do imóvel, mas é comum que inspeções identifiquem pelo menos pequenas questões, dada a variedade de itens que são verificados.
Qual é o próximo passo após receber os resultados da avaliação e inspeção?
Após receber os resultados, o comprador deve revisar as informações, discutir com seu corretor ou advogado imobiliário e decidir sobre os próximos passos, seja negociar com o vendedor ou seguir em frente com a compra. Sempre aconselho fazer um orçamento dos itens listados pelo inspetor assim fica mais facil tomar decisões de como seguir na transação imobiliária. É muito como nos relatórios de inspeção os itens serem destacados por severidade.
O avaliador e o inspetor residencial podem ser a mesma pessoa?
Geralmente, são profissionais diferentes, pois possuem funções e formações distintas. É recomendado que sejam contratados profissionais específicos para cada função.
Resumo
Enquanto a avaliação de imóveis determina o valor de mercado da propriedade, a inspeção de imóveis avalia sua condição e identifica possíveis problemas.
Ambas são essenciais ao comprar ou vender imóveis, garantindo que tanto compradores quanto vendedores estejam bem informados e protegidos. Se você está pensando em investir no mercado imobiliário da Flórida, seja para morar ou diversificar e dolarizar seu patrimônio, é fundamental compreender e valorizar esses dois processos.
Contar com profissionais experientes em cada etapa garante uma transação tranquila e bem-sucedida.
Ficou com dúvidas?
Agora que você entendeu que os indices de preços podem gerar alguma confusão quando não entendemos a sua natureza, podemos lhe ajudar a entender o comportamento do mercado imobiliário e assim passar a considerar investir em casas de férias em orlando. Para aproveitar todas as dicas que trouxemos para você e aprofundá-las ainda mais, você pode conversar diretamente com nossos agentes de relacionamento. Eles estão sempre dispostos a conversar com você para esclarecer dúvidas sobre investimentos na Flórida.
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