La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) publica todos los meses su informe sobre ventas de viviendas existentes. 

La información que contiene sobre los precios de la vivienda puede generar cierta confusión e incluso crear algunos titulares preocupantes. 

Esto se debe a que NAR presenta la mediana del precio de venta, mientras que otros índices de precios inmobiliarios registran los precios de venta de las propiedades que se han vendido más de una vez - esto es lo que llamamos 'precios de venta repetidos‘. 

La mayoría de estos índices de ventas repetidas muestran que los precios empiezan a revalorizarse de nuevo.

Sin embargo, los informes sobre precios medios que se están publicando pueden contar una historia diferente, aunque los datos sean los mismosY eso no debería ser un problema. Sólo tenemos que entender qué muestra cada índice y cómo explicarlo. 

He aquí por qué utilizar el precio medio de la vivienda como indicador de lo que está ocurriendo con el valor de la vivienda no es lo ideal en estos momentos.

El índice de precios de venta repetidos tiene la ventaja de seguir la evolución de los precios de propiedades concretas a lo largo del tiempo, lo que proporciona una visión más precisa de la revalorización de los inmuebles.

Sin embargo, el precio medio de venta está influido por la "composición" de las viviendas vendidas en un periodo determinado, lo que puede distorsionar la percepción de la tendencia de los precios de la vivienda.

Según el Centro de Estudios Inmobiliarios de la Universidad Estatal de Wichita:

"La mediana del precio de venta mide el 'medio' del precio de las viviendas vendidas, lo que significa que la mitad de las viviendas se vendieron por un precio más alto y la otra mitad por menos. Aunque es una buena medida del precio de venta típico, no es muy útil para medir la revalorización del precio de una vivienda, ya que se ve afectada por la 'composición' de las casas que se vendieron.

Por ejemplo, si recientemente se han vendido más casas de precio más bajo, el precio medio de venta bajaría (porque la casa "intermedia" es ahora una casa de precio más bajo), aunque el valor de cada casa individual esté aumentando."

La gente compra casas en función de los pagos mensuales de la hipotecay no el precio de la casa. En otras palabras, buscan casas que se ajusten a su presupuesto mensual. 

Cuando suben los tipos hipotecarios, necesitan comprar una casa más barata para mantener asequibles sus gastos mensuales. Ahora se venden más casas "menos carasEsto está provocando una caída del precio medio. Pero eso no significa que ninguna casa individual haya perdido valor.

Incluso la NAR, una organización que informa sobre los precios medios, reconoce que existen limitaciones en lo que este tipo de datos puede mostrar. 

NAR lo explica: 

"Los cambios en la composición de las ventas pueden distorsionar los datos del precio medio".

A modo de aclaración, he aquí una sencilla explicación del valor mediano:

  • Supongamos que tienes tres monedas en el bolsillo. Ordénalas en orden ascendente (de menor a mayor)..
  • Si tienes una moneda de cinco céntimos y dos de diez céntimos, el valor medio de las monedas (la del medio) que tienes en el bolsillo es de diez céntimos.
  • Si tienes dos monedas de cinco céntimos y una de diez céntimos, el valor medio de las monedas de tu bolsillo es ahora de cinco céntimos.
  • En ambos casos, una moneda de cinco céntimos sigue valiendo cinco céntimos y una moneda de diez céntimos sigue valiendo diez céntimos. El valor de cada moneda no ha cambiado.

Esa es la naturaleza del valor medio: se ve afectado por la composición de la muestra que estamos analizando y no representa necesariamente un cambio en el valor individual o el tamaño de los artículos de la muestra. Esto también se aplica al mercado inmobiliario: los precios medios de la vivienda pueden variar en función de la composición de las casas vendidasy no refleja necesariamente un cambio en el valor de las viviendas individuales.

Resumen

¿Alguna duda?

Ahora que ha comprendido que los índices de precios pueden ser confusos si no entiende su naturaleza, podemos ayudarle a entender el comportamiento del mercado inmobiliario y a plantearse invertir en casas de vacaciones en Orlando. Para aprovechar todos los consejos que le hemos dado y profundizar aún más, puede hablar directamente con nuestros agentes de relaciones. Siempre estarán encantados de hablar con usted para responder a cualquier pregunta que pueda tener sobre la inversión en Florida.

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