La corrección del mercado inmobiliario da un giro inesperado

La Reserva Federal tiene un sencillo manual para combatir la inflación. Dice así: seguir presionando al alza los tipos de interés hasta que se debilite el gasto de las empresas y los consumidores en toda la economía y retroceda la inflación

Históricamente hablando, el manual de lucha contra la inflación de la Fed siempre asesta un golpe especialmente duro al mercado inmobiliario estadounidense. Cuando se trata de transacciones inmobiliarias, los pagos mensuales lo son todo. Y cuando los tipos hipotecarios suben -lo que ocurre en cuanto la Reserva Federal persigue la inflación-, estos pagos aumentan para los nuevos prestatarios. Esto explica por qué que los tipos hipotecarios han subido esta primavera, el mercado inmobiliario ha entrado en una fase de enfriamiento.

Pero esta corrección de la vivienda puede perder un poco pronto.

La semana pasada, los tipos hipotecarios cayeron rápidamente. El martes, el tipo medio de las hipotecas fijas a 30 años se situó en el 5,05%, por debajo del junio, cuando los tipos hipotecarios alcanzaron un máximo del 6,28%. Estos tipos hipotecarios a la baja suponen un alivio inmediato a los compradores de vivienda que estaban en la esquina. Si un prestatario en Junio suscribió una hipoteca de $ 500.000 a un tipo de 6.28%, pagaría $ 3.088 mensualmente en concepto de principal e intereses. A un tipo de 5,05%Este pago sólo sería US$ 2.699. A lo largo del préstamo a 30 años, esto representa un ahorro de 140.000 US$.

¿Qué está ocurriendo? Como que los datos económicos debilitados lleganlos mercados financieros son precios de una recesión en 2023. Esto está presionando a la baja los tipos hipotecarios.

"El mercado de bonos está poniendo en precio una alta probabilidad de recesión el próximo año, y que la desaceleración llevará a la Fed a dar marcha atrás y recortar los tipos [de los fondos federales]".

dijo Mark Zandi, economista jefe de Moody's Analítica, Fortuna.

Aunque la Fed no fija directamente los tipos hipotecarios, sus políticas afectan al modo en que los mercados financieros precio tanto el rendimiento del Tesoro a 10 años tipos hipotecarios.

En previsión de un aumento del tipo de los Fondos Federales y de un endurecimiento monetario, los mercados financieros están elevando tanto el rendimiento del Tesoro a 10 años como los tipos hipotecarios.

En previsión de una reducción del tipo de los fondos federales y de la relajación monetaria, los mercados financieros fijan el precio tanto del rendimiento del Tesoro a 10 años como de los tipos hipotecarios. Esto último es lo que estamos viendo ahora en los mercados financieros.

"La conclusión es que la reciente bajada de los tipos hipotecarios ayudará en el margen, pero el mercado inmobiliario seguirá bajo presión con los tipos hipotecarios en 5% (menos ventas, ralentización del crecimiento del precio de la vivienda)."

escribió Bill McBride, autor del blog de economía Calculated Risk, en su boletín del martes.

¿Por qué? Incluso con la bajada de un punto porcentual de los tipos hipotecarios, la asequibilidad de la vivienda sigue siendo históricamente baja.

"Si incluimos el aumento del precio de la vivienda, los pagos aumentan más de 50% año tras año por la misma casa", escribe McBride.

Hay otra razón por la que los alcistas inmobiliarios no deberían confiarse demasiado: si los temores de recesión -que están ayudando a bajar los tipos hipotecarios- son ciertos, esto provocaría un mayor debilitamiento del sector. Si alguien tiene miedo de perder su empleo, no entrará en el mercado inmobiliario.

"Aunque unos tipos más bajos en sí mismos son positivos para el mercado inmobiliario, no ocurre lo mismo cuando van acompañados de una recesión y un rápido aumento del desempleo".

Zandi dijo Fortuna.

El pago mensual de capital e intereses de una nueva hipoteca de $ 500.000

El tipo medio de las hipotecas fijas a 30 años bajó de 6,28% a 5,05% en los dos últimos meses

¿Hacia dónde irán los tipos hipotecarios?

Investigadores de Bank of America creen que existe la posibilidad de que el rendimiento del Tesoro a 10 años baje del 2,7 al 2,0% en los próximos 12 meses.

Esto podría hacer que los tipos hipotecarios bajaran a entre 4% y 4,5%(La trayectoria de los tipos hipotecarios está estrechamente correlacionada con la del rendimiento del Tesoro a 10 años).

Pero hay un gran comodín: la Reserva Federal.

La Reserva Federal quiere frenar el mercado inmobiliario. O pandemia inmobiliaria boom que los precios de la vivienda han subido 42% e la construcción de viviendas alcanza su nivel más alto en 16 años- es uno de los motores de la inflación desorbitada. La reducción de las ventas de viviendas y el descenso de su construcción deberían aliviar la oferta de viviendas en Estados Unidos. Ya lo estamos viendo: los ajustes de los precios de la vivienda se están traduciendo en una menor demanda de todo, desde madera armarios y ventanas.

Pero si los tipos hipotecarios bajan demasiado rápido, un mercado inmobiliario en recuperación podría interponerse en la lucha de la Reserva Federal contra la inflación. Si eso ocurre, la Fed tiene "potencia de fuego" monetaria más que suficiente para volver a presionar los tipos hipotecarios.

"Que técnicamente estemos o no en recesión no cambia mi análisis. Me centro en los datos de inflación... Y hasta ahora, la inflación sigue sorprendiéndonos al alza".

dijo Neel Kashkari, presidente del Banco de la Reserva Federal de Minneapolis, el domingo en la CBS.

"Estamos comprometidos a reducir la inflación. Y vamos a hacer lo necesario".

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