A Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) divulga todos os meses seu Relatório de Vendas de Casas Existentes. 

As informações nele contidas sobre os preços das casas podem gerar alguma confusão e até criar algumas manchetes preocupantes. 

Isso ocorre porque a NAR apresenta o preço de venda mediano, enquanto outros índices de preços imobiliários registram os preços de vendas de imóveis que foram vendidos mais de uma vez – isso é o que chamamos de ‘preços de vendas repetidas‘. 

A maioria desses índices de vendas repetidas mostram que os preços estão começando a se valorizar novamente.

No entanto, os relatórios de preços medianos que estão sendo divulgados podem contar uma história diferente, mesmo os dados sendo os mesmos, e isso não deveria ser um problema. Apenas precisamos entender o que cada indice demonstra e sabermos como explica-los. 

Aqui está o motivo pelo qual usar o preço mediano das casas como um indicador do que está acontecendo com os valores das casas não é o ideal no momento.

O índice de preços de vendas repetidas tem a vantagem de rastrear as alterações de preço de propriedades específicas ao longo do tempo, o que proporciona uma visão mais precisa da valorização do imóvel.

No entanto, o preço mediano de venda é influenciado pela ‘composição’ das casas vendidas em um determinado período, o que pode distorcer a percepção da tendência de valorização das casas

De acordo com o Centro de Estudos Imobiliários da Universidade Estadual de Wichita:

“O preço mediano de venda mede o ‘meio’ do preço das casas vendidas, o que significa que metade das casas foi vendida por um preço mais alto e a outra metade por menos. Embora essa seja uma boa medida do preço de venda típico, não é muito útil para medir a valorização do preço de uma casa, pois é afetada pela ‘composição’ das casas que foram vendidas.

Por exemplo, se mais casas de menor preço foram vendidas recentemente, o preço mediano de venda cairia (porque a casa ‘do meio’ é agora uma casa de preço mais baixo), mesmo que o valor de cada casa individual esteja aumentando.”

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As pessoas compram casas baseadas no pagamento mensal da hipoteca, e não no preço da casa. Em outras palavras, elas buscam casas que caibam em seu orçamento mensal. 

Quando as taxas de hipotecas aumentam, elas precisam comprar uma casa mais barata para manter a despesa mensal acessível. Mais casas ‘menos caras’ estão sendo vendidas agora, o que está fazendo o preço mediano cair. Mas isso não significa que qualquer casa individual perdeu valor.

Mesmo a NAR, uma organização que relata sobre preços medianos, reconhece que há limitações para o que esse tipo de dado pode mostrar. 

A NAR explica: 

“Mudanças na composição das vendas podem distorcer os dados do preço mediano.”

Para esclarecimento, aqui está uma explicação simples do valor mediano:

  • Suponha que você tenha três moedas no bolso. Ordene-as em valor crescente (do menor para o maior)..
  • Se você tem uma moeda de cinco centavos e duas de dez centavos, o valor mediano das moedas (a do meio) no seu bolso é de dez centavos.
  • Se você tem duas moedas de cinco centavos e uma de dez centavos, o valor mediano das moedas no seu bolso é agora de cinco centavos.
  • Em ambos os casos, uma moeda de cinco centavos ainda vale cinco centavos e uma de dez centavos ainda vale dez centavos. O valor de cada moeda não mudou.

Essa é a natureza do valor mediano – ele é impactado pela composição da amostra que estamos analisando, e não representa necessariamente uma mudança no valor ou tamanho individual dos itens na amostra. Isso também se aplica ao mercado imobiliário: a mediana dos preços das casas pode mudar com base na composição das casas vendidas, e não necessariamente reflete uma mudança no valor das casas individuais.

Resumen

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¿Alguna duda?

Ahora que ha comprendido que los índices de precios pueden ser confusos si no entiende su naturaleza, podemos ayudarle a entender el comportamiento del mercado inmobiliario y a plantearse invertir en casas de vacaciones en Orlando. Para aprovechar todos los consejos que le hemos dado y profundizar aún más, puede hablar directamente con nuestros agentes de relaciones. Siempre estarán encantados de hablar con usted para responder a cualquier pregunta que pueda tener sobre la inversión en Florida.

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