Voce já se perguntou porque a cada ano que passa, os preços de produtos e serviços geralmente aumentam? Isso pode ser explicado pelos efeitos da inflação.
A inflação é basicamente uma métrica usada para medir o quanto o preço médio de um conjunto de produtos e serviços aumentou durante um certo periodo de tempo. Então, basicamente, o seu aumento representa uma redução no poder de compra do consumidor.
Em outras palavras, por causa do jeito que a inflação funciona, $100 hoje não é a mesma coisa que $100 de dez anos atrás. Isso é facil de perceber quando olhamos para os preços dos produtos do nosso dia a dia durante aqueles anos.
Um exemplo seriam os próprios parques da Disney, em Orlando, na Flórida, onde um ingresso custava $46 em 2000, e hoje já custa mais de $125. Deste modo, o dinheiro que fica guardado no Banco ou embaixo do colchão tem o seu valor diminuído a cada ano que passa.
Quando o assunto é se proteger contra a inflação, os investimentos não são avaliados da mesma forma. Embora certos investimentos possam parecer promissores, a realidade é bem diferente quando a inflação é levada em consideração e o que você pensou que geraria lucro pode até acabar gerando prejuízo.
Neste entendimento, o gráfico abaixo compara o CDI (Certificado de Depósito Interbancário) com o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) no período de 1999 até 2017. Se você investiu no CDI durante aquele período você teve ganhos acima da inflação.
Porém, a inflação muitas vezes terá corroído boa parte dos seus ganhos. Se olharmos o ano de 2013 por exemplo, o CDI rendeu 8.06% e a inflação medida pelo IPCA foi de 5.91%. Portanto, o seu retorno real neste ano teria sido somente de 2.15%.
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Um dos principais ativos que são considerados como ótimos “hedges” contra a inflação são os imóveis. No mundo do mercado financeiro o termo “hedge” é usado para se referir a proteção, sendo muitas vezes um investimento que serve para compensar potenciais perdas.
Um ativo é considerado um hedge contra a inflação se ele fornece um certo grau de proteção contra um aumento no nível geral de preços de bens e serviços em uma economia durante um período de tempo. É por esse motivo que investir em imóveis é considerado um hedge contra a inflação, já que os valores das casas e aluguéis normalmente aumentam durante períodos inflacionários.
Se olharmos para os EUA, veremos como os preços dos imóveis se comportaram nos últimos anos, em comparação com a inflação, pois vamos conseguir ver o efeito do hedge que mencionamos acima.
O gráfico abaixo mostra uma comparação da valorização das casas nos EUA (em vermelho) com a taxa de inflação (em cinza) durante o período de 1965 a 2016. Observando esse gráfico podemos ver a proteção que os investimentos em imóveis nos EUA proporcionaram, durante aquele período.
Durante os anos, vários estudos foram feitos com o objetivo de realmente observar o potencial do setor imobiliário como um hedge contra a inflação. Um estudo feito por Markus Demary e Michel Voigtländer chamado “The Inflation Hedging Properties of Real Estate: A Comparison Between Direct Investments And Equity Returns” se propôs analisar as propriedades de real estate como um hedge contra a inflação.
Eles fizeram uma análise de regressão, onde dividiram real estate em três tipos: residencial, varejo e escritório. E com isso, chegaram à conclusão de que um investimento direto em propriedade residencial é o que oferece a maior proteção contra a inflação.
Eles acreditam que o motivo disso é pelo fato de os donos de casas residenciais terem poder de mercado, e portanto, possam facilmente otimizar os pagamentos de aluguel.
Além deste, muitos outros estudos já foram feitos para testar essa hipótese. Por exemplo, os imóveis residenciais e comerciais tiveram um desempenho favorável como propriedades de proteção contra inflação nas economias desenvolvidas, como os EUA (Ex.: in Fama & Schwert, 1977; Peyton, 2011) e em economias em desenvolvimento como a Nigéria (Ex.: Bello, 2005, Ogunba Obiyomi & Dugeri, 2013).
Da mesma forma, o setor imobiliário foi visto como um bom hedge na Austrialia (Leung, 2010) e na Coréia (Park & Bangs, 2012).
Além de ser um hedge contra a inflação, as características fundamentais de investimento imobiliário incluem altos rendimentos em caixa e baixas correlações com ações e títulos. Os principais argumentos para incluir imóveis incluem o seguinte: portfólio de mercado, diversificação, alto rendimento, desempenho de longo prazo atrativo e potencial cobertura de inflação.
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