INVISTA DA FORMA CERTA
Uma dúvida frequente de quem deseja investir em uma Vacation Home, é quanto este investimento pode lhe trazer ao longo dos anos.
Nesta publicação iremos lhe ensinar de forma clara como fazer este cálculo, baseado em nossas experiências com a administração dos imóveis de nossos clientes.
Montamos uma calculadora de rentabilidade de Vacation Home que você poderá fazer simulações e ter uma ideia de quanto lucrar.
Mas antes queremos explicar detalhadamente o que compõe esta calculadora.
Você sabia que Orlando é a cidade mais visitada dos Estados Unidos e a 8ª cidade mais visitada do planeta?
CONHECIMENTO PARA QUEM JÁ INVESTIU E PARA QUEM IRÁ INVESTIR
Existem duas situações que esta publicação será extremamente útil como fonte de conhecimento para tomada de decisões:
A primeira é se você já possui um imóvel de Vacation Home e pretende compreender (baseado em números reais), se está no caminho certo, observando o histórico de rentabilidade do seu imóvel. Para você sugerimos também a leitura do nosso post X Maneiras de aumentar a taxa de ocupação do seu imóvel.
A Segunda é se você ainda esta se decidindo pelo investimento em Vacation Home e em busca de mais informações afim de tomar a decisão mais assertiva.Sugerimos também a leitura do nosso post Como Comprar uma casa na Flórida.
Montamos uma calculadora de rentabilidade de Vacation Home que você poderá fazer simulações e ter uma ideia de quanto lucrar.
Mas antes queremos explicar detalhadamente o que compõe esta calculadora.
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Ponto de partida, taxa de ocupação do imóvel
1Alguns fatores muito importantes sobre sua Vacation Home, servirão de parâmetro e coeficiente para calcular a rentabilidade que seu imóvel pode lhe trazer.
A taxa de ocupação do imóvel, é de suma importância, e um dos principais fatores que compõe a rentabilidade de seu investimento, mas não é o único, afinal não adianta você ter o imóvel sempre locado, porém mal administrado gerando despesas desnecessárias, e reduzindo assim sua margem de lucro.
Desta forma, a primeira informação muito relevante que compartilhamos com você, é que a taxa média anual de ocupação de um imóvel de Vacation Home é de 67% a 80%, conforme os imóveis que administramos de nossos clientes.
Então guarde estes números que o usaremos mais à frente.
A definição do preço da diária do imóvel, é outro fator muito importante a ser levado em consideração, principalmente se você ainda esta em fase de decisão sobre qual investimento deseja realizar.
Visto que o preço da diária do imóvel pode variar dependendo da região, estado do imóvel, decoração , fotos, itens de conveniência da área, proximidade com as principais atrações, etc…
Outro ponto importante, é que o preço da diária varia de acordo com o periodo do ano (periodo de férias, verão, inverno, etc…). Para os cálculos que demonstraremos a seguir estamos utilizando a media com base em 12 meses.
Desta forma, já temos o segundo indicador que irá compor nosso estudo de rentabilidade.Será o preço da diária, e irá depender do tipo de imóvel a ser locado.
COMO PRECIFICAR A DIÁRIA DE UMA VACATION HOME
O preço da diária do imóvel pode ter impacto direto na rentabilidade do investimento que você ira realizar ou já realizou. Podemos fazer uma avalição do seu imóvel, ou do imóvel que você tem em mente para dar a estimativa adequada desta precificação.
Sendo bastante simplista e utilizando apenas as informações fornecidas até aqui, já podemos fazer um pequeno cálculo, considerando um ano cheio:
Receita Bruta = (Taxa de ocupação * 365) * Valor da diária.
Supondo que nossa Taxa de ocupação anual seja de 80%, então isso significa que o imóvel estaria ocupado durante 292 dias do ano e 73 dias ficaria completamente vazio.
Se o Preço médio anual da diária for de USD 250.00, então temos:
RECEITA BRUTA à 292 dias x USD 250.00 = USD 73,000.00.
Estes coeficientes são nosso ponto de partida, mas calma, outros coeficientes deverão compor nossa grade de rentabilidade.
Quais custos compõe nossa grade de Rentabilidade?
2 Após compreender a primeira etapa do nosso calculo de rentabilidade (Taxa de ocupação e preço da diária), o próximo passo é conhecer quais são os custos envolvidos na locação e administração de um imóvel.
O primeiro investimento envolvido, é o comissionamento da administradora que cuidara do seu imóvel, para mantê-lo em pleno funcionamento e dar toda assessoria necessária para você e seus hospedes.
A taxa de comissionamento da administradora, é de 20% sobre o valor de receita bruta do imóvel.
Desta forma, seguindo a RECEITA BRUTA ANUAL que encontramos acima (USD 73,000.00), 20% desta receita serão para pagamentos da administradora, ou seja, USD 14,600.00 anualmente de comissionamento.
Neste ponto surgem duas dúvidas muito comuns: Qual a função da administradora? E porque devo pagar o comissionamento?
Sendo assim, listamos abaixo algumas das responsabilidades da Administradora do imóvel:
- Ter o conhecimento, ferramentas e recursos para disponibilizar / ofertar o máximo possível a locação do imóvel nos principais portais de busca, como Booking.com, Decolar.com, CVC, Viajar.net, etc…
- Administrar os gateways de recebimentos (PayPal, Visa, MasterCard, etc…) e proceder com os repasses e pagamentos ao proprietário.
- Ser o ponto de contato para seus hospedes.
- Manter a limpeza do imóvel durante e pós estadia de seus hospedes.
- Acompanhar e sinalizar as possíveis manutenções preventivas e/ou periódicas do imóvel.
Existem muitas outras funções realizadas pela Administradora do imóvel, mas que fogem do contexto desta postagem.
Porém para que você fique por dentro de tudo, listamos no post X Maneiras de aumentar a taxa de ocupação do seu imóvel, exatamente como funciona.
Lucre com sua Casa de Férias
7 Maneiras de ter rentabilidade no seu imóvel de Vacation Home.
Taxas e Manutenções
3 Algumas outras taxas e manutenções, também formam a composição de nossa rentabilidade.
São elas:
- HOA à (Taxa de Associação de Proprietários) Custa em média USD 350.00 / mês.
- Taxa de Administração da propriedade USD 150.00 / mês.
- Manutenção da Piscina (caso haja) USD 100.00 / mês.
- Luz / Água / Gás USD 280.00 / mês.
- TV / Internet / Fone USD 74.00 / mês.
- Manutenções gerais à USD 125.00 / mês.
Total –> USD 1,079.00 / mês ou USD 12,948.00 por ano.
Retomando nossos cálculos iniciais, nós tínhamos:
RECEITA BRUTA = USD 73,000.00
COMISSIONAMENTO ADMINISTRADORA 20% DA RECEITA BRUTA = USD 14,600.00 / ANO.
DESPESAS ESTIMADAS = 12,948.00 + 14,600.00 = USD 27,548.00
ESTIMATIVA DE LUCRO LIQUIDO ANUAL –> 73,000.00 – 27,548.00 = USD 45,452.00.
Lembrando que seu lucro líquido esta dolarizado.
Agora converta este mesmo lucro para Reais e veja a renda adicional que seu investimento esta lhe proporcionando.
Gostou do resultado? O conceito é simples, você está investindo seu patrimônio na moeda mais forte e estável do planeta!
Mas não para por ai… Você pode financiar o imóvel, e ter a possibilidade de pagar a prestação com o lucro da própria locação, ter um imóvel para passar as férias com sua família sem despesa de hospedagem, e ainda pode sobrar. Conforme detalhamos a seguir.
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Possibilidade de pagar o financiamento de sua Vacation Home com a receita da própria locação
4 Conforme citamos anteriormente, você pode ter a possibilidade de pagar o financiamento do imóvel com a própria receita advinda de locação que ele gerar, obter lucro, e ainda ter uma casa para passar as férias com sua família, sem custo de hospedagem.
Como explicamos no post Como Comprar uma casa na Florida, é possível financiar um imóvel nos Estados Unidos, mesmo sendo estrangeiro, que aliás foram responsáveis por 22% de todas as compras nos Estados Unidos, com faturamento de 153 Bilhões de dólares em mais de 284 mil casas.
A taxa de juros é baixa, comparada com o Brasil, média de 5,5% ao ano.
Hoje, em 2018, para financiar um imóvel de aproximadamente 500 mil dólares por exemplo, são necessários apenas 30% de entrada, e o financiamento pode ser feito em até 30 anos, o que daria em média uma prestação de USD 2,600.00 já incluindo todas as taxas.
Se mensalizarmos a estimativa de receita liquida que obtemos no exercício anterior (USD 45,452.00), o valor mensal liquido estimado, é de USD 3,787.00.
Desta forma, o próprio rendimento com a locação do imóvel pode pagar a prestação do financiamento, sobrando ainda o saldo de USD 1,187.00 por mês ou USD 14,244.00 por ano livre em seu bolso.
Lembrando do ponto principal, você terá patrimônio em dólares.
Em resumo, saber como obter a melhor rentabilidade com a locação do imóvel é o melhor caminho para fazer um investimento seguro e principalmente dolarizar seu patrimonio.
Calculadora de rentabilidade
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O cenário acima, foi calculado com a taxa de ocupação do imóvel em 80%, que é um cenário otimista.
Fazendo a mesma simulação com o pior cenário de taxa de ocupação 67%, ou seja, sua casa ficando vaga 120 dias ou 4 meses (o que é incomum), o resultado que obtemos foi:
RECEITA BRUTA à 244 dias locadas x 250.00 preço da diária = USD 61,000.00
COMISSIONAMENTO ADMINISTRADORA –> 20% DA RECEITA BRUTA = USD 12,200.00 / ANO.
DEMAIS DESPESAS = USD 12,948.00 / ANO.
DESPESAS ESTIMADAS = USD 25,148.000 / ANO
LUCRO LIQUIDO ESTIMADO –> USD 61,000.00 – 25,148.00 = USD 35,852.00 / ANO OU 2.987,00 / MÊS.
Ou seja, você ainda tem a possiblidade de pagar pelo financiamento e pode ficar com o saldo do imóvel, além de poder passear com sua família sem custos de hospedagem.
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