El pasado mes de marzo, muchos implicados en el sector de la vivienda residencial temían que el mercado se viera aplastado por la presión de una pandemia única en la vida. En lugar de ello, el l mercado inmobiliario vivió uno de los mejores años de su historia. Las ventas y los precios de la vivienda han aumentado sustancialmente en comparación con el año anterior. 2020 fue tan fuerte que muchos temen ahora que la exuberancia del mercado sea un reflejo del último boom inmobiliario y, en consecuencia, nos dirijamos ahora hacia otro desplome.
Sin embargo, hay muchas razones por las que este mercado inmobiliario no se parece en nada al de 2008. He aquí seis imágenes para mostrar las diferencias relevantes entre la crisis inmobiliaria de 2008 y la actual.
1. Las normas de financiación no tienen rival.
Durante el burbuja inmobiliariaera difícil no conseguir una hipoteca. Hoy es difícil reunir los requisitos. Recientemente, el Instituto Urbano ha publicado su último Índice de disponibilidad de crédito a la vivienda (IRAS), que
"mide el porcentaje de préstamos para la compra de viviendas ocupadas por sus propietarios que tienen probabilidades de impago, es decir, que no se han pagado más de 90 días después de la fecha de vencimiento Un HCAI más bajo indica que los prestamistas no están dispuestos a tolerar los impagos y están imponiendo normas crediticias más estrictas, lo que dificulta la obtención de un préstamo. Un HCAI más alto indica que los prestamistas están dispuestos a tolerar los impagos y están asumiendo más riesgos, lo que facilita la obtención de un préstamo."
Los índices muestran que los prestamistas se sentían cómodos con el alto nivel de riesgo que estaban asumiendo durante el boom inmobiliario de 2004-2006. También se reveló que ,el HCAI, ha bajado un 5%, su nivel más bajo desde la introducción del índice. Así lo explica el informe:
"Sigue habiendo un margen significativo para ampliar con seguridad el volumen de crédito. Si el riesgo de impago actual se duplicara en todos los canales, el riesgo seguiría estando muy por debajo del estándar anterior a la crisis del 12,5% de 2001 a 2003 para todo el mercado hipotecario."
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2. Los precios no suben descontroladamente.
A continuación figura un gráfico que muestra el crecimiento anual de los precios de la vivienda en los últimos cuatro años, en comparación con los cuatro años anteriores al punto álgido de la burbuja inmobiliaria. Aunque la revalorización de los precios ha sido bastante fuerte el año pasadoNo es ni de lejos la subida de precios que precedió al crack.
Hay una gran diferencia entre estos dos periodos de tiempo. La revalorización normal es de 3,8%. Así que, aunque la revalorización actual es superior a la normal histórica, desde luego no se está acelerando descontroladamente como a principios de la década de 2000.
3. No nos quedan casas en el mercado. Tenemos una gran escasez.
El stock de meses necesario para sostener un mercado inmobiliario normal es de aproximadamente seis meses. Todo lo que vaya más allá es una sobreabundancia y provocar una depreciación de los precios. Todo lo que no sea eso es una falta y dará lugar a una valorización continua. Como muestra el siguiente gráfico, en 2007 había muchas casas en venta y esto hizo que los precios cayeran en picado. Hoy, hay escasez de stockEsto está provocando una aceleración del valor de la vivienda.
4. La velocidad de las nuevas construcciones no compensa la diferencia de existencias necesarias.
Algunos podrían pensar que las nuevas construcciones están llenando el vacío. Sin embargo, si comparamos la situación actual con el periodo anterior a la crisis inmobiliaria, veremos que entonces la sobreabundancia de viviendas de nueva construcción era un gran problema, pero ahora no.
5. Las viviendas no son demasiado caras.
La fórmula de accesibilidad tiene tres componentes: el precio de la vivienda, los salarios percibidos por el comprador y el tipo hipotecario disponible en ese momento. Hace quince años, los precios eran altos, los salarios bajos y los tipos hipotecarios superiores a 6%. Hoy, los precios siguen siendo altos. Sin embargo, los salarios han subido y el tipo hipotecario ronda los 3%. Esto significa que el propietario medio de una vivienda destina menos parte de sus ingresos mensuales al pago de la hipoteca que entonces. He aquí un gráfico que muestra esa diferencia:
Como Mark Fleming, economista jefe para la En primer lugarestadounidense, explica:
"Unos tipos de interés hipotecarios más bajos y unos ingresos más elevados se corresponden con unos precios de la vivienda más altos, ya que los compradores pueden permitirse pedir un préstamo y comprar más. Si las casas se valoran correctamente, el poder adquisitivo de la vivienda debería igualar o superar el precio medio de venta de una casa. Si nos remontamos a los años de la burbuja inmobiliaria, los precios de la vivienda superaban el poder adquisitivo de una casa en 2006, pero hoy el poder adquisitivo de una casa es casi el doble del precio medio de venta nacional".
6. Las personas son ricas en patrimonio neto, no están agotadas.
En el periodo previo a la burbuja inmobiliaria, los propietarios utilizaban sus casas como cajeros automáticos personales. Muchos eliminado de su patrimonio tan pronto como se acumuló y han aprendido la lección de forma bastante dolorosa. Los precios han subido mucho en los últimos años, lo que ha llevado a que más de 50% de las viviendas del país tengan más de 50% de patrimonio neto, y los propietarios no lo han aprovechado como la última vez. He aquí una tabla comparativa de las retiradas de capital en los últimos tres años en comparación con 2005, 2006 y 2007. Los propietarios han retirado casi $ 500.000 millones de dólares menos que antes:
Durante la crisis, el valor de las casas empezó a caer y los vendedores se encontraron en una situación de patrimonio negativo (cuando el valor de la hipoteca que debían era superior al valor de la casa). Algunos decidieron abandonar sus casas, lo que provocó una oleada de anuncios de propiedades en dificultades. (ejecuciones hipotecarias y ventas al descubierto), que se vendieron con enormes descuentos, reduciendo así el valor de otras viviendas de la zona. La casa media vale ahora más de $ 190.000, eso no ocurrirá hoy.
RESUMEN
¿Alguna duda?
Ahora que ya conoce un poco mejor las diferencias entre el momento actual y la crisis inmobiliaria de 2008, estamos aquí para ayudarle a comprender el comportamiento del mercado inmobiliario y a plantearse la posibilidad de invertir en casas de vacaciones en Orlando. Para aprovechar todos los consejos que te hemos dado y profundizar aún más, puedes hablar directamente con nuestros agentes de relaciones. Siempre estarán encantados de hablar con usted para responder a cualquier pregunta que pueda tener sobre la inversión en Florida.
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