Cómo calcular la rentabilidad de una casa de vacaciones

Una duda frecuente para quienes desean invertir en un Casa de vacacioneses lo mucho que puede aportar esta inversión a lo largo de los años.

En esta publicación le enseñaremos de forma clara cómo hacer este cálculo, basándonos en nuestras experiencias con el administración de la propiedad de nuestros clientes.

Hemos creado un Calculadora de rentabilidad de la vivienda vacacional para que puedas hacer simulaciones y hacerte una idea de los beneficios que puedes obtener.

Pero primero queremos explicar en detalle lo que compone esta calculadora.

CONOCIMIENTO PARA LOS QUE YA HAN INVERTIDO Y PARA LOS QUE VAN A INVERTIR

Hay dos situaciones en las que esta publicación será extremadamente útil como fuente de conocimiento para la toma de decisiones:

La primera es si usted ya es dueño de una propiedad de Casa de Vacaciones y quiere entender (basado en números reales), si está en el camino correcto mirando el historial de rentabilidad de su propiedad. También le sugerimos que lea nuestro post X Formas de aumentar la tasa de ocupación de su propiedad.

La segunda es si todavía está decidiendo sobre Inversión en casas de vacaciones y en busca de más información para tomar la decisión más asertiva, también le sugerimos que lea nuestro post Cómo comprar una casa en Florida.

Hemos creado un Calculadora de rentabilidad de la vivienda vacacional para que puedas hacer simulaciones y hacerte una idea de los beneficios que puedes obtener.

Pero primero queremos explicar en detalle lo que compone esta calculadora.

Punto de partida, tasa de ocupación de la propiedad

1Algunos factores muy importantes sobre su Casa de vacacionesle servirá de parámetro y coeficiente para calcular la rentabilidad que le puede aportar su inmueble.

A índice de ocupación de la propiedades de suma importancia, y uno de los principales factores que conforman la retorno de la inversiónPero no es el único, al fin y al cabo no tiene sentido tener el inmueble siempre alquilado, pero mal gestionado, generando gastos innecesarios, y reduciendo su margen de beneficio.

Así, la primera información muy relevante que compartimos con ustedes, es que el La tasa de ocupación media anual de una vivienda vacacional es de 67% a 80%según las propiedades que gestionamos para nuestros clientes.

Así que guarda estos números ya que los usaremos más tarde.

La definición del precio diario de la propiedad, es otro factor muy importante a tener en cuenta, especialmente si aún está en proceso de decidir qué inversión desea realizar.

Ya que el precio diario de la propiedad puede variar dependiendo de la región, el estado de la propiedad, la decoración, las fotos, los elementos de conveniencia de la zona, la proximidad a las principales atracciones, etc.

Otro punto importante es que el precio de la tarifa diaria varía según el periodo del año (periodo de vacaciones, verano, invierno, etc...). Para los cálculos que demostraremos a continuación, utilizamos la media basada en 12 meses.

Así, ya tenemos el segundo indicador que conformará nuestro estudio de rentabilidad.Será el precio por día, y dependerá del tipo de propiedad que se alquile.

Siendo bastante simplistas y utilizando sólo la información proporcionada hasta ahora, ya podemos hacer un pequeño cálculo, considerando un año completo:

Ingresos brutos = (Tasa de ocupación * 365) * Tarifa diaria.

Suponiendo que nuestro Tasa de ocupación anual es 80%, esto significa que la propiedad estaría ocupada durante 292 días del año y 73 días estarían completamente vacíos.

Si la tarifa media diaria anual es de 250,00 USD, entonces tenemos:

INGRESOS BRUTOS a 292 días x 250,00 USD = 73.000,00 USD.

Estos coeficientes son nuestro punto de partida, pero tranquilamente, otros coeficientes deberían componer nuestra parrilla de rentabilidad.

¿Qué costes componen nuestra parrilla de rentabilidad?

2 Después de entender la primera etapa de nuestro cálculo de rentabilidad (Índice de ocupación y tarifa diaria), el siguiente paso es saber qué costes conlleva el alquiler y la gestión de un inmueble.

La primera inversión que se realiza es la contratación del administrador de fincas, que se encargará de su propiedad, de mantenerla en buen estado y de asesorarle a usted y a sus invitados.

A tasa de puesta en marcha del administrador, es 20% sobre el valor de los ingresos brutos de la propiedad.

Así, tras la INGRESOS BRUTOS ANUALES que encontramos arriba (73.000,00 USD), 20% de estos ingresos serán para pagos de administradores, es decir, 14.600,00 USD anuales en concepto de comisión.

En este punto surgen dos preguntas muy comunes: ¿Cuál es el papel del administrador? ¿Y por qué debería pagar comisiones?

Por ello, a continuación enumeramos algunas de las responsabilidades del administrador de fincas:

• Disponer de los conocimientos, las herramientas y los recursos para poner a disposición/ofrecer en la medida de lo posible el alquiler del inmueble en los principales portales de búsqueda, tales como Booking.com, Decolar.com, CVC, Viajar.net, etc.

• Gestionar las pasarelas de cobro (PayPal, Visa, MasterCard, etc...) y proceder a los préstamos y pagos al propietario.

• Ser el punto de contacto para sus invitados.

• Mantener la limpieza de la propiedad durante y después de la estancia de sus huéspedes.

• Seguimiento y señalización de posibles mantenimientos preventivos y/o periódicos del inmueble.

Hay muchas otras funciones que realiza el Administrador de fincaspero que están fuera del contexto de este post.

Sin embargo, para que esté al tanto de todo, hemos enumerado en el post X Formas de aumentar la tasa de ocupación de su propiedad, exactamente cómo funciona.

Tasas y mantenimiento

3 Algunas otras tasas y el mantenimiento también conforman nuestra rentabilidad.

Lo son:

• HOA à (Cuota de la Asociación de Propietarios) Costos en promedio 350,00 DÓLARES / mes.
• Cuota de gestión de la propiedad 150,00 DÓLARES / mes.
• Mantenimiento de la piscina (si lo hay) 100,00 DÓLARES / mes.
• Luz / Agua / Gas 280,00 DÓLARES / mes.
• TV / Internet / Teléfono 74,00 DÓLARES / mes.
• Mantenimiento general a 125,00 DÓLARES / mes.

Total -> 1.079,00 USD / mes o 12.948,00 USD al año.

Retomando nuestros cálculos iniciales, teníamos:

INGRESOS BRUTOS = USD 73.000,00

COMISIÓN ADMINISTRACIÓN 20% DE INGRESOS BRUTOS = USD 14.600,00 / AÑO.

GASTO ESTIMADO = 12.948,00 + 14.600,00 = 27.548,00 USD

ESTIMACIÓN DEL BENEFICIO NETO ANUAL -> -> BENEFICIO NETO ANUAL DEL AÑO 73,000.00 - 27,548.00 = 45.452,00 USD.

Recordando que su El beneficio neto está dolarizado.

Ahora convertir este mismo beneficio en Reales y vea los ingresos adicionales que le proporciona su inversión.

Pero la cosa no acaba ahí... Puede financiar la propiedady poder pagar la cuota con el beneficio del alquiler propiotener una propiedad para pasar las vacaciones con su familia sin gastos de alojamiento, y aún le puede sobrar dinero. Como detallamos a continuación.

Posibilidad de pagar la financiación de su Casa de Vacaciones con los ingresos del alquiler

4 Como se ha mencionado anteriormente, puede tener la posibilidad de pagar la financiación del inmueble con los ingresos por alquiler que generaTendrás una casa para pasar las vacaciones con tu familia, sin gastos de alojamiento.

Como explicamos en el post Cómo comprar una casa en Florida, es posible financiar una propiedad en los Estados Unidos, incluso si usted es un extranjero, que de hecho fueron responsables de 22% de todas las compras en Estados Unidos, con un volumen de negocio de 153 mil millones de dólares en más de 284.000 hogares.

El tipo de interés es bajo, comparado con el de Brasil, con una media de 5,5% al año.

Hoy, en 2018, para para financiar una propiedad de aproximadamente 500 mil dólares, por ejemplo, sólo se necesitan 30% de cuota inicial, y la financiación puede hacerse hasta en 30 años, lo que daría una cuota media de 2.600 DÓLARES ya con todos los impuestos incluidos.

Si medimos los ingresos netos estimados que obtenemos en el año anterior (45.452,00 DÓLARES), el valor mensual neto estimado es 3.787,00 DÓLARES.

De esta manera, sus propios ingresos por alquiler pueden pagar la cuota de la hipoteca, dejando el saldo de 1.187,00 USD al mes o 14.244,00 USD al año libre en su bolsillo.

Recordando el punto principal, tendrás un patrimonio en dólares.

En resumen, saber cómo obtener la mejor rentabilidad del alquiler de un inmueble es la mejor manera de realizar una inversión segura y sobre todo dolarizar sus activos.

El escenario anterior, se calculó con la tasa de ocupación del inmueble en 80%, que es un escenario optimista.

Haciendo la misma simulación con el peor escenario de tasa de ocupación 67%, es decir, que su casa permanezca vacía 120 días o 4 meses (lo cual es inusual), el resultado que obtuvimos fue:

INGRESOS BRUTOS a 244 días alquilados x 250,00 de tarifa diaria = 61.000,00 DÓLARES

ADMINISTRACIÓN DE COMISIONES -> 20% DE INGRESOS BRUTOS = 12.200,00 DÓLARES / AÑO.

OTROS GASTOS = 12.948,00 DÓLARES / AÑO.

GASTO ESTIMADO = USD 25,148.000 / AÑO

BENEFICIO NETO ESTIMADO -> USD 61.000,00 - 25.148,00 = USD 35.852,00 / AÑO O 2.987,00 / MES.

Es decir, sigue teniendo la posibilidad de pagar la financiación y puede quedarse con el saldo de la vivienda, además de poder salir con su familia sin gastos de alojamiento.

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