La propiedad de una vivienda es un elemento importante para alcanzar el sueño americano. Un reciente informe del Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) descubrió que más 86% de los compradores están de acuerdo en que el la propiedad de la vivienda sigue siendo el sueño americano.
Antes de la década de 1950, menos de la mitad del país eran dueños de sus propias casas. Sin embargo, después de la Segunda Guerra Mundial, muchos veteranos que regresaron utilizaron los beneficios ofrecidos por la Ley GI para comprar una casa.
Desde entonces, el porcentaje de propietarios en todo el país ha aumentado hasta la tasa actual de 65,5%. Este fuerte deseo de tener una vivienda en propiedad ha hecho que el valor de la misma siga apreciándose desde entonces.
El siguiente gráfico acompaña a revalorización del precio de la vivienda desde el final de la Segunda Guerra Mundial:
Apreciación del valor de la vivienda desde la Segunda Guerra Mundial
El gráfico muestra que el único momento en el que el valor de la vivienda cayó de forma significativa fue durante el boom inmobiliario y la crisis de 2006-2008.
Si se observa cómo se dispararon los precios antes de 2006, se parece un poco al aumento actual de los precios en los últimos dos años.
Esto puede llevar a algunas personas a preocuparse de que estemos a punto de ver una caída similar en el valor de la viviendacomo ocurrió cuando estalló la burbuja.
Para ayudar a aliviar estas preocupaciones, veamos lo que ocurrió la última vez y lo que está ocurriendo hoy.
¿Qué causó el colapso inmobiliario de hace 15 años?
En 2006, las ejecuciones hipotecarias inundaron el mercado. Esto redujo drásticamente el valor de las viviendas. Las dos razones principales de la oleada de ejecuciones hipotecarias fueron:
- Muchos compradores no estaban realmente cualificados para la hipoteca que obtuvieronEsto ha llevado a que más viviendas se conviertan en ejecuciones hipotecarias.
- Varios propietarios habían aprovechado la elevada revalorización de sus viviendas para refinanciarlas y obtener capital basado en el aumento del valor de sus casas. Cuando los precios cayeron, se encontraron en una situación de desamparo (cuando la casa valía menos que la hipoteca). Muchos de estos propietarios abandonaron sus casas, lo que provocó más ejecuciones hipotecarias. Esto ha reducido aún más los valores de las casas vecinas.
Este ciclo continuó durante años.
Por qué el mercado inmobiliario actual es diferente
Aquí están dos razones por las que el mercado actual no se parece en nada al de hace 15 años.
1. Hoy en día, la demanda de vivienda en propiedad es real (no generada artificialmente)
En 2006, los bancos crearon una demanda artificial al rebajar las normas de concesión de préstamos y facilitando que cualquier persona pueda obtener un préstamo hipotecario o refinanciar su vivienda actual.
Hoy en día, los compradores y los que refinancian una vivienda se enfrentan a normas mucho más estrictas por parte de las compañías hipotecarias.
Datos de la Instituto Urbano mostrar la cantidad de riesgo los bancos estaban dispuestos a asumir en relación a ahora.
Siempre hay riesgo cuando un banco presta dinero. Sin embargo, lo que llevó al colapso de la vivienda hace 15 años, las entidades de crédito asumieron riesgos mucho mayores tanto para el individuo como para el producto hipotecario ofrecido. Esto condujo a impagos masivos, ejecuciones hipotecarias y caída de precios.
Hoy en día, la demanda de vivienda en propiedad es real. Se genera por una revalorización de la importancia del hogar debido a una pandemia global. Además, las normas de préstamo son mucho más estrictas en el entorno crediticio actual.
Los compradores pueden pagar la hipoteca que están asumiendo, por lo que hay poca preocupación por los posibles impagos.
Y si le preocupa el número de personas que siguen en tolerancia (debido a las normas durante la pandemia que prohíben la ejecución por parte de los bancos), debe saber que no hay riesgo de que se produzca un vuelco en el mercado inmobiliario en la actualidad. No habrá una avalancha de ejecuciones hipotecarias.
2. La gente no está utilizando sus casas como cajeros automáticos como lo hacían a principios de la década de 2000
Como se ha mencionado anteriormente, cuando los precios subían rápidamente a principios de la década de 2000, muchos pensaron que nunca terminaría.
Empezaron a pedir préstamos contra el patrimonio de sus casas para financiar coches nuevos, barcos y vacaciones.
Cuando los precios empezaron a caer, muchos de estos propietarios estaban bajo el agua, lo que llevó a algunos a abandonar sus casas. Esto aumentó el número de ejecuciones hipotecarias.
Los propietarios no han olvidado las lecciones de la crisis, ya que los precios se han disparado en los últimos años. El Caballero Negro informa de que los fondos propios (la cantidad de fondos propios a los que pueden acceder los propietarios antes de alcanzar una relación préstamo-valor máxima de 80%, o LTV) más del doble en comparación con 2006 (de 4,6 billones de dólares a 9,9 billones de dólares).
El último Información sobre el patrimonio de los propietarios de viviendas de CoreLogic revela que el propietario medio de una vivienda ganó $ 55.300 en valor de la vivienda (valor patrimonial) sólo el año pasado.
Odeta Kushi, economista jefe adjunto de First American, informa:
"Los propietarios de viviendas en el cuarto trimestre de 2021 tenían una media de US$ 307.000 de capital, un máximo histórico".
Servicios de datos de ATTOM también revela que 41,9% de todas las viviendas embargadas tienen al menos 50% de capital. Estos propietarios no se enfrentarán a una situación de subasta, aunque los precios bajen un poco. Hoy en día, los propietarios son mucho más precavidos.
Vea un artículo con más argumentos: 3 gráficos que demuestran que no estamos en una burbuja inmobiliaria
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