A casa própria é um elemento importante na realização do sonho americano. Um relatório recente da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) descobriu que mais 86% dos compradores concordam que a casa própria ainda é o sonho americano.
Antes da década de 1950, menos da metade do país possuía casa própria. No entanto, após a Segunda Guerra Mundial, muitos veteranos que retornaram usaram os benefícios oferecidos pelo GI Bill para comprar uma casa.
Desde então, o percentual de proprietários em todo o país aumentou para a taxa atual de 65,5%. Esse forte desejo de casa própria manteve os valores da casa valorizando desde então.
O gráfico abaixo acompanha a valorização dos preços das casas desde o final da Segunda Guerra Mundial:
Apreciação do valor das casas desde a Segunda Guerra Mundial
O gráfico mostra que a única vez que os valores das casas caíram significativamente foi durante o boom imobiliário e o colapso de 2006-2008.
Se você observar como os preços dispararam antes de 2006, parece um pouco com o aumento atual dos preços nos últimos dois anos.
Isso pode levar algumas pessoas a se preocupar que estamos prestes a ver uma queda semelhante nos valores das casas, como aconteceu quando a bolha estourou.
Para ajudar a aliviar essas preocupações, vejamos o que aconteceu da última vez e o que está acontecendo hoje.
O que causou o colapso imobiliário há 15 anos?
Em 2006, as execuções hipotecárias inundaram o mercado. Isso reduziu drasticamente os valores das casas. As duas principais razões para a enxurrada de execuções hipotecárias foram:
- Muitos compradores não estavam realmente qualificados para a hipoteca que obtiveram, o que levou a que mais casas se transformassem em execuções hipotecárias.
- Um número de proprietários tinham usado a grande valorização das suas casas para refinancia-las e levantar capital com base no aumento do valor de suas casas. Quando os preços caíram, eles se viram em uma situação submarina (onde a casa valia menos do que a hipoteca da casa). Muitos desses proprietários abandonaram as suas casas, levando a mais execuções hipotecárias. Isso reduziu ainda mais os valores das casas vizinhas.
Este ciclo continuou por anos.
Por que o mercado imobiliário de hoje é diferente
Aqui estão duas razões pelas quais o mercado de hoje não é nada parecido com o que experimentamos há 15 anos.
1. Hoje, a demanda por casa própria é real (não gerada artificialmente)
Até 2006, os bancos estavam criando uma demanda artificial baixando os padrões de empréstimos e tornando mais fácil para qualquer pessoa se qualificar para um empréstimo imobiliário ou refinanciar sua casa atual.
Hoje, os compradores e aqueles que refinanciam uma casa enfrentam padrões muito mais altos das empresas de hipotecas.
Dados do Urban Institute mostram a quantidade de risco bancos estavam dispostos a assumir em relação a agora.
Sempre há risco quando um banco empresta dinheiro. No entanto, levando ao colapso da habitação há 15 anos, as instituições de crédito assumiram riscos muito maiores tanto para a pessoa quanto para o produto hipotecário oferecido. Isso levou a inadimplências em massa, execuções hipotecárias e queda de preços.
Hoje, a demanda por casa própria é real. É gerado por uma reavaliação da importância do lar devido a uma pandemia mundial. Além disso, os padrões de empréstimos são muito mais rigorosos no ambiente de empréstimos atual.
Os compradores podem pagar a hipoteca que estão assumindo, então há pouca preocupação com possíveis inadimplências.
E se você está preocupado com o número de pessoas ainda em tolerância (por conta das regras durante a pandemia de proibição de execução pelos bancos), você deve saber que não há risco de causar uma reviravolta no mercado imobiliário hoje. Não haverá uma enxurrada de execuções hipotecárias.
2. As pessoas não estão usando suas casas como caixas eletrônicos como faziam no início dos anos 2000
Como mencionado acima, quando os preços estavam subindo rapidamente no início dos anos 2000, muitos pensavam que isso nunca iria acabar.
Eles começaram a tomar empréstimos contra o patrimônio em suas casas para financiar carros novos, barcos e férias.
Quando os preços começaram a cair, muitos desses proprietários estavam submersos, levando alguns a abandonar suas casas. Isso aumentou o número de execuções hipotecárias.
Os proprietários de imóveis não esqueceram as lições da crise, pois os preços dispararam nos últimos anos. A Black Knight relata que o patrimônio líquido (a quantidade de patrimônio disponível para os proprietários acessarem antes de atingir um índice máximo de 80% do valor do empréstimo, ou LTV) mais que dobrou em comparação com 2006 (US$ 4,6 trilhões para US$ 9,9 trilhões).
O último Homeowner Equity Insights da CoreLogic revela que o proprietário médio ganhou $ 55.300 em home equity (valor patrimonial) apenas no ano passado.
Odeta Kushi, vice-economista-chefe da First American, relata:
“Os proprietários de imóveis no quarto trimestre de 2021 tinham uma média de US$ 307.000 em patrimônio – uma alta histórica”.
A ATTOM Data Services também revela que 41,9% de todas as casas hipotecadas têm pelo menos 50% de patrimônio. Esses proprietários não enfrentarão uma situação subaquática, mesmo que os preços caiam um pouco. Hoje, os proprietários são muito mais cautelosos.
Veja uma matéria com mais argumentos: 3 Gráficos que mostram que não estamos em uma bolha imobiliária
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